Ông Lê Hoàng Châu: “Không nên tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn”

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội liên quan quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Văn bản được gửi đi ra sau khi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Tại văn bản trên, ông Châu hoan nghênh Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp chiều ngày 17/3 về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân. Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.

Theo ông Châu, không phải do quy định sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các năm qua.

"Nguyên nhân chủ yếu của việc trên là do chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi. Chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và cũng chưa tìm được điểm cân bằng về lợi ích, đảm bảo hài hoà quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư. Đặc biệt là do chưa thực hiện đầy đủ “quy chế dân chủ cơ sở” để các chủ sở hữu nhà chung cư thông suốt và tự giác tham gia vào quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại", đại diện HoREA nêu quan điểm.

Để dẫn chứng, ông Châu cho biết, từ thực tiễn của TP.HCM có thể thấy, công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhất là nhà chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng được thực hiện theo phương thức hoặc do UBND TP chỉ đạo thực hiện; trong đó có nhiều dự án thành công nhưng cũng có dự án gặp khó khăn, vướng mắc, thậm chí có phát sinh khiếu kiện gay gắt; hoặc do doanh nghiệp tư nhân tự thỏa thuận với các chủ sở hữu mua lại căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường để thực hiện dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại.

Tất cả các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thành công đều có mẫu số chung là hợp lòng dân, được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng tình ủng hộ, tham gia. Do đã được bàn bạc, trao đổi dân chủ, thấu tình đạt lý và quyết định theo đa số, nhất là đã xây dựng được phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết tạm cư, tái định cư, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người dân.

Điển hình như Dự án di dời, tái định cư các hộ dân thuộc lô IV, lô VI khu chung cư Thanh Đa, phường 27, quận Bình Thạnh do bị nghiêng, lún, nguy hiểm cho người sử dụng nên tất cả 300 chủ sở hữu nhà chung cư và gia đình đều được di dời, tái định cư tại khu chung cư tái định cư số 4 Phan Chu Trinh, phường 12, quận Bình Thạnh.

Hiệp hội đánh giá dự án thành công và được lòng dân. Việc hoán đổi căn hộ tái định cư rất thỏa đáng. Chủ sở hữu căn hộ cũ có diện tích 84 m2 được hoán đổi 2 căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn, theo đó hộ được tái định cư được bồi thường và được mua lại căn hộ theo giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (giá vốn) đối với phần diện tích 84 m2; phần diện tích dôi dư 40 m2 được mua theo giá thị trường.

Hay CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt tự thương lượng, thỏa thuận với tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư để mua lại 52 căn hộ thuộc khu chung cư cũ 4 tầng, số 239 Cách Mạng Tháng Tám, phường 5, quận 3 có diện tích khuôn viên khoảng 3.600 m2 theo giá thị trường để thực hiện dự án khu nhà cao tầng hỗn hợp, gồm nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ.

Theo ông Châu, đây là cách làm rất hay, rất tốt hiện nay (phù hợp với thực tế các chủ sở hữu nhà chung cư cũ không có khả năng tài chính) cần khuyến khích các doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư để mua lại các căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường, thuận mua vừa bán để đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở phù hợp với quy hoạch.

Việc này cũng sẽ góp phần chỉnh trang, tái phát triển đô thị theo chủ trương xã hội hóa đầu tư mà Nhà nước không cần phải “ra tay” thực hiện thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, có thể dẫn đến khiếu kiện đông người.

Từ nhận định trên, đại diện HoREA cho rằng, việc Bộ Xây dựng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ làm tăng gánh nặng và độ phức tạp cho công tác quản lý nhà nước của ngành xây dựng, nhất là cấp tỉnh và cấp huyện khi vừa phải quản lý hàng ngàn tòa nhà chung cư hiện hữu theo chế độ “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài”, vừa sẽ phải quản lý hàng ngàn tòa nhà chung cư được xây dựng trong tương lai theo chế độ “sở hữu có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn hoặc có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài”.

"Đề nghị Bộ Xây dựng xem xét không nên tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây", văn bản của HoREA nhấn mạnh.

Uỷ ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp chiều ngày 17/03/2023 đã cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đa số đại biểu không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân nhưng cần có quy định cụ thể việc nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.

Uỷ ban Thường vụ Quốc hội yêu cầu cơ quan soạn thảo dự án luật tiếp thu ý kiến tại phiên họp, ý kiến các cơ quan tổ chức, nhân dân và lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, Chính phủ vẫn có quyền trình Quốc hội phương án của mình và như vậy có thể trình 2 phương án (phương án của Chính phủ và phương án theo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội); trong đó cần giải trình hai phương án, nêu rõ ưu điểm, nhược điểm, trình bày một cách toàn diện, lập luận rõ ràng làm cơ sở để các đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến, quyết định để đảm bảo tính dân chủ, khách quan.