Sau giai đoạn trầm lắng và thiếu nguồn cung, từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường căn hộ Hà Nội đã có sự dịch chuyển rõ nét khi nguồn cung mới, đặc biệt là chung cư “ồ ạt” được mở bán.

Theo danh sách Sở Xây dựng vừa công bố, tính từ đầu năm đến đầu tháng 9/2025, Hà Nội có 33 dự án với hơn 30.000 căn nhà được xác nhận đủ điều kiện kinh doanh; trong đó, chung cư chiếm 80% với gần 25.000 căn được đưa ra thị trường.

Đáng chú ý, dù dự án mở bán mới ồ ạt ra thị trường nhưng giá nhà không những không giảm mà vẫn tăng đều đặn. Báo cáo được Cushman & Wakefield phát hành cách đây không lâu cho biết, trong quý II/2025, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 3.402 USD/m2 (tương đương với khoảng 85 triệu đồng/m2), tăng 6% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm 2024. Đà tăng giá này chủ yếu được thúc đẩy bởi sự gia tăng tỷ trọng của các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vốn chiếm gần 46% tổng nguồn cung mới trong quý.

thap-doi-tsq-kepler-land-mo-laojpg-68d22464c3d3d.jpg
Ảnh minh họa

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội dự báo, 6 tháng cuối năm 2025, Hà Nội sẽ có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế.

Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Dự kiến giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm.

Theo bà Hằng, việc Hà Nội đón thêm nguồn cung lớn vào 2 năm tới có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá, nhưng mức điều chỉnh sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa đồng bộ.

Riêng với các dự án có vị trí chiến lược, thuộc vành đai 2 – vành đai 3, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giá nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ nhờ vào sự khan hiếm và nhu cầu thực.

‘Nhìn chung, thay vì một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án.

Tuy nhiên, một yếu tố quan trọng là chi phí sử dụng đất. Yếu tố này hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành. Nếu chi phí này được tính toán hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp thì giá nhà có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Đồng thời, các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hay đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng rất cần thiết để thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm này”, bà Hằng nhận định.

Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án và chưa có tiền lệ được điều chỉnh giảm. Khi đầu vào chưa đổi, giá bán khó giảm, do đó mặt bằng giá nhiều khả năng vẫn tăng thay vì đi xuống như kỳ vọng.

Thủ tướng: “Phải có câu trả lời cho tình trạng giá nhà cao mãi”

Chiều 22/9, tại phiên họp thứ nhất Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh: thị trường bất động sản là kênh huy động và phân bổ vốn quan trọng, có sức lan tỏa lớn đến nhiều ngành kinh tế, góp phần nâng cao chất lượng sống. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn nhiều khó khăn về đất đai, đấu thầu, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

Ông chỉ rõ cơ cấu sản phẩm mất cân đối khi nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp, có lúc tăng đột biến tại các đô thị lớn. Thủ tướng đặt vấn đề cần làm rõ liệu thị trường có bị thao túng hay không, đồng thời phải chấn chỉnh tình trạng găm hàng, thổi giá, gây méo mó.

“Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 – 100 triệu đồng/m2 thì ai có tiền để mua?”, Thủ tướng đặt câu hỏi tại phiên họp, theo VTV.