“Giải cứu” bất động sản: Nên để cho thị trường tự điều tiết

Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn "trầm lắng".

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn trầm lắng với tín hiệu rõ nét về sự sụt giảm lượng giao dịch. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đã có khoảng 10.000 nhân viên môi giới phải nghỉ việc, hoặc chuyển sang công việc khác để kiếm sống.

Nhiều môi giới còn chia sẻ, vài tháng qua, thị trường hầu như không có giao dịch thực nên họ phải chịu lỗ với các khoản chi phí quảng cáo đã đổ ra. Tình trạng người bỏ nghề và các đội nhóm tan rã ngày càng gia tăng.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, do khó khăn chồng chất nên nhiều doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư, giảm lương, giảm số lượng lao động, dẫn đến nguồn cung bất động sản giảm, cơ cấu sản phẩm còn bất hợp lý là thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân dẫn đến đại đa số người dân có nhu cầu chưa thể tiếp cận nhà ở.

Phân tích bản chất của đợt suy thoái này của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Nam Hiền – Chủ tịch VPCORP và HKT Group, một gương mặt quen thuộc của làng bất động sản phía Nam cho rằng, nguyên nhân nằm ở cả hai yếu tố: chính sách vĩ mô và nội tại thị trường.

Không thể phủ nhận rằng những nút thắt về room tín dụng, thủ tục pháp lý, lạm phát, lãi suất, tỷ giá… và cả sự bất ổn của kinh tế toàn cầu đã tác động lớn tới bất động sản. Nhưng chúng ta cũng nên nhìn trực diện rằng ngay trong nội tại của thị trường bất động sản cũng tồn đọng nhiều vấn đề, chẳng hạn như hoạt động đầu cơ, sốt giá, lệch pha cung - cầu… Bên cạnh các yếu tố vĩ mô thì đây cũng là những nguyên nhân góp phần gây áp lực lên thị trường khiến bất động sản thời gian qua rơi vào trạng thái khó khăn.

Theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy rủi ro; hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh, từ đó có thể làm giảm lợi thế của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường BĐS hiện nay.

HoREA cũng cho rằng cũng có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có lực lượng đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường BĐS kích động hành vi tranh mua, tranh bán hoặc bán tháo theo tâm lý đám đông.

Từ đó, theo HoREA, không cần giải cứu thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường tự điều chỉnh, tự điều tiết.

Ông Nguyễn Nam Hiền – Chủ tịch VPCORP và HKT Group, một gương mặt quen thuộc của làng bất động sản phía Nam.

Liên quan đến chủ đề “giải cứu bất động sản”, quan điểm của ông Hiền có phần khác với đại đa số các doanh nghiệp bất động sản khác. “Có một số ý kiến từ phía các chuyên gia cho rằng nhà nước chỉ nên tạo cơ chế hỗ trợ thông qua việc điều chỉnh chính sách, pháp luật… tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều tiết chứ không nên dùng ngân sách “giải cứu” bất động sản, vì đây là câu chuyện của thị trường.

Theo tôi, chúng ta nên đi từ nguyên nhân gây ra những tắc nghẽn của thị trường để tìm giải pháp. Thời gian qua, cũng đã có nhiều kiến nghị, giải pháp ở phương diện vĩ mô được nhiều hiệp hội và chuyên gia đề xuất. Còn về phía doanh nghiệp, tôi cho rằng, nên chăng chúng ta cần tái cơ cấu sản phẩm để phù hợp hơn với cung - cầu của thị trường. Khi cung gặp cầu, người mua nhà tìm được đúng sản phẩm thì thanh khoản thị trường sẽ tốt lên và tình trạng đầu cơ cũng sẽ hạn chế đi nhiều”, ông Hiền cho biết.

Bức tranh thị trường bất động sản không phải chỉ có những gam màu xám. Động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước cuối năm 2022 mặc dù mới ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh nhưng cũng là một tín hiệu tích cực cho nền kinh tế nói chung cũng như bất động sản nói riêng. Bên cạnh đó, hành lang pháp lý cho bất động sản cũng tiến tới sự hoàn thiện để có thể áp dụng trong năm mới.

Cùng với các giải pháp tích cực từ phía nhà nước cũng như sự nỗ lực chung của các doanh nghiệp, thị trường sẽ dần tháo gỡ được những khó khăn, điều tiết cung - cầu, thanh khoản ổn định hơn... Theo đó, thị trường sẽ dần tìm về giá trị thực và người mua nhà sẽ có thể sở hữu được những bất động sản phù hợp với nhu cầu.

Theo các chuyên gia dự báo thị trường, năm 2023, phân khúc căn hộ trung bình - khá vẫn sẽ chiếm ưu thế của thị trường, vì nhu cầu ở phân khúc này còn rất lớn. Bên cạnh đó, tôi cũng cho rằng thị trường tại các đô thị vệ tinh của TP. HCM sẽ có nhiều tiềm năng phát triển trong năm tới. Đó cũng chính là cơ hội dành cho các nhà đầu tư bất động sản nhanh nhạy nắm bắt thời cơ.

Hà Thành