Giá chung cư được dự báo sẽ tiếp tục tăng thêm 10-20% vào cuối năm

Thông tin được Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho biết tại Báo cáo Thị trường bất động sản quý 3 và dự báo quý 4/2024 vừa phát hành.

Thị trường chung cư Hà Nội vẫn tiếp tục “sốt nóng”

Tại báo cáo trên, DXS–FER cho biết, thị trường bất động sản quý 3/2024 diễn ra trong bối cảnh từ ngày 1/8, các Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024, Luật các tổ chức tín dụng 2024 chính thức có hiệu lực. Hàng loạt các văn bản, nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành, quy định chi tiết các nội dung của các bộ luật cũng được ban hành.

Cùng với đó, chính quyền các cấp và các sở, ban ngành, các doanh nghiệp khẩn trương có các động thái, hành động để sớm áp dụng và thích ứng với bối cảnh thị trường mới.

Trước bối cảnh trên, trong quý, nguồn cung mới của phân khúc bất động sản nhà ở có sự sụt giảm chung do các chủ đầu tư hạn chế ra hàng thời gian tháng Ngâu & các bộ luật mới có hiệu lực tác động đến kế hoạch ra hàng của các chủ đầu tư.

Tuy vậy, riêng phía Bắc là khu vực duy nhất có sự tăng trưởng về nguồn cung (13% theo quý), chủ yếu nhờ sự “nóng sốt” cục bộ tại khu vực Hà Nội.

Trong quý, tổng nguồn cung sơ cấp cũng có sự sụt giảm trên phạm vi cả nước (~17% theo quý) nhờ lượng sản phẩm từ các dự án đã triển khai trong giai đoạn trước đã được hấp thụ dần.

Tỷ lệ hấp thụ chung trên tổng nguồn cung sơ cấp của toàn thị trường được cải thiện nhẹ so với cuối qúy 2/2024 (tăng ~2 điểm %). Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch có sự sụt giảm (~22%) so với quý 2 nhưng cao hơn (~4,5 lần) so với quý 1/2024.

Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ ổn định, cao nhất tại: Hà Nội, Đà Nẵng dẫn đến giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì đà tăng trong biên độ ~5-10%. Tuy nhiên, chủ yếu vẫn tập trung tại các vùng thị trường chính tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM và các đô thị vệ tinh xung quanh.

Theo báo cáo, thị trường Hà Nội, đặc biệt là phân khúc căn hộ có sự tăng trưởng nóng từ cuối 2023 và vẫn kéo dài đến quý 3 năm nay ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Đáng chú ý, do nhu cầu gia tăng nhanh khiến các dự án mở bán mới đạt được mức hấp thụ rất tốt trong thời gian ngắn, một số dự án đã thông báo sold-out. Mặc dù trong quý có nhiều yếu tố khách quan bất lợi như tháng Ngâu, bão Yagi nhưng thị trường căn hộ Hà Nội vẫn tiếp tục “sốt nóng cục bộ” dẫn đến giá bán sơ cấp tiếp tục leo thang và hiện đã tiệm cận mức giá bán căn hộ tại TP.HCM.

“Niềm tin thị trường tiếp tục có chuyển biến tích cực hơn, thể hiện qua số lượt tìm kiếm, tìm hiểu thông tin dự án, tham quan nhà mẫu liên tục tăng. Các yếu tố khách quan như bão lũ, thiên tai, tháng Ngâu có tác động đến hành vi của khách hàng trong ngắn hạn nhưng không làm ảnh hưởng đến niềm tin của các bên kể cả doanh nghiệp, môi giới và người mua nhà”, báo cáo cho biết.

Thị trường đang bắt đầu vào nhịp “chạy đà” cho giai đoạn mới

Đề cập đến diễn biến thị trường những tháng cuối năm, báo cáo cho biết, nguồn cung phân khúc bất động sản nhà ở mới dự báo tăng thêm khoảng 30%, tương đương hơn 11.000 sản phẩm mới đến từ khoảng hơn 50 phân khu/dự án mới trên khắp cả nước. Trong đó, loại hình căn hộ với hơn 9.300 sản phẩm mới, chiếm gần 80% nguồn cung mới vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Nguồn cung mới tại khu vực phía Nam kỳ vọng sẽ có sự tăng trưởng mạnh với gần 6.500 sản phẩm, tăng hơn 2,5 lần so với mức 2.500 sản phẩm trong quý 3/2023.

Ở chiều ngược lại, nguồn cầu cũng được dự báo sẽ tăng nhẹ và đạt mức bình quân 35-40%. Lãi suất cho vay có thể vẫn ở mức thấp; các bộ Luật, các quy định mới bắt đầu phát huy tác dụng, kỳ vọng cũng sẽ giúp sức mua cải thiện. Thị trường bước vào giai đoạn sôi động nhất vào thời điểm cuối năm, cùng lúc nguồn cung kỳ vọng cải thiện hơn, mang lại nhiều sự lựa chọn hơn cho khách hàng.

Giá bán sơ cấp phân khúc bất động sản nhà ở dự báo tăng bình quân thêm 5-10% vào những tháng cuối năm nay. Riêng tại các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực lân cận dự báo có mức tăng mạnh hơn, từ 10-20%, chủ yếu tại phân khúc căn hộ. Giá bán thứ cấp dự báo tiếp tục tăng từ 10-15%.

Trao đổi thêm với chúng tôi, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Dat Xanh Services cho biết, sau giai đoạn "phòng thủ" đầy thận trọng, thị trường bất động sản đang dần chuyển mình sang giai đoạn "tấn công". Dự báo 3 tháng cuối năm 2024, thị trường sẽ diễn ra 3 kịch bản.

Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng mạnh 40-50%, lãi suất thả nổi ở mức 8-9%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 25-35%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 10-20%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu chỉ của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.

“Vẫn còn khá sớm để kết luận thị trường bất động sản đã phục hồi, vì việc phục hồi cần có thời gian và lộ trình. Tuy nhiên, với những diễn biến đang dần tích cực, hoàn toàn có thể khẳng định rằng, bất động sản đã đi qua vùng đáy chữ U, có sự tăng trưởng trở lại và tiếp tục có dấu hiệu tăng trưởng nhẹ đến hết năm 2024, hướng đến việc phát triển khả quan hơn từ năm 2025; dự kiến phục hồi vào năm 2026”, đại diện đơn vị này nhấn mạnh./.