SSI Research cho rằng rủi ro tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần tiếp tục được theo dõi chặt chẽ, vì các ngân hàng có thể chưa trích lập dự phòng trước nhiều cho lĩnh vực này ở thời điểm hiện tại.

Rủi ro nợ xấu bất động sản

Mặc dù tỷ lệ hình thành nợ xấu được dự báo tăng trong nửa cuối năm do các khoản vay tái cơ cấu hết thời hạn cơ cấu nhưng nhóm chuyên gia cho biết các chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng có thể vẫn được kiểm soát trong 6 tháng cuối năm 2022.

Các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với việc cho vay kinh doanh bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực này đã gây ra sự gián đoạn về vòng quay vốn cũng như thanh khoản (25% trái phiếu bất động sản phát hành đến hạn vào năm 2022 và 65% đến hạn vào năm 2023, năm 2024) và làm tăng chi phí tài chính cho các chủ đầu tư bất động sản. Rủi ro này sẽ dần được phản ánh trên Bảng cân đối kế toán của ngân hàngtừ năm 2023.

Ngoài ra, với sự phát triển của các chủ đầu tư bất động sản, người mua nhà đã được hưởng chính sách ân hạn 2 năm mà không phải trả lãi và/hoặc gốc. Nhưng từ năm 2023, những người mua này sẽ bắt đầu phải trả lãi và gốc. Nếu lạm phát tăng nhanh đi cùng tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm xuống, thu nhập khả dụng sẽ giảm đi.

Điều này có thể khiến người mua nhà khó khăn hơn khi thu xếp các khoản thanh toán hàng tháng. Do đó, tỷ lệ nợ quá hạn từ các khoản vay mua nhà là một điểm cần được theo dõi chặt chẽ vào năm 2023.

Đối với các ngân hàng trong phạm vi nghiên cứu, SSI Research ước tính tỷ trọng dư nợ có thời gian ân hạn dao động trong khoảng 1% đến 18%. Trung bình chiếm khoảng 5% tổng dư nợ.

Tuy nhiên, SSI Research không coi đây là rủi ro quá đáng ngại cho năm 2023, do các khách hàng cá nhân thường ưu tiên thực hiện nghĩa vụ của họ với ngân hàng hơn các chi tiêu khác (du lịch, giải trí...). Thông thường khách hàng có thể sẽ giảm chi tiêu hàng tháng để đảm bảo các nghĩa vụ nợ của mình.

Theo công ty khảo sát thị trường quốc tế Business Monitor International (BMI), hoạt động giải trí, nhà hàng và khách sạn và các khoản chi tiêu cá nhân chiếm lần lượt khoảng 6%, 10% và 12,5% trên tổng chi tiêu hàng tháng. Trong khi đó, chi phí nhà ở và các tiện ích gia đình chiếm khoảng 16% tổng chi tiêu.

Ngoài ra, việc định giá nhà cao không phải là vấn đề. Do quyền thương lượng của khách hàng cá nhân khi vay vốn từ ngân hàng là không lớn, SSI Research cho rằng hiện tượng định giá tài sản cao hơn thực tế là không phổ biến trong hoạt động cho vay mua nhà. Tuy nhiên, rủi ro sẽ xuất hiện nếu giá nhà đất giảm so với hai năm vừa qua.

Rủi ro khi trái phiếu bất động sản đáo hạn

Tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản là mối quan tâm chính của SSI Research liên quan đến chất lượng tín dụng của các ngân hàng trong năm 2023.

Nhóm chuyên gia cho rằng nếu phiên bản cuối cùng của Nghị định 153 năm 2020 của Chính phủ về chào bán và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ sẽ sửa đổi giống với phiên bản thứ 5 của dự thảo, thì số lượng các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới sẽ giảm đi.

Bên cạnh đó, việc các quy định đối với hoạt động cho vay của ngân hàng cũng như điều kiện đối với việc vay nước ngoài chặt chẽ hơn cũng có thể tác động đến vòng quay vốn và khả năng thanh khoản của các chủ đầu tư.

Trong 6 tháng đầu năm, phát hành trái phiếu từ các công ty bất động sản và xây dựng giảm 53% so với cùng kỳ. Do các đợt phát hành trái phiếu thường có thời hạn từ 1-3 năm, SSI Research ước tính rằng phần lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2023-2024 và nếu tình hình vẫn chưa được giải quyết, rủi ro về nợ xấu có thể sẽ dần hiện hữu.

Đối với các ngân hàng thuộc phạm vi nghiên cứu của SSI Research, dư nợ cho vay đối với doanh nghiệp thuộc lĩnh vực xây dựng, đầu tư bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp do các chủ đầu tư bất động sản phát hành ước tính lần lượt vào khoảng 9% và 2% tổng tín dụng cuối 2021. Trong khi đó, các ngân hàng có thể chưa trích trước dự phòng cho các khoản vay này nhiều, giống như trường hợp các khoản vay tái cấu trúc do Covid trước đây.

Trong vài năm qua, theo số liệu của NHNN, dư nợ dành cho chủ đầu tư bất động sản chiếm từ 5-10% mức tăng ròng của tổng dư nợ tín dụng. SSI Research cho rằng ngay cả khi hoạt động cho vay chủ đầu tư bất động sản bị hạn chế, nhu cầu tín dụng từ các lĩnh vực khác vẫn đủ lớn để đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho năm 2022.

Đối với năm 2023, nhóm chuyên gia dự báo tăng trưởng tín dụng sẽ chậm hơn so với năm 2022 và quay trở lại mức trước Covid là khoảng 13% - 14% so với đầu năm. SSI Research cho rằng hoạt động cho vay tài chính tiêu dùng có thể sẽ bị ảnh hưởng do tiêu dùng giảm xuống. Tuy nhiên, dư nợ cho vay đối với các doanh nghiệp sản xuất, lĩnh vực cơ sở hạ tầng và các lĩnh vực đang phục hồi sẽ tăng trưởng tốt với khoảng 1,2 triệu tỷ đồng sẽ được giải ngân thông qua chương trình hỗ trợ lãi suất 2%.