Định giá đất: Khó chọn phương án "có lợi nhất cho ngân sách nhà nước"

Việc định giá đất cần phải thực hiện trước khi đấu giá

Sáng ngày 21/06/2023, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Phát biểu ý kiến, ĐB Trần Đình Gia (Hà Tĩnh) thì nêu rõ, vấn đề giá đất, giá đất là vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác quản lý nhà nước thời gian vừa qua, có tác động lớn đến tình hình kinh tế - xã hội của quốc gia cũng như của các địa phương. Do vậy, ĐB đề nghị việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước.

Theo ĐB, qua quá trình thực hiện các quy hoạch, các quy định của pháp luật, nguyên tắc, quy định, trình tự và phương pháp việc thực hiện xác định giá đất còn có nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất, cùng một loại đất, điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau. Vì vậy, ĐB đề nghị cần phải phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất.

Theo đó, đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Nhưng, đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.

ĐBQH Trần Đình Gia - đoàn Hà Tĩnh.

Hai là, giá đối với đất đai là tư liệu sản xuất, tính giá đất phải theo mục đích sử dụng đất, phải căn cứ theo điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác, đảm bảo đất đai có cùng mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng, cùng điều kiện kinh tế - xã hội thì phải cùng một mức giá.

“Ví dụ, như đất thương mại, dịch vụ trên cùng một tuyến đường phải cùng một giá đất, mặc dù các dự án khác nhau. Giá đất do loại đất này phải do nhà nước quy định trong khung giá đất áp dụng chung cho mọi tổ chức, cá nhân, điều chỉnh hằng năm cho phù hợp, chủ yếu theo tỷ lệ trượt giá, không biến động theo giá đất ở trên thị trường. Người có nhu cầu thuê đất phải biết giá đất trước khi thuê đất để đảm bảo công khai, minh bạch, như vậy mới khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nâng cao hiệu quả sản xuất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.” – ĐB kiến nghị.

Về đất đai đối với đất là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô, bán nền, v.v, ĐB đề nghị việc định giá đất cần phải thực hiện trước khi đấu giá đất, trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất, cho thuê đất.

“Điều này đảm bảo nhà đầu tư phải biết trước giá đất trước khi quyết định đầu tư, quyết định đấu giá đất, quyết định thuê đất, tránh tình trạng như hiện nay việc định giá đất đang do nhà nước độc quyền, đơn phương định giá, nhà đầu tư không được thương thảo giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Việc này có thể dẫn đến tình trạng thỏa thuận ngầm giữa người quyết định giá đất và chủ đầu tư, như một số phân tích của các chuyên gia Hiệp hội Bất động sản.”- ĐB Trần Đình Gia nêu ý kiến.

Cần khắc phục chênh lệch địa tô

Cũng đặc biệt quan tâm đến việc định giá đất, ĐB Trần Văn Khải (Hà Nam) phân tích: Đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia và để khơi dậy tiềm năng phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện trong đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được 2 vấn đề lớn đó là chênh lệch địa tô và giá đất.

Để góp phần điều tiết chênh lệch địa tô, đảm bảo công khai, minh bạch, tôi phân tích sâu về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp xác định giá đất tại Điều 158.

Theo ĐB Trần Văn Khải, tại khoản 1 Điều 158 dự thảo luật nêu 4 nguyên tắc xác định giá đất gồm a, b, c, d, tuy nhiên quy định như vậy chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá trong thực tế.

“Nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư sẽ quá lớn, khó thu hút nhà đầu tư để thực hiện các dự án góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Tôi đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18.” – ĐB Trần Văn Khải nêu ý kiến.

Tại khoản 2 Điều 158 dự thảo luật quy định về căn cứ xác định giá đất, tại điểm a về mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, ĐB Khải đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định rõ trong luật mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ là mục đích đang sử dụng hay là mục đích sử dụng trong tương lai.

“Tại điểm đ, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, tôi đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ, cụ thể các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố nào.” – ĐB Trần Văn Khải nói.

Đại biểu Trần Văn Khải - Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam.

Tại khoản 3 Điều 158 dự thảo luật quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất, trong đó nêu 5 nguồn thông tin đầu vào từ a, b, c, d, đ, tuy nhiên ĐB “thấy còn băn khoăn về những nguồn thông tin đầu vào nêu trong dự thảo có vẻ rất rộng nhưng chưa đủ, chưa đảm bảo căn cứ xác đáng và quá trình xác định giá đất sẽ phức tạp do tổng hợp nhiều nguồn thông tin.”

Theo ĐB Trần Văn Khải, muốn xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở các quy định của pháp luật cụ thể. Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa được lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người dân, bảo đảm công khai, minh bạch, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện. Do đó, ĐB đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu quy định rõ các nội dung liên quan đến thông tin đầu vào hơn nữa để xác định giá đất đảm bảo các chủ trương của Đảng.

Tại khoản 4 Điều 158 dự thảo luật quy định các phương pháp xác định giá đất, trong đó nêu 4 phương pháp. ĐB Trần Văn Khải cho rằng, dự thảo luật càng quy định nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng, nếu áp dụng 4 phương pháp này cho cùng một thửa đất thì sẽ ra 4 kết quả khác nhau. ĐB đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục bổ sung, quy định cụ thể hơn tại dự thảo về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, giúp tường minh hơn về vấn đề này.

“Có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.” – ĐB kiến nghị.

Tại khoản 5 Điều 158 dự thảo luật chọn phương án an toàn nhất là đưa ra phương án có lợi nhất cho ngân sách để chống thất thoát. Tuy nhiên, theo ĐB Trần Văn Khải, rất khó tính toán để lựa chọn một phương án nào có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.

“Nguồn thu ngân sách nhà nước không chỉ bao gồm thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà còn từ thu thuế do các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất và các lợi ích kinh tế khác. Mặt khác, phương án có lợi nhất cho nhà nước có thể không đảm bảo yếu tố hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.” – ĐB Trần Văn Khải phân tích và đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, làm rõ trong dự thảo luật để hoàn thiện trước khi trình Quốc hội thông qua.