Pháp lý và nguồn vốn đang kìm hãm thị trường bất động sản

Ảnh minh hoạ.

Các chủ đầu tư đang rất sẵn sàng để kích hoạt dự án nhưng do còn nhiều rào cản pháp lý nên các địa phương còn chần chừ trong việc phê duyệt. Nguồn cung chưa vào được thị trường chứ không phải không còn. Nguồn cung BĐS chỉ trực chờ bùng nổ khi khó khăn pháp lý được tháo gỡ.

Thị trường phục hồi chậm

Sau gần 10 tháng Chính phủ mở cửa trở lại tất cả các hoạt động kinh tế, nhìn nhận khách quan một số phân khúc BĐS đã có sự phục hồi, nhưng toàn thị trường thì đang cho thấy nhiều bất ổn. Bất ổn lớn nhất đó là sự tăng giá nhanh của các sản phẩm, đặc biệt là nhà ở. Theo số liệu thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam giá bán căn hộ đã tăng khoảng 30% so với năm 2021, 50% so với năm 2019.

Đơn cử, tại thị trường TP Hồ Chí Minh vào năm 2019 có những căn hộ giá 20 - 25 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay không còn, giá nhà ở bình quân 45 - 50 triệu đồng/m2. Tương tự, ở Hà Nội một số khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ, như: Linh Đàm (Hoàng Mai), Mỹ Đình (Cầu Giấy)... trước đây nhiều sản phẩm giá chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2, bây giờ một số vị trí đã lên tới 200 triệu đồng/m2.

Từ đầu năm đến nay, đặc biệt là trong quý III/2022 thị trường BĐS nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng tiếp tục cho thấy sự sụt giảm mạnh. Cụ thể, đối với sản phẩm căn hộ chung cư, cả nước chỉ có thêm trên 41.800 sản phẩm gia nhập thị trường, bằng xấp xỉ 78% so với cùng kỳ năm 2021 và 24% so với năm 2018. Cùng với đó là sức mua cũng sụt giảm, tỷ lệ hấp thụ bình quân từ đầu năm đạt 43%, riêng quý III đạt 33,5%.

Những con số “biết nói” cho thấy sự trái ngược hoàn toàn với kỳ vọng của DN BĐS là sau thời gian ngưng trệ do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, thị trường BĐS sẽ bật tăng trở lại. Tuy nhiên, điểm nhấn của thị trường BĐS trong thời điểm này là hiện tượng “sốt” đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ đối với sản phẩm đất nền gần như bị triệt tiêu. Lực cầu chủ yếu là những người nhu cầu thực, nhà đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá.

Những yếu tố tác động

Khách quan mà nói, giá nhà, đất trên thị trường tăng có sự cộng hưởng của yếu tố hạ tầng, bởi những khu vực hạ tầng được đầu tư tốt, tạo kết nối các vùng kinh tế, liên vùng kinh tế, công nghệ, kinh doanh… đều tạo ra giá trị sinh lời cho BĐS. Tốc độ tăng giá tỷ lệ thuận với tốc độ đầu tư, có những nơi tăng mạnh hơn vì khả năng khai thác tạo ra lợi nhuận, nhưng cũng không thể phủ nhận, việc tăng giá nhà, đất cũng chịu tác động bởi nguồn cung hạn chế.

Có thể chỉ ra một số yếu tố đang tác động rất lớn, gây ra sự “bất ổn” cho thị trường BĐS hiện nay, gồm: Tình hình kinh tế thế giới bất ổn do bị ảnh hưởng mạnh bởi xung đột quân sự địa chính trị ở một số khu vực, lạm phát ở châu Âu, Mỹ duy trì ở mức cao, xu hướng tăng lãi suất, chính sách thắt chặt tiền tệ và nguy cơ suy thoái toàn cầu... Đây là yếu tố bên ngoài, nhưng cũng tác động tiêu cực nhất định đối với kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường BĐS nói riêng.

Đối với tình hình trong nước, như chúng ta đã thấy Việt Nam đang phải đối mặt với nguy cơ lạm phát tăng, trực tiếp tác động tăng giá hàng hóa, trong đó có hàng hóa là đầu vào của dự án BĐS, chi phí xây dựng tăng tạo áp lực khó giảm giá. Mặc dù Việt Nam thuộc nhóm các nước có tỷ lệ lạm phát thấp với bình quân 9 tháng năm 2022 ở mức 2,73%, thấp hơn mục tiêu Quốc hội đề ra năm nay là 4%. Dự báo lạm phát không thay đổi qua 3 lần báo cáo của ADB, duy trì ở mức 3,8% cho năm 2022 và 4% cho năm 2023.

Đáng chú ý, từ đầu tháng 10 đến nay, lãi suất ngân hàng tiếp tục được điều chỉnh tăng khiến DN BĐS và người tiêu dùng đi mua nhà bằng một phần tín dụng gặp khó khăn. Trong khi đó, thị trường đang phải chịu nhiều áp lực, khó khăn về nguồn tín dụng do việc thắt chặt nguồn vốn vay từ hệ thống ngân hàng. Vấn đề liên quan đến pháp lý của nhiều chủ DN BĐS trong quá trình huy động vốn từ trái phiếu... khiến cho những chủ đầu tư khác khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm trong khi sức cầu giảm sút do cá nhân đầu tư khó tiếp cận dòng tiền.

Tuy nhiên, yếu tố tác độ lớn nhất đến thị trường hiện nay đó là vấn đề liên quan đến pháp lý, do chưa có sự thay đổi nhiều. Mặc dù đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn như: Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam an toàn, lành mạnh bền vững nhưng các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản nên phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường không được cải thiện. Chính quyền các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật.

Cần sớm đồng bộ về chính sách

Thị trường BĐS chưa thực sự phát huy hết tiềm năng, thế mạnh, nhiều mảng chưa được khai thác, đầu tư hiệu quả; BĐS khu công nghiệp, nghỉ dưỡng mới chỉ tập trung ở một số vùng miền nên chưa tạo được động lực, sức hút đầu tư và phát triển còn cầm chừng; Thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực của nhóm người thu nhập thấp – trung bình. Quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, tranh chấp…

Thực trạng trên do nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân chính là do vấn đề cơ chế, chính sách chưa thực sự phù hợp và theo kịp với nhu cầu, biến động của thị trường. Vì vậy tôi cho rằng, giải pháp phải thực hiện ngay hiện nay và cả trong trung – dài hạn đó là pháp lý, vướng mắc chính sách đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Để khơi thông thị trường cũng như tạo đà phục hồi phát triển cần nhanh chóng có cơ chế chính sách rõ ràng, minh bạch, thúc đẩy sự phát triển, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Nhóm giải pháp thứ 2 cũng vô cũng quan trọng, đó là về tín dụng, việc dòng tiền bị “khựng” lại một cách đột ngột đã tác động tiêu cực đến thị trường. Khó khăn lớn nhất với các chủ đầu tư là khi đang triển khai, dự án đang trơn tru thì bị dừng lại do “tắc” vốn. Điều này không chỉ khiến bài toán kinh doanh của DN bị đảo lộn mà còn khiến chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, nhà cung cấp... và không có sản phẩm để trả khách hàng. Trong khi đó các kênh huy động vốn chính như: tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động trên thị trường chứng khoán đang trở nên ngày càng khó khăn.

Vì vậy, cần nhanh chóng hoàn thiện các giải pháp theo hướng gia tăng vai trò thuế, phí BĐS trở thành công cụ điều tiết thị trường phù hợp với thông lệ quốc tế, giảm thiểu can thiệp hành chính. Xem xét việc xây dựng chính sách giá đất thấp, hoàn thiện dần thuế tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội. Cân nhắc điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; đồng bộ hóa chính sách thuế, phí BĐS gắn với thuế, phí đất đai...

Thời điểm hiện tại, thị trường BĐS chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao, những vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn đang kìm hãm sự phát triển. Nguồn cung chưa vào được thị trường chứ không phải không còn, cung BĐS chỉ trực chờ bùng nổ khi khó khăn pháp lý được tháo gỡ.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính