Báo cáo thị trường nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận tháng 8/2025 của DKRA Consulting vừa phát hành cho thấy nhiều tín hiệu tích cực từ phân khúc căn hộ, với nguồn cung và sức cầu đều tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước.
Theo báo cáo, trong tháng 8 vừa qua, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng ven ghi nhận hơn 12.400 căn hộ ở trạng thái sơ cấp, tăng 3% so với cùng kỳ. Trong đó, TP. HCM sau mở rộng duy trì vị trí dẫn đầu khi đạt hơn 12.000 căn, chiếm 96,3% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.
Về giao dịch, lượng tiêu thụ đạt 4.388 căn, gấp 5,7 lần so với cùng kỳ 2024, cho thấy sức cầu đã phục hồi đáng kể. Đáng chú ý, các giao dịch tập trung chủ yếu tại những dự án ở TP.HCM, đặc biệt là những sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, đã bàn giao hoặc có tiến độ xây dựng nhanh.
Trong tháng căn hộ hạng A chiếm 41,6% tổng nguồn cung sơ cấp, tập trung chủ yếu ở TP.HCM. Trong khi đó, phân khúc hạng B và C vẫn giữ vai trò chủ lực ở các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai (2,1% thị phần) và Tây Ninh (1,6%).
Về giá bán, mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 2% - 6% so với tháng trước. Với mức giá dao động từ 28 – 57 triệu đồng/m2 ở Tây Ninh và 33 – 41 triệu đồng/m2 ở Đồng Nai, các sản phẩm này hướng tới nhóm khách hàng ở thực, tìm kiếm mức giá vừa túi tiền nhưng vẫn hưởng lợi từ hạ tầng kết nối như Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây mở rộng.
Trong khi đó, tại TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp hiện dao động từ 37 – 493 triệu đồng/m2 tùy vị trí và phân khúc. Giá thứ cấp cũng ghi nhận xu hướng tăng, tập trung tại các dự án có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.
Ghi nhận thực tế cho thấy, bước sang tháng 8, giá căn hộ 85 m2 thuộc dự án The Metropole (phường An Khánh), thuộc khu Đông thành phố được chào bán 11-15 tỷ đồng, tương đương 130-180 triệu đồng/m2.
Tương tự, loạt căn hộ cùng khu vực này như The Privé, Eaton Park, Lumière Midtown... đang có giá sơ cấp 130-250 triệu đồng/m2, tăng khoảng 3 – 5% so với mức giá được chủ đầu tư niêm yết cách đây vài tháng.
Sau sáp nhập, giao dịch bật tăng mạnh
Từ 1/7/2025, TP.HCM sáp nhập thêm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu để mở rộng địa giới hành chính. Tháng đầu tiên sau sự kiện trên, thị trường căn hộ TP.HCM dù ghi nhận sự nguồn cung mới sụt giảm do thiếu dự án mở bán, nhưng sức cầu lại tăng mạnh.
Trong tháng, thị trường TP.HCM và các tỉnh vùng ven có 1.913 căn hộ được tiêu thụ, gấp 3,4 lần so với cùng kỳ 2024; trong đó nhiều giao dịch tập trung tại các dự án thuộc Bình Dương – vốn được ưa chuộng nhờ vị trí gần TP.HCM và giá dễ tiếp cận.
Trước đó, giới chuyên gia kỳ vọng việc nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM sẽ giúp kéo giá nhà giảm. Tuy nhiên, theo bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, đây chỉ là hiệu ứng số liệu, không phản ánh thay đổi thực tế ở từng dự án. Bởi giá bán vẫn do nhu cầu thực, hạ tầng và đặc điểm dân cư quyết định.
Vị chuyên gia Savill cho rằng, một yếu tố quan trọng đang giữ giá nhà ở mức cao là chi phí đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án. Khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm, và các bước rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu.
Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, các yếu tố như giá bán hay quy mô đầu tư cũng khó có khả năng điều chỉnh đáng kể. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại TP.HCM dự kiến sẽ khó có xu hướng giảm như kỳ vọng từ một số nhà đầu tư mà thậm chí tiếp đà tăng trưởng./.
