Người mua thay đổi cách nhìn khiến giá chung cư liên tục tăng
Thời gian qua những thay đổi trong cách nhìn nhận và sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới đã khiến giá chung cư liên tục tăng cao. Trong bản tin vừa phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong hơn 5 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong cách nhìn nhận về căn hộ chung cư. Trước đây, chung cư vẫn được nhiều người đánh giá là loại hình “tiêu sản” và khó so sánh với các phân khúc BĐS khác.
Tuy nhiên, sau giai đoạn thị trường chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, cán cân cung – cầu lệch pha ngày càng nghiêm trọng về phía cầu khiến giá bán căn hộ đã bước vào chu kỳ tăng giá kéo dài tới hiện tại, thậm chí vượt xa nhiều phân khúc khác.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, đến thời điểm cuối năm 2024, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đã đạt 70 triệu đồng/m2, tăng 35,% theo năm, khi các dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp, hạn sang, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp cũng tăng mạnh.
Để dẫn chứng, đơn vị này đưa ra dữ liệu về chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được VARS chọn lọc va quan sát cho thấy, tính đến cuối năm 2024 đã tăng hơn 27 điểm phần trăm so với cuối năm 2023 và 72,4 điểm phần trăm so với quý II/2019.
Theo VARS, mặt bằng giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới khiến giá thuê căn hộ cũng có xu hướng “leo thang” với mức tăng trung bình từ 10 - 20% trong năm 2024. Ở khu vực trung tâm thành phố, gần như “vắng bóng” các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng mỗi tháng, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ phổ biến từ 10 - 15 triệu đồng/tháng, 2 phòng ngủ từ 15 - 20 triệu đồng/tháng.
Tại khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6,5 - 15 triệu mỗi tháng, tăng từ mức phổ biến từ 3-8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm.
Cần khuyến khích các chủ đầu tư xây nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi thuế
Theo VARS, ngoài tác động từ nhu cầu thuê tăng cao, việc giá căn hộ không ngừng leo thang cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược định giá của chủ nhà. Khi giá nhà tăng buộc các chủ nhà phải nâng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền đầu tư.
Dù thực tế tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà. Tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng 1/2 giá nhà trong năm 2024, trên nền tảng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ ở mức khoảng dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với việc gửi tiết kiệm.
Đáng chú ý, cùng với xu hướng tăng giá của chung cư, giá thuê nhà trọ, chung cư mini... cũng tăng vọt. Việc giá thuê liên tục tăng cao, khiến nhiều người lao động, đặc biệt là người trẻ, có thu nhập trung bình và thấp, gặp khó khăn trong việc duy trì cuộc sống tại đô thị.
Do đó, VARS cho rằng, bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội, để hỗ trợ lao động trẻ, Nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm.
Khuyến khích các chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi thuế, hỗ trợ vay vốn hoặc giảm chi phí đất. Đồng thời, cần đẩy mạnh phát triển hệ thống giao thông công cộng, giúp người lao động dễ dàng di chuyển từ khu vực giá rẻ đến trung tâm làm việc.
“Để đảm bảo thị trường phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần nghiên cứu phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp hơn với nhu cầu của đại đa số người dân. Bởi nhu cầu chính và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường vẫn là nhà ở giá bình dân, trung cấp. Do đó, thị trường sẽ buộc phải điều chỉnh khi cung – cầu ngày càng lệch pha khiến sức mua giảm sút, khi người có nhu cầu mua nhà để ở không đủ năng lực tài chính, nhà đầu tư cũng “chán” vì tỷ suất cho thuê thấp, giá trị khó có thể tăng mạnh trong tương lại”, VARS lưu ý.
Cùng quan điểm, trao đổi với báo chí, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, nguồn cung nhà ở mới thuộc phân khúc cao cấp đang trong tình trạng dư thừa. Mặc dù dòng sản phẩm này không bán được nhiều, nhưng các các chủ đầu tư vẫn liên tục “thổi giá”.
“Trong bối cảnh tổng thể nguồn cung vẫn khan hiếm, nhiều người phải ‘cắn răng’ chấp nhận mua nhà với giá cao. Tuy nhiên, theo nguyên tắc thị trường, lượng giao dịch cũng như giá bán chắc chắn sẽ giảm. Đây chỉ là vấn đề thời gian”, ông Thịnh quả quyết.
>> Đọc thêm: Dự án The Nelson xây trong ngõ gây choáng với giá booking từ 135-175 triệu đồng/m2
Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc suy luận rằng, thị trường đang “gài bẫy” các chủ đầu tư.
“Nhiều doanh nghiệp chạy đua phát triển chung cư ở phân khúc cao cấp. Nếu họ thấy thị trường thanh khoản tốt mà đẩy giá sản phẩm lên quá cao thì sẽ gây ra hậu quả lớn về sau. Khi nguồn cung ổn định trở lại, việc sắp đặt mức giá cao như vậy sẽ gây hiệu ứng ngược và giảm khả năng thanh khoản. Tình trạng này đã xảy ra trong quá khứ và ‘nạn nhân’ là phân khúc biệt thự, nhà phố liền kề, đất nền…”, ông Quyết nói./.
