Người thu nhập thấp vào ở trong căn hộ xã hội ở khu đô thị là không phù hợp

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các tổ chức, cá nhân để hoàn chỉnh Dự thảo Tờ trình và Nghị quyết về thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp.

Tại dự thảo trên, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Đối với các loại đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Nhà ở 2014: “Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, UBND có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.”

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (tỷ lệ 20%) chưa phù hợp với thực tiễn.

Cụ thể, quy định nêu trên dẫn đến việc hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; hầu như không bố trí các quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội.

Hơn nữa, việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương (trong đó xác định nhu cầu và mục tiêu phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội); quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương... có thể dẫn đến tình trạng quỹ đất này không được đưa vào đầu tư, gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai và làm tăng giá nhà ở.

Mặt khác, một số dự án có tính chất đặc thù về kiến trúc cảnh quan, địa hình phức tạp (đồi núi, ven biển); các dự án nhà ở thương mại cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng... nếu bố trí nhà ở xã hội trong dự án không những có thể phá vỡ quy hoạch, kiến trúc và không đạt được mục tiêu đầu tư của dự án.

Theo Bộ Xây dựng, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (đất 20%) là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được 1 khối nhà ở xã hội độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án…

Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình nhà ở xã hội dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất. Đồng thời, nếu phát triển loại hình nhà ở xã hội liền kề này trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (thường ở các vị trí “đất vàng”) có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.

Ngoài ra, trường hợp người thu nhập thấp vào ở trong các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập của họ.

“Các bất cập nêu trên khiến quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn vừa qua còn thiếu rất nhiều, cả nước mới quy hoạch, bố trí được 3.359,07ha (đạt 36,34% so với nhu cầu đến năm 2020)”, Bộ Xây dựng cho biết.

Đề xuất giao việc phát triển quỹ đất xây nhà ở xã hội cho UBND cấp tỉnh

Để giải quyết bất cập nêu trên, nhằm tăng cường trách nhiệm, sự chủ động cho chính quyền địa phương, đảm bảo bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho nhu cầu của địa phương, Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm quy định quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo hướng: Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Đối với khu vực nông thôn, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội. Quỹ đất này được bố trí theo đúng nhu cầu được xác định trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực nơi có dự án và phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.

“Căn cứ vào nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở được xác định trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp việc dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, dự án nhà lưu trú công nhân trên phạm vi địa bàn”, Bộ Xây dựng đề xuất.