Chỉ được nhận đặt cọc khi nhà ở đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Như VnMedia đã đưa tin, ngày 12/4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS). Tại phiên thảo luận, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản. Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, qua phản ánh của một số chủ đầu tư, có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản.

Giải thích về thắc mắc này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, về nguyên tắc, giao dịch qua sàn BĐS quy định đối với giao dịch BĐS hình thành trong tương lai. Còn lại khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn.

“Thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện thực tế có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch. Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 1000 sàn giao dịch BĐS. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng.

Trả lời câu hỏi của Chủ tịch Quốc hội về kinh nghiệm quốc tế về kinh doanh BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết hầu hết các nước trên thế giới đều có quy định điều chỉnh về BĐS, kinh doanh BĐS dù tên gọi có sự khác nhau giữa các quốc gia. Dù tên gọi khác nhau nhưng nội dung điều chỉnh giao dịch đất đai và tài sản trên đất như công trình, nhà ở.

Báo cáo làm rõ về phạm vi điều chỉnh, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội để rà soát quy định lại để bảo đảm không chồng chéo, trùng lắp với các quy định pháp luật khác. Về việc bỏ nội dung “nhằm mục đích sinh lời”, qua áp dụng cho thấy quy định này còn không rõ ràng, không mang tính định tính, không bao quát hết được các hoạt động liên quan giao dịch BĐS tại. Thực tế có những hoạt động giao dịch BĐS không có sinh lời.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp thu ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội rà soát quy định về áp dụng pháp luật kinh doanh BĐS để đảm bảo thống nhất, đồng bộ và bảo đảm khả thi trong áp dụng pháp luật.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị.

Về đặt cọc trong giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, trước đây trong pháp luật kinh doanh BĐS không có quy định về nội dung này. Từ thực tế, có chủ đầu tư lách luật ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, tiếp tục kế thừa quy định của luật hiện hành và để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch, dự thảo Luật bổ sung nội dung trong thời gian người mua, người thuê mua nhà ở chưa nhận được chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền của khách hàng thông qua tài sản riêng để quản lý tiền này, tránh sử dụng sai mục đích, đảm bảo khả năng thực hiện dự án, đảm bảo theo tiến độ như cam kết trong hợp đồng. Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội để làm rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư, trách nhiệm của bên phát hành chứng thư bảo lãnh.

Về chuyển nhượng dự án BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho hay, dự thảo Luật quy định 2 trường hợp để chuyển nhượng BĐS. Một là quy định những dự án chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư và Luật Đầu tư năm 2020 thì thực hiện quy trình thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư. Hiện nay vẫn còn tồn tại những dự án chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở và pháp luật phát triển đô thị trước khi Luật Đầu tư có hiệu lực thì dự thảo cũng có quy định một trường hợp về quy trình thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết cơ quan soạn thảo sẽ rà soát để đảm bảo quy định thống nhất, khả thi và bao phủ được các trường hợp đối với các quy định về hợp đồng kinh doanh BĐS, về sàn giao dịch BĐS.

Về điều tiết thị trường BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết hiện chưa có quy định mang tính nguyên tắc điều tiết, các trường hợp phải điều tiết, các giải pháp điều tiết. Do đó cơ quan soạn thảo mong muốn đưa nội dung này để trên cơ sở nguyên tắc chung, Chính phủ trong thẩm quyền được giao thực thi ban hành chính sách để bình ổn cũng như ưu tiên hoạt động giao dịch BĐS trong một số trường hợp cần thiết.

Phát biểu kết luận nội dung Phiên họp về dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị Chính phủ nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Chủ tịch Quốc hội, ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và cơ quan thẩm tra.

Ngoài ra, lưu lý việc phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; Minh bạch hóa thị trường, bổ sung đánh giá kỹ tác động đối với từng chính sách cụ thể, hoàn thiện nghị định, văn bản hướng dẫn để trình Quốc hội cùng với dự thảo Luật; Bổ sung, chỉnh sửa các khái niệm giải thích từ ngữ cho đầy đủ và phù hợp; Hoàn thiện các quy định về quản lý Nhà nước, đẩy mạnh phân cấp thực hiện cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện cụ thể hơn các quy định về điều tiết thị trường BĐS; Tách bạch quan hệ pháp luật mang tính chất công, các quan hệ việc quản lý nhà nước, điều tiết thị trường và quan hệ mang tính chất tư, hợp đồng, môi giới, quan hệ cung cầu trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh phù hợp với các nguyên tắc. Vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không can thiệp nhưng Nhà nước cấp đủ công cụ để điều tiết khi thị trường BĐS tăng trưởng quá nóng, hoặc đình trệ, đóng băng, đảm bảo thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững, đảm bảo an sinh xã hội...

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị Chính phủ chỉ đạo các cơ quan soạn thảo, cơ quan hữu quan nghiên cứu tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến của cơ quan thẩm tra để hoàn chỉnh hồ sơ dự án Luật. Ủy ban Kinh tế hoàn chỉnh báo cáo thẩm tra để trình Quốc hội xem xét kỳ họp thứ 5 tới.