Là phân khúc từng khuấy đảo thị trường hồi cuối năm 2021 và đầu năm 2022, nhưng đến hiện tại đất nền đang cho thấy tín hiệu chững lại có về nguồn cung, sức tiêu thụ khiến giá đất giảm theo.

Giá đất nền đang “hạ nhiệt”

Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch đất nền trong quý 3 vừa qua ghi nhận giảm nhẹ từ 2 - 3% so với quý trước đó. Đồng thời, lượng giao dịch đất nền thành công trong quý đạt 115.129 giao dịch, chỉ bằng 54% so với quý trước.

Trong đó, lượng giao dịch đất nền thành công tại miền Bắc đạt 21.806 giao dịch, miền Trung đạt 18.789 giao dịch, miền Nam đạt 74.534 giao dịch.

Số liệu báo cáo của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá đất nền tại một số điểm nóng số đất miền Bắc đều đồng loạt “hạ nhiệt”. Đơn cử, giá bán đất nền tại Bắc Ninh giảm 6%, Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Giang giảm 5%.

Tại khu vực phía Nam, theo báo cáo của DKRA Group, trong quý 3/2022 chỉ có 9 dự án mở bán, nguồn cung ghi nhận đạt 1.057 nền, giảm gần 66% so với quý trước. Mặc dù giá bán tăng 2 - 4% so với quý trước nhưng chỉ tập trung tại thị trường thứ cấp trong khi thanh khoản toàn thị trường vẫn ở mức thấp, chỉ 550 nền được giao dịch thành công, giảm gần 78% so với quý trước.

“Sức cầu thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% và đây là mức thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm”, DKRA Group nhận định trong báo cáo.

Batdongsan.com.vn cho hay, trong quý 3/2022, đất nền tại các tỉnh vùng ven TP.HCM vẫn chìm trong gam màu ảm đạm khi nhu cầu mua đất đều giảm. Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất nền tại hầu hết các tỉnh Đông Nam Bộ đều giảm bình quân từ 10 - 25% so với quý trước.

Mức giá bán đất trong quý không có nhiều biến động. Tại Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận tăng nhẹ 1 - 5%, duy chỉ có Đồng Nai ghi nhận giá đất nền giảm 4% so với quý trước.

Môi giới bất động sản tại nhiều khu vực đều cho hay, mặt bằng giá đất nền tại thị trường thứ cấp đã giảm 20 - 30% so khi “sốt” đất đạt đỉnh. Hiện tượng giảm giá do nhà đầu không chịu nổi áp lực tài chính nên đành phải bán ra.

Lúc xuất hiện sốt đất, nhà đầu tư vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi để đầu cơ. Đến khi sốt đất đã đi qua, lãi suất ưu đãi cũng đã hết hạn, nhà đầu tư phải trả theo lãi suất thả nổi khiến nhà đầu tư không đủ khả năng chi trả. Trong khi đó, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh nên muốn nhanh chóng “thoát hàng”, nhà đầu tư chỉ còn cách giảm giá.

Có nên “ôm” đất khi giá giảm?

Trong khi nhóm nhà đầu tư vốn mỏng khó thở vì áp lực tài chính, thì nhà đầu tư vốn mạnh có tâm lý chờ “săn” hàng ngộp. Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cho rằng, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi “xuống tiền” vào đất nền.

Theo ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự giảm giá bán đất nền thời gian qua diễn ra cục bộ do yếu tố lạm phát và lãi suất tăng cao khiến nhóm nhà đầu tư dùng nhiều đòn bẩy tài chính không đủ khả năng chi trả.

Ngoài ra, giá đất nền giảm chủ yếu tại các dự án thứ cấp hết chương trình ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi từ chủ đầu tư; hoặc tại một số khu vực thanh khoán thấp, có tính đầu cơ cao nên không đại diện cho thị trường chung.

“Thị trường bất động sản ở một số nơi có quy hoạch, hạ tầng chưa rõ ràng nhưng bị đẩy giá quá cao nên khi các quy hoạch này không được thực hiện sẽ làm giá đất nền quanh khu vực giảm mạnh, khiến thị trường gần như mất thanh khoản khi sốt đất đi qua”, ông Lâm phân tích.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định đất nền là phân khúc bất động sản thuần đầu tư, đầu cơ rất lớn chứ không thể khai thác cho thuê như loại hình bất động sản khác. Đây cũng là phân khúc “ngấm đòn” nặng nhất khi dòng tín dụng gặp khó, đặc biệt trong phần còn lại của năm 2022 và đầu năm 2023.

“Nhu cầu đất nền vẫn rất lớn nhưng sức mua suy yếu ở cả thị trường thứ cấp và sơ cấp do ảnh hưởng về giá và siết tín dụng. Nếu giá đất nền tiếp tục bị đẩy lên sẽ mất thanh khoản và khó bán trong thời gian tới. Ngoài ra, tâm lý lo ngại, thận trọng cũng khiến nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ sẽ khiến thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng cuối năm 2022 còn nhiều thách thức”, ông Tuấn nói.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Vietnam cho hay, nhà đầu tư đất nền nên có tầm nhìn dài hạn, không nên lướt sóng thời điểm này.

Đạt Trần