Báo cáo mới đây của UBND tỉnh Đồng Nai chỉ ra, dự án khu đô thị Aqua City có nhiều dự án, hạng mục vi phạm xây dựng, quy hoạch. Cụ thể, trong phân khu C4, TP. Biên Hòa có 15 dự án thuộc bốn khu đô thị với tổng diện tích khoảng 1.184ha, do bốn nhóm làm chủ đầu tư gồm các công ty thuộc Donacoop, các công ty của Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va (Novaland), công ty thuộc Tập đoàn Nam Long và Công ty TNHH Southern Golden Land.

Trong đó, lý do Novaland phải dừng xây dựng và kinh doanh dự án Aqua City và nhiều dự án tại khu vực này là tại thời điểm phê duyệt quy hoạch chung và quy hoạch phân khu C4 đã chưa cập nhật đầy đủ hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án được phê duyệt trước đó nên dẫn đến sự không đồng bộ, khác biệt giữa quy hoạch các cấp.

Trước đó, cơ quan chức năng của tỉnh Đồng Nai cũng đã phát hiện, lập biên bản, ra quyết định xử phạt nhiều vi phạm xây dựng tại các công ty thuộc Novaland đang phát triển các dự án tại phân khu C4.

Dấu hỏi về khả năng đạt được kế hoạch kinh doanh năm 2024?

Đáng nói là việc phải tạm dừng triển khai dự án Aqua City diễn ra không bao lâu sau khi đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 của Novaland thông qua kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng trong năm nay với doanh thu hợp nhất 32.587 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.079 tỷ đồng, tăng lần lượt gấp 6,85 lần và 2,2 lần thực hiện năm 2023.

Trong đó, Novaland xác định sẽ được chú trọng phát triển các dự án tạo doanh thu chính trong năm nay như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và các dự án nhà ở tại TP.HCM. Việc xây dựng các dự án này đã được khởi động lại trong quý 2/2023 và kỳ vọng sẽ giới thiệu quỹ sản phẩm mới ra thị trường từ quý 4/2024.

Riêng dự án Aqua City, theo cập nhật của Novaland đến đầu tháng 5/2024 (ngay trước khi dự án phải dừng triển khai), các hạng mục nhà phố, công viên và loạt tiện ích thể thao, vui chơi, giải trí đã được hoàn thiện và đang thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật, các tuyến đường nội khu và công trình nhà ở tại phân khu Ever Green 1, Sun Harbor 2, River Park 2,… Tuy nhiên, việc đại dự án này phải dừng triển khai và ngừng kinh doanh đang đặt dấu hỏi về khả năng ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh năm nay của Novaland.

Dự án khu đô thị Aqua City

Thực tế, kết quả kinh doanh quý 1/2024 của tập đoàn này cũng chưa có dấu hiệu khởi sắc khi doanh thu thuần tăng 15% so với cùng kỳ, đạt hơn 697 tỷ đồng song vẫn lỗ sau thuế hơn 600 tỷ đồng. Đây cũng là mức lỗ lớn nhất của Novaland trong một quý.

Báo cáo tài chính của Novaland không nêu cụ thể về đóng góp doanh thu của các dự án trong tổng doanh thu. Nhưng với doanh thu thuần cả quý chỉ đạt 697 tỷ đồng, trong đó có 503 tỷ đồng là doanh thu thu chuyển nhượng bất động sản thì có thể thấy đóng góp của các dự án vẫn chưa lớn.

Trước đó, trong năm 2023, doanh thu thuần từ bán hàng của Novaland đạt gần 4.090 tỷ đồng, được ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Lakeview City, Saigon Royal và các dự án bất động sản trung tâm khác.

Theo kỳ vọng của Novaland phải đến quý 4/2024, quỹ sản phẩm mới từ các đại dự án của tập đoàn này mới được giới thiệu ra thị trường. Trong khi đó, một số dự án như Sunrise Riverside hay The Grand Manhattan cũng đang nỗ lực thi công để đến quý 3 hoặc 4 bàn giao nhà. Như vậy, khả năng doanh thu trong quý 2 và 3 của Novaland cũng sẽ chưa được cải thiện nhiều.

Áp lực tồn kho và nợ vay vẫn hiện hữu

Mặt khác, Novaland vẫn đang đối mặt với lượng tồn kho cao. Tại thời điểm cuối quý 1/2024, hàng tồn kho của công ty ở mức cao kỷ lục 140.881 tỷ đồng, chiếm tới 59,57% tổng tài sản (236.480 tỷ đồng) song chủ yếu là các bất động sản đang xây dựng (chiếm hơn 93%), trong khi tồn kho bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ.

Tại ngày 31/3/2024, Novaland đã dùng 57.798 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

Con số hàng tồn kho cao ngất ngưởng này có thể là “của để dành” của doanh nghiệp nhưng cũng có thể gây rủi ro do hàng tồn kho đa phần là các dự án dang dở, pháp lý chưa hoàn thiện. Việc tồn kho có trở thành sản phẩm hàng hóa hay không còn phụ thuộc vào tiến độ tháo gỡ thủ tục và cả năng lực đầu tư dự án của doanh nghiệp. Tồn kho càng lâu thì càng chôn vốn và gia tăng các chi phí phát sinh, ảnh hưởng không tốt tới quá trình kinh doanh của doanh nghiệp.

Hơn thế nữa, với Novaland, mặc dù khai hàng loạt dự án cùng lúc, nhưng nguồn vốn lại chủ yếu từ đi vay khiến áp lực chi phí tài chính càng lớn. Điều này cũng đã khiến Novaland phải “trả giá” ngay lập tức, nhất là khi thị trường bất động sản bắt đầu lao dốc - từ nửa cuối năm 2022.

Cơ cấu nợ vay của Novaland thời điểm cuối quý 1/2024 - Nguồn: BCTC hợp nhất quý I/2024 của Novaland

Nhìn vào cơ cấu nguồn vốn của Novaland tại thời điểm cuối quý 1/2024, vốn chủ sở hữu ở mức hơn 44.700 tỷ đồng, còn nợ phải trả lên tới 191.778 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay tài chính ở mức 58.233 tỷ đồng. Doanh nghiệp này đang nợ ngân hàng 9.901 tỷ đồng, dư nợ trái phiếu là 38.548 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu lên tới 4,29 lần, trong đó nợ vay tài chính chiếm 30% tổng nợ phải trả.

Ngoài ra, trong bảng cân đối kế toán, lượng tiền mặt, tiền gửi và tương đương tiền của Novaland đến cuối quý 1 chỉ còn khoảng 3.174 tỷ đồng, giảm 282 tỷ đồng so với đầu năm và chỉ chiếm hơn 1,3% tổng tài sản.

Hiện Novaland còn 75.170 tỷ đồng các khoản phải thu, chiếm 31,8% tổng tài sản, bao gồm 43.250 tỷ đồng phải thu ngắn hạn và 31.920 tỷ đồng phải thu dài hạn. Các khoản phải thu chủ yếu là tiền đặt cọc mua cổ phần, nhận chuyển nhượng vốn góp của các công ty mà tập đoàn đang đầu tư, khoản này sẽ được chuyển thành khoản đầu tư vào công ty con hay liên kết khi hoàn tất việc chuyển nhượng, bên cạnh đó là tiền hợp tác đầu tư phát triển dự án, tiền đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án.

Đến cuối quý 1/2024, Novaland ghi nhận 26 tỷ đồng nợ khó đòi trong ngắn hạn và 105 tỷ đồng nợ khó đòi trong dài hạn.

Dòng tiền kinh doanh của Novaland đến cuối quý 1 đang âm 2.507 tỷ đồng do giảm các khoản phải trả. Để bù đắp dòng tiền, công ty đã tăng thu hồi cho vay, bán lại công cụ nợ của đơn vị khác (1.747 tỷ đồng), tăng thu hồi vốn góp vào đơn vị khác (350 tỷ đồng) và tăng vay mượn (702 tỷ đồng, tăng 12 lần), giảm trả gốc vay (545 tỷ đồng, giảm 75%, trong đó riêng tiền thanh toán trái phiếu là 173 tỷ đồng).

Dù bức tranh tình hình tài chính vẫn còn những gam màu tối nhưng tại đại hội đồng cổ đông năm 2024, lãnh đạo Novaland vẫn khá lạc quan trong việc hoạch định những mục tiêu, chiến lược phát triển và tự tin vào khả năng trả nợ.

Trong thông điệp gửi tới cổ đông, khách hàng và đối tác tại báo cáo thường niên, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland cũng khẳng định, đến thời điểm này, về cơ bản Novaland đã hoàn thành tái cấu trúc lại các khoản nợ vay và nợ trái phiếu trong và ngoài nước, tài sản của công ty vẫn cân đối với các khoản nợ. Đồng thời, ông bày tỏ sự lạc quan về triển vọng của công ty, khi cho rằng Novaland sẽ vượt qua mọi trở ngại.

Còn thực tế, Novaland có đạt được mục tiêu tham vọng của năm nay và vượt qua giai đoạn khó khăn hay không, vẫn phải để thời gian trả lời./.