70% khó khăn của các dự án nhà ở bị vướng mắc về pháp lý

Doanh nghiệp thu hẹp quy mô đầu tư

Hiện nay, thị trường BĐS đang rất khó khăn, đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả. Nhưng phải đi đôi với nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu của từng DN BĐS về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của thị trường. Bởi lẽ hiện nay, đã có một số Tập đoàn, DN BĐS đang rất khó khăn, lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí bị lỗ.

Một số cổ phiếu BĐS “nằm sàn”, đặc biệt là “rủi ro” bị sụt giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản, đang phải thực hiện biện pháp để tồn tại, như: thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai dự án mới, phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…) mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi, tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Nhiều Tập đoàn, DN BĐS đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí giảm đến 50%) tác động đến vấn đề an sinh xã hội và cuộc sống của nhiều người lao động. Do “tắc” nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng... dẫn đến tình trạng “đói vốn” nên DN phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án, sản phẩm với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn “rủi ro” do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc bán dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho nhà đầu tư tiềm lực tài chính mạnh, bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội “thâu tóm” làm mất đi “lợi thế” của DN trong nước đang “thống lĩnh” thị trường BĐS hiện nay.

Tình thế rất khó khăn hiện nay, nhiều điểm tương đồng so với thời điểm thị trường bị khủng hoảng “đóng băng” giai đoạn 2008 - 2013. Năm 2008 và năm 2011, Chính phủ thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt đột ngột dẫn đến thị trường BĐS ngay lập tức rơi vào khủng hoảng “đóng băng”. Năm 2007, năm 2009, Chính phủ thực hiện chính sách “tiền tệ nới lỏng” đi đôi với gói tín dụng kích cầu đầu tư tương đương 1 tỷ USD nhưng do chưa kiểm soát thật chặt chẽ nên đã kích thích thị trường quay trở lại “bong bóng”.

Năm 2013, Chính phủ đã thành công với gói tín dụng kích cầu tiêu dùng quy mô 30.000 tỷ đồng (thực chi là 34.826 tỷ đồng) chủ yếu để hỗ trợ người mua NƠXH và nhà ở thương mại giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn (tăng “tổng cầu” nhà ở), lãi suất vay ưu đãi 6% trong năm 2013, từ năm 2014 áp dụng 5%/năm; cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NƠXH;

Hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH để hoàn thành dự án nhà ở dở dang... vừa khắc phục tình trạng dự án nhà ở “trùm mền”, giải quyết được hàng tồn kho, vừa có thêm sản phẩm NƠXH đáp ứng nhu cầu thị trườn, kết quả là 56.112 cá nhân mua được nhà ở, giúp thị trường phục hồi, tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 đến nay.

Năm 2022, Quốc hội và Chính phủ có gói 350.000 tỷ đồng để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sản xuất, kinh doanh sau đại dịch Covid-19, trong đó 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi vay và 15.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua NƠXH, người thuê phòng trọ, nhưng phần lớn gói này dành để phát triển kết cấu hạ tầng, đường giao thông là chính sách rất đúng đắn, tạo điều kiện cho nền kinh tế và thị trường BĐS phát triển trong trung, dài hạn.

Hiện nay, vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Quy trình thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông làm kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đối với dự án (mất khoảng 3 - 5 năm). Điều này làm mất cơ hội kinh doanh, tăng chi phí đầu tư của DN. Đồng thời cũng do tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý trong một số cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, quyết định.

Đâu là giải pháp?

Từ các nghiên cứu, phân tích trên đây, so sánh tình thế của nền kinh tế và thị trường BĐS năm 2022, dự báo năm 2023 - 2025 so với tình thế của các năm 2007 - 2008, 2011 - 2013, với quan điểm nhìn thẳng vào sự thật. Xin được kiến nghị một số giải pháp cấp bách nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đảm bảo các cân đối lớn của nền kinh tế, kiểm soát lạm phát, suy thoái, tìm được điểm cân bằng, hài hòa lợi ích người dân, DN, nhà đầu tư và Nhà nước, như sau:

Giải pháp lớn nhất, bao quát, có tính quyết định là thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng, đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất nhằm phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thực hiện mục tiêu đưa nước ta trở thành nước phát triển thu nhập cao vào năm 2045.

Đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023, gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền... đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đồng thời xem xét sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế thu nhập DN, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Đối với giải pháp tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở: Kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chủ trì phối hợp chặt chẽ với nhau và với cơ quan có thẩm quyền của T.Ư, địa phương sớm xem xét ban hành kết luận dứt điểm những dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, do cổ phần hóa DN Nhà nước, di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm... đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay, hoặc do thực hiện công tác rà soát pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở và tháo gỡ khó khăn cho DN, chủ đầu tư dự án.

Trong quá trình xử lý dự án thuộc diện rà soát pháp lý, đề nghị thực hiện chủ trương thu hồi triệt để tài sản Nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực và DN liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, để dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế, tăng nguồn cung dự án nhà ở cho thị trường.

Đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét lựa chọn khoảng 10 Tập đoàn, DN BĐS lớn có nhiều dự án bị “vướng mắc” pháp lý phải dừng thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng, dừng thực hiện thi công, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng... để tập trung tháo gỡ, tạo niềm tin và “cú huých” cho thị trường; Xem xét tháo gỡ “vướng mắc” thủ tục đầu tư dự án NƠXH cho DN nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung.

Đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét chỉ đạo các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư xây dựng quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại theo điểm b khoản 1 Mục II Chỉ thị 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ; Ban hành quy định chi tiết thực hiện điểm d khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

Đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thí điểm áp dụng tương tự Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội khoá XIV đã cho phép DN chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất”.

Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch Đầu tư trình Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề.

Đối với giải pháp tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường: Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là DN có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, dự án đảm bảo yếu tố pháp lý đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, sản phẩm bán tốt, thanh khoản tốt... giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.

Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank đã được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua NƠXH; Tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu DN riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

Cho DN quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán... được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội, giúp người dân thêm kênh đầu tư bởi Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã quy định rất chặt chẽ về việc này.

Cùng với đó, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ cho phép cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, gọi chung là condotel) trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài trái pháp luật đã bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận; Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1- 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 - 200.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA