Bộ Tài chính đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế nhà đất, trong đó có phương án áp 20% thuế trên lợi nhuận thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Chính sách này được kỳ vọng sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế thu nhập cá nhân, song đã làm dấy lên nhiều lo ngại của cộng đồng nhà đầu tư bất động sản và ngay cả những người dân có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở về tính khả thi, nhất là việc xác định, tính đúng, tính đủ các chi phí từ việc chuyển nhượng nhà đất.

Lỗ cũng bị đánh 20% thuế chuyển nhượng?

"Tôi có một căn nhà ở Đà Nẵng, lúc mua giá 2 tỷ đồng. Vì cưới vợ ở Nha Trang nên tôi phải bán căn nhà đó, thu về 6 tỷ đồng, để mua một căn nhà khác giá trị tương đương ở Nha Trang. Nhưng khi tôi bán nhà, nếu áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, tức tôi chỉ thu về được 5,2 tỷ đồng. Vậy là tôi phải bù thêm 800 triệu đồng để mua nhà mới. Rõ ràng, tôi không hề đầu cơ nhà đất, nhưng chỉ vì đổi nhà cưới vợ mà tôi đã mất thêm 800 triệu đồng tiền thuế. Như vậy liệu có thỏa đáng không?", độc giả Tranquanghuy đặt câu hỏi.

Cùng băn khoăn, chị Trần Thị Minh Hạnh (Ba Đình, Hà Nội) nêu dẫn chứng câu chuyện của mình. Năm 2016 chị mua 1 mảnh đất tại quận Hoàng Mai với giá 2 tỷ đồng, có diện tích 30m2. Sau đó vợ chồng chị bỏ thêm 1,2 tỷ đồng để xây dựng 1 căn nhà 5 tầng với đầy đủ nội thất để cho thuê.

Tuy nhiên, đến năm 2019, do cần tiền gấp nên chị đã quyết định bán nhà, chấp nhận lỗ với giá 3 tỷ đồng.

"Tôi mua cả đất cả nhà tính ra là khoảng 3,2 tỷ đồng nhưng lúc bán giá 3 tỷ đồng, tức là đã lỗ 200 triệu đồng. Với đề xuất tính thuế 20% tiền lãi thì tôi phải nộp thêm 20% của 1 tỷ đồng là 200 triệu đồng. Như vậy tôi lỗ tới 800 triệu đồng.

Tôi nêu ra ví dụ trên để thấy việc áp thuế như thế chưa hợp lý vì người dân đang phải chịu thiệt thòi trong nhiều trường hợp ", chị Hạnh nêu ý kiến.

Cũng theo chị Hạnh, với doanh nghiệp, các chi phí đều được hạch toán rõ ràng, minh bạch và có hóa đơn chứng từ nên có thể áp dụng phương pháp này. Nhưng với người dân như chị, xây 1 căn nhà mất rất nhiều chi phí phát sinh và đều không có hóa đơn chứng từ lưu lại. Do đó, việc áp thuế 20% như trên sẽ không trừ được các khoản chi phí này.

Lo giá nhà sẽ tăng khi bị đánh thêm thuế

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Ngọc Tịnh - Phó chủ tịch Hội Tư vấn và đại lý thuế TP.HCM cho biết, thực tế việc đưa hóa đơn vào để khấu trừ là rất khó vì cá nhân ít ai lưu trữ hóa đơn như doanh nghiệp. Trong khi để mua được miếng đất, cá nhân phải bỏ ra nhiều chi phí ngoài giá mua giá bán trong hợp đồng như chi phí đi lại, chi phí công chứng, phí môi giới, làm pháp lý... Những chi phí này sẽ không được cập nhật lên cơ sở dữ liệu và khó chứng minh.

681c20e1c6b4e.jpg
Ảnh minh họa.

Vị này cho rằng, vấn đề lớn nhất là làm cách nào để xác định được các chi phí hợp lệ cho các cá nhân. Doanh nghiệp làm được, hạch toán được chi phí hợp lý để khấu trừ, còn cá nhân là không thể. Vì thế trong lúc này cơ sở dữ liệu chưa liên thông thì chọn phương án 2% trên tổng doanh số là hợp lý.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, việc Bộ Tài chính nghiên cứu phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán nhằm phù hợp với thực tế của thị trường và tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách nhà nước.

Tuy vậy ông Tuấn cho rằng trên thực tế việc thực thi tưởng chừng dễ và đơn giản nhưng sẽ gặp những vấn đề phát sinh.

Theo ông Tuấn, đối với cơ quan thuế, việc xác định chi phí đầu vào của một giao dịch bất động sản tương đối phức tạp, đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm với các khoản như chi phí mua bất động sản, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sửa chữa, chi phí lãi vay… Nếu không xác định được các chi phí kể trên thì sẽ xảy ra trường hợp căn nhà mua bán có lãi thực tế không bao nhiêu nhưng đóng đến 20% phần chênh lệch.

Với thị trường có những lúc giảm mạnh như giai đoạn vừa qua, ông Tuấn cho rằng nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh có thể không được áp dụng phương án áp 20% mà có thể vẫn áp 2% thì rất thiệt thòi cho người dân.

Còn với nhóm các nhà đầu tư, ông Tuấn cho rằng các nhà đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận trên một sản phẩm bất động sản, nên khi tính thuế 20% cộng thêm phí môi giới 1-3% thì giá bán đầu ra sẽ cộng thêm đúng chi phí này. Điều này làm tăng giá bất động sản hoặc có trường hợp công chứng hai giá gây thất thu cho ngân sách.

Còn với nhóm người mua nhà thật, ông Tuấn nhận định sẽ khó tiếp cận nhà hơn vì bản chất là giá nhà sẽ tăng lên.

Do đó ông Tuấn cho rằng chính sách thuế cần tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản, tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán./.