Thị trường đất nền 2 miền Bắc - Nam: Nơi nóng “bỏng tay”, chỗ dài cổ… mong khách

Những ngày gần đây, nhiều người đổ đến các khu vực Vĩnh Ngọc, Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm (Đông Anh, Hà Nội) nơi mới đây Vingroup khởi công dự án Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia tìm mua đất nền, khiến giá đất nhiều khu vực tiếp tục tăng cao.

Khảo sát thực tế người viết cho thấy, tại xã Xuân Canh, nơi dự án Vingroup vừa khởi công, ghi nhận mức giá tăng mạnh nhất. Giá đất mặt đường Xuân Canh hiện tại đang được rao bán từ 120-140 triệu đồng/m2; đất trong ngõ 80-97 triệu đồng/m2, trong khi cách đây vài tháng giá chỉ 60-65 triệu đồng/m2.

Tương tự, giá đất làng tại các xã Đông Hội, Mai Lâm cũng được dịp tăng “nóng". Hiện đắt nhất ở Đông Hội là những lô đất tái định cư quanh cầu Đông Trù, nằm tiếp giáp với đường 5 kéo dài. Các lô đất mặt đường hiện không có người bán, tuy nhiên môi giới cho rằng nếu có bán, giá sẽ vào khoảng 230-250 triệu đồng/m2.

Ở sâu trong làng, đất nằm tiếp giáp với những tuyến đường chỉ đủ cho 2 xe máy tránh nhau hiện có giá 60-70 triệu đồng/m2. Một số lô 70-80 m2 đang được rao bán với giá 4,8-5 tỷ đồng. Kể cả ở khu vực ngoài đê thuộc xã Mai Lâm, huyện Đông Anh - vốn kén người mua do tình trạng ngập lụt vào mùa mưa, giá đất vẫn đang được rao bán với mức trên 60 triệu đồng/m2.

Ông Minh, một người dân thôn Phương Trạch (xã Vĩnh Ngọc) cho biết, đầu năm 2024, giá trong ngõ sâu chỉ 60 triệu đồng/m2 thì nay lên 80 triệu đồng/m2.

Đối với đất mặt tiền rộng ở Phương Trạch, ông Minh cho hay, mức giá hiện tại khoảng 190-210 triệu đồng/m2, đất mặt tiền 4m khoảng 140-160 triệu đồng/m. Song, ông nói “không có một ai bán”.

Dữ liệu của trang Batdongsan.com.vn cho thấy, đến thời điểm hiện tại so với quý 1/2023, đất nền Hoài Đức đã tăng 81%, từ mức giá trung bình toàn thị trường là 55 triệu đồng/m2 lên mức 100 triệu đồng/m2; đất nền Đông Anh tăng 53%, từ mức giá trung bình 41 triệu đồng/m2 lên mức 63 triệu đồng/m2; đất nền Thanh Oai tăng 90%, từ mức giá trung bình 21 triệu đồng/m2 lên mức 40 triệu đồng/m2...

Ảm đạm đất nền phía Nam

Anh Toàn, ngụ tại quận 3 (TP.HCM) cho biết, giữa năm 2020, anh tham gia đầu tư đất nền khu vực vùng ven TP.HCM. Sau vài lần góp vốn cùng bạn bè mua đất rồi lướt sóng, lãi được vài trăm triệu đồng. Cuối năm 2021, anh tự bỏ tiền mua nền đất với giá 2,3 tỷ đồng/diện tích 45m2 thì cũng từ đó đến nay, lô đất chưa về mức giá mua vào.

“Tháng 5 vừa qua, tôi đã rao bán hạ giá lô đất xuống 2,1 tỷ đồng/nền nhưng đến nay vẫn không thể bán được”, anh Toàn cho biết.

Theo báo cáo của bộ phận nghiên cứu thị trường DKRA Group, trong quý II/2024, phân khúc đất nền tại phía Nam có tới 78 dự án mở bán, với hơn 6.500 nền, tăng 5% với cùng kỳ năm ngoái.

Tỉnh Bình Dương chiếm 34,2% số lượng hàng mở bán; Long An chiếm 25,3%; Đồng Nai chiếm 22,1%; Bà Rịa - Vũng Tàu chiếm 8,3%; TP.HCM chiếm 7,9%; Tây Ninh chiếm 2,2%...

Theo đó, tại TP.HCM, các dự án phân lô bán nền cũng bắt đầu xuất hiện trở lại, như dự án River Town, có tổng diện tích 2 ha, với 115 lô đất nền diện tích 80-120 m2 tại huyện Củ Chi, giá bán từ 1,3 tới hơn 2 tỷ đồng/nền.

Hay tại Long An, địa phương này liên tục xuất hiện các dự án mới được giới thiệu ra thị trường. Có thể kể đến dự án Khu dân cư Phúc Đông Ecohome (huyện Đức Hòa) do Công ty Xây dựng và Kinh doanh bất động sản Việt Phúc làm chủ đầu tư. Dự án có 45 nền, với diện tích 100 tới 200 m2, giá được đưa ra từ 8 tới 15 triệu đồng/m2.

Trong mức giá tầm 1 tỷ đồng/nền còn có dự án Đức Hòa New City (xã Hữu Thạnh), do Công ty TNHH An Nông Land làm chủ đầu tư, được xây dựng trên diện tích 3,01 ha, với 177 nền, diện tích mỗi nền từ 85 m2 trở lên.

Tỉnh Bình Dương có số lượng dự án đất nền mở bán mới xuất hiện khá nhiều. Đơn cử, dự án Khu đô thị RichHome2 (Bến Cát) do Công ty Kim Oanh Group làm chủ đầu tư, có diện tích 5,5 ha, với dòng sản phẩn đất nền, nhà phố. Giá bán tại dự án này khá cao, ở mức trên 30 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên theo DKRA Group cho biết, dù số lượng mở bán khá lớn (hơn 6.500 nền), nhưng chỉ có 184 nền được ghi nhận giao dịch thành công.

Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, sau giai đoạn phục hồi ngắn đầu năm nay, đất nền khu vực phía Nam đã có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt với cả giao dịch và nhu cầu tìm kiếm. Lượt tìm kiếm có xu hướng đi ngang, còn giao dịch thì giảm xuống.

Theo ông, nguyên nhân đầu tiên khiến đất nền phía Nam đang không hấp dẫn nhà đầu tư là nhóm chuyên mua đầu tư đất nền cảm thấy lợi nhuận chưa hấp dẫn, nên chọn tiếp tục chờ đợi thay vì xuống tiền. Thị trường mất đi nhóm mua chính, kéo theo giao dịch đi xuống.

Nguyên nhân nữa, đó là trong thời gian thị trường sôi động năm 2019-2020, nhà đầu tư đổ tiền vào đầu tư phân khúc đất nền, tuy nhiên tới nay đang mắc kẹt dòng tiền tại đây vì chưa thể thoát hàng. Chính vì vậy, các nhà đầu tư đã quay lưng lại với phân khúc này.

Ngoài ra, thời gian gần đây, thời tiết phía Nam mưa lớn kéo dài khiến hoạt động mua bán bất động sản phần nào bị gián đoạn. Cộng với việc hồ sơ đất đai vướng khâu tính thuế bị "treo", khiến môi giới gặp khó khăn trong giao dịch.

Không có chuyện mua đâu thắng đó

Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, từ tháng 4 đến nay, ngoài vùng ven Hà Nội thì một số tỉnh xung quanh như Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh... giá đất cũng tăng 10-20% so với thời kỳ đáy, giao dịch thực tế có cải thiện hơn nhiều so với năm 2023

Theo ông, một số nhà đầu tư đã bắt đầu hành trình đi mua gom đất nền tại một số khu vực giá chưa tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Những người này đang có xu hướng đi trước đón đầu, vì hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã trên cả nước.

Mặc dù vậy, theo ông Chung, hiện nay "sóng" đất nền mới chỉ mang tính cục bộ tại một số khu vực ven Hà Nội, chưa lan tỏa ra nhiều khu vực. Phải đến quý II/2025 thị trường đất nền mới thấy rõ sự tích cực. Tuy nhiên, đầu tư đất nền thời điểm này cần xác định thu hồi vốn trung hạn ít nhất từ 1-3 năm, thay vì lướt sóng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, mặt bằng giá đất nền ở một số khu vực ngoại thành Hà Nội đã tăng khoảng 10% trong một năm nay.

Tuy nhiên, theo ông Anh, đất nền tiềm năng nhưng không có nghĩa là "mua đâu cũng thắng" mà tùy từng khu vực, từng thời điểm. Đã có không ít nhà đầu tư "đu đỉnh" đất nền méo mặt bởi mua rồi nhưng khó bán hoặc phải cắt lỗ nếu cần tiền gấp. Hiện giá đất nền tăng nhưng theo khảo sát vẫn còn một số khu vực rất trầm lắng, giao dịch giảm.

“Phải đến quý II/2025, khi tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và lợi suất, lúc này đất nền mới có thể nhận được nhiều sự quan tâm. Năm 2024 vẫn là "năm của chung cư" và đến giữa 2025 đất nền mới khởi sắc”, ông Anh nhận định./.