Khang Điền: Tồn kho vượt 12.700 tỷ đồng, tăng vay tín dụng đầu tư các dự án bất động sản

Tồn kho vượt 12.700 tỷ đồng

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) vừa công bố báo cáo tài chính quý III với doanh thu thuần 803 tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ của Khang Điền cho thấy, trong 9 tháng, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền âm gần 2.316 tỷ đồng, chủ yếu do khoản tăng hàng tồn kho gần 4.997 tỷ đồng.

Tại thời điểm cuối quý III, giá trị tồn kho đạt hơn 12.729 tỷ đồng, tăng 65% so với đầu năm và chiếm gần 60% trong tổng tài sản doanh nghiệp. Chiếm đa phần là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (5.050 tỷ đồng, tăng 42%), dự án Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.208 tỷ đồng, ghi nhận mới sau thương vụ mua công ty con trong nửa đầu năm), dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.025 tỷ đồng, tăng 99%).

Bên cạnh 3 dự án tồn kho nghìn tỷ trên, công ty cũng ghi nhận mức tăng tồn kho tại các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khang Phúc - Lovera Vista và Khang Phúc - An Dương Vương. Ngoài ra, công ty cũng ghi nhận 725 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, tăng 3,4% so với đầu năm.

Trong đó, các dự án quy mô lớn như Tân Tạo, Lê Minh Xuân đều đang được Khang Điền đẩy mạnh triển khai theo kế hoạch đẩy mạnh mô hình đại dự án với quy mô trên 100 ha, theo thông tin từ Chứng khoán BSC.

Trong kỳ, công ty cũng đẩy mạnh vay nợ tài chính nhằm trợ vốn cho các dự án Tân Tạo - khu A, Lê Minh Xuân mở rộng, 11A Bình Hưng, khu nhà ở phường Phú Hữu, thông qua vay vốn ngân hàng OCB và Vietinbank với lãi suất 10,5 - 11,4%/năm.

Tại cuối quý III, dư nợ từ các khoản vay ngân hàng này đạt 5.849 tỷ đồng, tăng gấp 1,8 lần so với con số 2.070 tỷ đồng hồi đầu năm.

Bên cạnh đó, tại thời điểm cuối quý III, Khang Điền có 5.034 tỷ đồng khoản phải thu, tăng 17%, trong đó, 715 tỷ đồng là khoản phải thu khách hàng từ chuyển nhượng bất động sản, 2.098 tỷ đồng từ trả trước để mua quyền sử dụng đất và 2.084 tỷ đồng tạm ứng công tác đền bù dự án.

Mặt khác, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tại thời điểm cuối quý III tăng gấp đôi giá trị đầu năm lên 529 tỷ đồng. Trong đó, 517,5 tỷ đồng là khoản nhận trước tiền chuyển nhượng bất động sản của khách hàng theo tiến độ hợp đồng, tăng so với con số 176 tỷ đồng thời điểm đầu năm. Ngoài ra, công ty có khoản gần 8,7 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, là khoản thu trước tiền cho thuê đất tại Khu công nghiệp Lê Minh Xuân, tăng 10%.

Dòng tiền trong kỳ phụ thuộc hoạt động vay nợ, lượng tiền mặt hơn 2.750 tỷ đồng

Tại thời điểm cuối quý III, tổng tài sản Khang Điền đạt 21.470 tỷ đồng, tăng 49% so với đầu năm. Lượng tiền mặt cũng tăng 92% lên 2.753,5 tỷ đồng, chủ yếu do lượng tiền gửi ngân hàng tăng từ 301 tỷ đồng hồi đầu năm lên 1.678 tỷ đồng.

Tổng dư nợ tài chính đạt 7.206 tỷ đồng, tăng 182% so với đầu năm và 25% so với thời điểm cuối quý II, trong đó, 1.030 tỷ đồng là nợ ngắn hạn, trong đó, 773 tỷ đồng là vay ngân hàng dài hạn đến hạn trả.

Bên cạnh vay ngân hàng như đã đề cập, công ty cũng vay trái phiếu với dư nợ đạt 1.100 tỷ đồng, ghi nhận từ 2 lô trái phiếu tín chấp có kỳ hạn trả gốc trong năm 2025, lãi suất 12%/năm, mục đích là tăng quy mô vốn hoạt động.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cũng cho thấy, trong 9 tháng, công ty đã thu 4.119 tỷ đồng từ đi vay và chi 684 tỷ đồng trả nợ gốc vay. Qua đó, dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính dương 3.666 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ dương 1.895 tỷ đồng.

Nhờ đó, dòng tiền thuần trong 9 tháng của Khang Điền cũng dương 1.346 tỷ đồng, trong khi dòng tiền kinh doanh và dòng tiền đầu tư đều ghi nhận giá trị âm.

Dragon Capital không còn là cổ đông lớn tại Khang Điền

Bà Trương Ngọc Phượng, đại diện Dragon Capital vừa có báo cáo về ngày không còn là cổ đông lớn tại Khang Điền kể từ ngày 27/10.

Theo đó, ngày 25/10, nhóm đầu tư này đã bán tổng cộng 762.991 cổ phiếu KDH, giảm tỷ lệ sở hữu từ 5,1% (tương ứng gần 36,6 triệu cổ phiếu) xuống 4,99% vốn điều lệ (tương ứng 35,8 triệu cổ phiếu).

Về giao dịch từng quỹ thành viên, DC Developing Markets Strategies Public Limited Company đã bán 572.991 cổ phiếu và Venner Group Limited đã bán 190.000 cổ phiếu, giảm tỷ lệ sở hữu xuống tương ứng 0,094% và 0,98% vốn điều lệ.

Như vậy, sau giao dịch, nhóm Dragon Capital không còn là cổ đông lớn tại Nhà Khang Điền.

Đây là lần thứ 2 kể từ tháng 9 tới nay Dragon Capital báo cáo bán ra cổ phần tại KDH. Trước đó trong phiên 14/9, nhóm quỹ ngoại thành bán ra 400.000 cổ phiếu, giảm sở hữu từ hơn 43,2 triệu đơn vị xuống còn gần 42,9 triệu đơn vị. Cho tới hiện tại, sau giao dịch bán tại phiên 25/10, sở hữu của Dragon Capital tiếp tục giảm xuống mức 35,8 triệu cp, tương ứng 4,9975% vốn.

Động thái giảm sở hữu của quỹ ngoại diễn ra trong bối cảnh cổ phiếu KDH liên tục sụt giảm từ đầu năm tới nay. Cổ phiếu này hiện đang giao dịch quanh vùng 23.000 đồng/cổ phiếu, đã giảm 55% so với mức đỉnh 51.640 đồng/cp (phiên 6/1).

Ngược chiều, quỹ ngoại VOF Investment Limited (một quỹ thành viên thuộc VinaCapital), đơn vị có liên quan đến bà Nguyễn Thị Diệu Phương, Thành viên HĐQT và bà Vương Hoàng Thảo Linh, Thành viên Ban kiểm soát, mới đăng ký mua 10 triệu cổ phiếu KDH với mục đích cơ cấu danh mục đầu tư. Thời gian thực hiện dự kiến từ ngày 31/10 đến ngày 29/11. Nếu giao dịch thành công, tỷ lệ sở hữu của tổ chức này tại Khang Điền tăng từ 0% lên 1,41% vốn điều lệ.

Cùng trong thời gian giao dịch trên, bà Mai Trần Thanh Trang, Chủ tịch HĐQT, cũng đăng ký mua 10 triệu cổ phiếu KDH nhằm tăng tỷ lệ sở hữu từ 1,44% lên 2,84% vốn điều lệ.

Khang Điền giải thể công ty con

Vừa qua, HĐQT Khang Điền thông qua việc công ty con là Công ty TNHH đầu tư kinh doanh bất động sản Saphire đồng ý giải thể Công ty TNHH phát triển bất động sản Nam Thông.

Theo tìm hiểu, Công ty TNHH Phát triển bất động sản Nam Thông được thành năm 2020, có địa chỉ tại tầng 1, tòa nhà Packsimex 52 Đông Du, phường Bến Nghé, quận 1, TP. HCM. Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.

Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Nam Thông là công ty con của Bất động sản Saphire do Saphire nắm 99,9% vốn điều lệ. Tại Bất động sản Saphire, Nhà Khang Điền sở hữu 99,9% vốn điều lệ.

Bất động sản Saphire được biết đến là chủ đầu tư dự án Safira tại phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức, TP. HCM của Nhà Khang Điền. Đây là dự án khu chung cư với diện tích 2,7ha, gồm 1.570 căn hộ, 23 căn thương mại dịch vụ và đã hoàn thành, bàn giao vào năm 2021.

Sau khi giải thể Bất động sản Nam Thông, số lượng công ty con còn lại của Nhà Khang Điền là 28 đơn vị, gồm có 13 công ty con sở hữu trực tiếp và 15 công ty con sở hữu gián tiếp.

Liên tục đứng ra bảo lãnh cho công ty con vay gần 6.000 tỷ đồng từ ngân hàng VietinBank và OCB

Tháng 6 vừa qua, Nhà Khang Điền đã thông qua Nghị quyết phê duyệt cho công ty con là Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc (do Khang Điền nắm 100% vốn điều lệ) thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Khu trung tâm dân cư Tân Tạo A – Khu A, phường Tân Tạo, quận Bình Tân, TPHCM.

Theo đó, Nhà Khang Điền phê duyệt thông qua việc Nhà Khang Phúc vay vốn và thế chấp tài sản đảm bảo cho khoản vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) – Chi nhánh TPHCM với hạn mức vay tối đa 4.619 tỷ đồng.

Thời hạn vay là 84 tháng kể từ ngày tiếp theo của ngày giải ngân đầu tiên. Mục đích vay nhằm thanh toán chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thuộc Dự án Tân Tạo A.

Đồng thời, Nhà Khang Điền cũng sẽ bảo lãnh để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ thay tại Vietinbank trong trường hợp Nhà Khang Phúc vi phạm nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn, thu xếp nguồn vốn tham gia hỗ trợ Nhà Khang Phúc nhằm đảm bảo công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đối với Dự án Tân Tạo A và phương án cấp tín dụng tại Vietinbank được triển khai đúng tiến độ; không giảm vốn điều lệ và duy trì vốn góp tối thiểu 99% tại Nhà Khang Phúc.

Bên cạnh đó, Nhà Khang Điền tiếp tục bão lãnh cho Nhà Khang Phúc vay 1.220 tỷ đồng từ OCB. Theo thông tin được công bố, có thể thấy, với số tiền vay được, Nhà Khang Phúc dự kiến dùng tối đa 420 tỷ đồng thanh toán chi phí nộp tiền thuê đất và tối đa 800 tỷ đồng thanh toán chi phí đầu tư và xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng – Giai đoạn 1 do Công ty Khang Phúc làm chủ đầu tư.

Như vậy, kể từ thời điểm tháng 6 đến nay, Nhà Khang Điền đã liên tục đứng ra bảo lãnh cho công ty con là Nhà Khang Phúc vay tiền tại hai ngân hàng là VietinBank và OCB với tổng số tiền gần 5.839 tỷ đồng.

Trong những năm qua, dòng tiền là một vấn đề “đau đầu” đối với Nhà Khang Điền khi kể từ năm 2018, dòng tiền kinh doanh của KDH luôn ở tình trạng âm dẫn đến việc công ty phải huy động dòng vốn bên ngoài để tài trợ.

Cụ thể, dòng tiền kinh doanh năm 2018 ghi nhận âm hơn 718 tỷ đồng, năm 2019 ghi nhận âm 163,53 tỷ đồng, và năm 2021. Bước sang năm 2022, Khang Điền tiếp tục đối mặt với áp lực dòng tiền kinh doanh khi tiếp tục ghi nhận âm 1.477 tỷ đồng trong nửa đầu năm (tăng 634 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 843,1 tỷ đồng).

Thanh Xuân