Thị trường bất động sản phát triển thiếu bền vững

Không thể phủ nhận những nỗ lực vượt khó của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, tuy nhiên những biểu hiện như mất cân đối cung cầu, giao dịch bị ngưng trệ, giá bán bất động sản tăng nóng, sốt đất cục bộ… diễn ra liên tục ở nhiều phân khúc đang cho thấy sức khoẻ của thị trường bất động sản thực sự có vấn đề. 

Theo đánh giá, sự xuất hiện của Covid-19 đã tạo nên lốc xoáy lớn ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Song, Covid-19 chỉ là một phép thử, thị trường bất động sản càng tỏ ra “bối rối”, càng chịu nhiều tác động, chứng tỏ sức đề kháng càng yếu, phát triển thiếu bền vững.

Chia sẻ với Reatimes, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, hiện tượng giá bất động sản tăng, sốt đất diễn ra, cung thiếu cầu cao không phải là hiện tượng mới xảy ra trên thị trường bất động sản trong mấy năm nay. Đây là những vấn đề năm nào cũng sẽ xuất hiện, chỉ là khi Covid-19 ập đến đã châm ngòi cho những thực trạng này được bộc lộ một cách rõ ràng hơn. 

“Trong 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở nước ta nói riêng đang phát triển không bền vững, chu kỳ nóng - lạnh khá ngắn, cung thật hướng tới cầu đầu cơ là chính còn cầu thật lại không đủ khả năng tiếp cận nguồn cung. Do đó, bong bóng bất động sản lớn dần, bài toán an cư vẫn mãi là dấu chấm hỏi từ năm này qua năm khác”, ông Võ cho biết.

Theo đó, một trong những vấn đề GS. Đặng Hùng Võ cho là nghiêm trọng và cần đáng quan tâm nhất là việc tăng giá bất động sản. Bởi vì, hệ lụy của việc tăng giá bất động sản là không hề nhỏ đối với nền kinh tế. Một nền kinh tế mà chi phí cho đất đai quá lớn thì nền kinh tế đó sẽ đứng không vững. Một trong những điều kiện để phát triển tốt kinh tế là chi phí cho đất đai phải giảm, hay nói cách khác là ở mức phù hợp. Nhưng chi phí này ở Việt Nam hiện nay đã quá cao. Giá bán cao khiến giá cho thuê cao, việc sản xuất kinh doanh bị đội chi phí, ngày càng khó khăn. Người nghèo muốn an cư lập ngiệp khó lại càng khó.

Lý giải những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, thiếu bền vững và nhiều bấp bênh như trên, GS. Võ cho rằng, tất cả là ở khâu quản lý và cơ chế chính sách. 

“Mấy năm nay, để duyệt một dự án nhà ở rất khó khăn, gần như không duyệt nổi do vướng mắc câu chuyện đất ở dẫn đến nguồn cung không có, không được cải thiện, trực tiếp làm cho giá nhà bị đẩy lên cao. Nhưng mặt khác cũng có hiện tượng “người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra”. Nói rõ hơn, là thực trạng nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư ôm đất bỏ hoang, đầu cơ bất động sản trong khi nhiều người muốn có đất để phát triển dự án lại không được. Đặc biệt, thuế bất động sản chỉ như chi phí tượng trưng lại càng tạo điều kiện cho nhiều kẻ cơ hội”, ông Võ nêu thực trạng.

Cùng bày tỏ quan điểm, chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong đánh giá, thị trường bất động sản có nhiều biến động và thời gian gần đây đang có dấu hiệu chững lại cũng là lúc để mình nhìn nhận và đánh giá sức khoẻ, tính bền vững của thị trường. 

Đến nay, thị trường bất động sản, trong đó có vấn đề quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, tiềm ẩn nhiều rủi ro; chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường…

“Đây là một trong rất nhiều những bất cập đang tồn tại trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và nguyên nhân là do chính sách, pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, chồng chéo, thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, tạo kẽ hở để không ít cá nhân, tổ chức lợi dụng, trục lợi, gây thất thoát, lãng phí tài sản Nhà nước”, ông Phong chia sẻ.

Vì vậy, theo các chuyên gia, hoàn thiện thuế bất động sản, thực thi một cách quyết liệt, công bằng và có hiệu quả là giải pháp căn cơ nhất chặn sốt đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản dưới dạng để hoang hóa nhằm giữ đất hoặc đầu tư cầm chừng, hướng đến bình ổn thị trường bất động sản.

Cần quyết liệt hoàn thiện hệ thống thuế

Trên cơ sở những vấn đề đang tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Nghị quyết này là một trong những văn bản quan trọng cụ thể hóa việc thực hiện đường lối chính trị đã được Đại hội Đảng khóa XIII quyết định với mục tiêu đưa nước ta thành nước công nghiệp có thu nhập cao tại cột mốc 100 năm thành lập nước.

Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng nhấn mạnh nhiệm vụ ban hành sắc thuế bất động sản với nội dung cụ thể hơn như: Rà soát và xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam và tạo lộ trình hợp lý; đánh thuế cao vào người có nhiều đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ đất hoang; ưu đãi thuế đối với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng và người dân tại các địa phương thực hiện nhiệm vụ an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ rừng tự nhiên.

Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nội dung của Nghị quyết số 18 là phù hợp với tình hình thị trường bất động sản hiện tại. Đây là giải pháp cần thiết để bình ổn thị trường. Tuy nhiên, cốt lõi của vấn đề vẫn là dẹp bỏ tư duy về bảo vệ quyền riêng tư về tài sản, thay bằng tư duy minh bạch tài sản, bắt buộc giải trình nguồn gốc tài sản, cách duy nhất để loại bỏ tham nhũng. Vì vậy, quãng đường khó khăn còn dài và cần tới quyết tâm lớn của Đảng, Nhà nước và cả dân tộc.   

“Ban hành Luật thuế bất động sản hợp lý là nhiệm vụ tối quan trọng được đặt ra. Vấn đề còn lại là thống nhất ý chí trong bộ máy Nhà nước để thực hiện Nghị quyết 18, không lặp lại tình trạng 10 năm qua phớt lờ chính sách thuế bất động sản đã đặt ra trong Nghị quyết 19 và chuẩn bị hạ tầng quản lý đủ điều kiện để áp dụng được sắc thuế bất động sản này”, ông Võ bày tỏ.

Quyết liệt xây dựng thuế bất động sản là giải pháp điều tiết thị trường.

TS. Nguyễn Minh Phong cũng nhìn nhận, chủ trương xây dựng Luật thuế tài sản ở Việt Nam phù hợp nhưng diễn ra hơi chậm.

"Phù hợp vì ta chưa có thuế tài sản như các nước phát triển và lượng tài sản cá nhân, tầng lớp trung lưu và giàu đang gia tăng khá nhanh. Hơi chậm vì nước ta đã có thuế sử dụng đất, thuế trước bạ tài sản và thuế chuyển nhượng tài sản mà ở đây là quyền sử dụng đất… Tuy nhiên, ta chưa có thuế đánh vào tổng giá trị bất động sản, cụ thể là chưa có thuế nhà và thuế đánh vào hoạt động đầu cơ nhà, đất", ông Phong nói.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, trong thời gian tới nên có quan điểm đồng bộ và hiệu quả trong thiết kế và triển khai thuế nhà đất, bất động sản và tài sản nói chung. Yêu cầu đồng bộ đòi hỏi phải thiết kế đủ các sắc thuế cần có (loại thuế, mức thu) để bao quát hết các đối tượng và bảo đảm mục tiêu quản lý Nhà nước về thu thuế. Yêu cầu hiệu quả đòi hỏi xây dựng bộ máy và cơ chế quản lý thuế có năng lực và phẩm chất tốt để chống thất thu, thất thoát và giảm chi phí cho công tác hành thuế. Cả hai yêu cầu trên cần được tiến hành đồng thời, không nên đợi chính sách thuế này làm tốt mới làm tiếp chính sách khác.

Hy vọng thuế tài sản nói chung, bất động sản nói riêng được thiết kế tốt và lấy ý kiến phản biện đầy đủ, dân chủ và khách quan, sẽ góp phần vào chống xói mòn thuế, cải thiện nguồn thu, hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản vừa có hiệu quả kinh tế, vừa tạo được đồng thuận và tăng bình đẳng xã hội.