Nhà phố thương mại ế khách

Bên cạnh đó, việc người dân thay đổi hành vi mua sắm, khách thuê không còn mặn mà với dòng sản phẩm này.

Thị trường đìu hiu

Anh Nguyễn Minh Tuân, trú tại phố Xa La (quận Hà Đông) là một tiểu thương kinh doanh nhà hàng ẩm thực cho biết, gia đình anh thuê một mặt bằng shophouse trên đường Lê Trọng Tấn thuộc địa bàn phường Dương Nội (quận Hà Đông) bao gồm 5 tầng, mỗi mặt sàn sử dụng khoảng 120m2. Sau khoảng thời gian phải đóng cửa vì dịch Covid-19, từ đầu năm đến nay, nhà hàng đã mở cửa trở lại nhưng hoạt động không mấy khởi sắc.

“Thời điểm tôi ký hợp đồng thuê hàng tháng phải trả đều đặn 45 triệu đồng, giai đoạn phải đóng cửa không kinh doanh do dịch Covid-19, chủ nhà có giảm tiền thuê. Từ đầu năm đến nay, khi được phép hoạt động trở lại thì việc kinh doanh gặp nhiều khó khăn, giá nguyên liệu tăng cao nên lượng khách cũng vắng; mức tiền thuê nhà trở lại bằng thời điểm ban đầu, không đảm bảo lợi nhuận nên tôi đã phải trả lại mặt bằng” - anh Tuân chia sẻ.

Theo khảo sát thực tế của phóng viên, hoạt động kinh doanh đối với dòng sản phẩm shophouse tại các khu đô thị mới hay dự án tổ hợp thương mại, nhà ở trên địa bàn Hà Nội thời gian gần đây tương đối trầm lắng. Không khó để bắt gặp hàng loạt những dãy shophouse treo biển cho thuê nhiều tháng nhưng không có khách thuê.

Có thể kể đến như tại Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn (Hà Đông), dự án Làng Việt kiều châu Âu - Euroland (Hà Đông), dự án The Eden Rose (Thanh Trì), dự án Sunshine Riverside (Tây Hồ) hay dự án Hope Residences (Long Biên)... với mức giá chào thuê dao động từ 20 - 65 triệu đồng/tháng/căn tùy vào vị trí.

Tương tự Hà Nội, tại các đô thị lớn việc kinh doanh mặt bằng shophouse cũng không mấy khả quan. Theo số liệu báo cáo thị trường từ Hội Môi giới bất động sản (BĐS Việt Nam, tại TP Hồ Chí Minh, trái ngược với không khí náo nhiệt, đông đúc ở những trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, là sự đìu hiu của shophouse. Nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ sầm uất, khu shophouse của dự án Sunrise City hầu như vắng bóng người thuê, vì khó khăn trong việc gửi xe khách hàng.

Hay khu vực Thủ Thiêm, các căn shophouse dọc theo trục đường Nguyễn Cơ Thạch đang rao giá thuê từ 120 - 140 triệu đồng/tháng, bằng một nửa với giá trước dịch Covid-19 nhưng vẫn không có khách hỏi thuê. Trong khu vực Cát Lái, tình hình cũng tương tự khi mỗi căn shophouse chào giá chỉ 15 - 20 triệu đồng/tháng nhưng vắng khách...

Còn tại Đà Nẵng, tình cảnh bi đát hơn khi một số khu shophouse có giá hàng chục tỷ đồng/căn nhưng đang bị bỏ hoang như dự án trên trục đường Hoàng Thị Lan - Nguyễn Sinh Sắc (quận Liên Chiểu); dự án Hala Jade (quận Hải Châu), ngay bên cạnh Lotte Mart - trung tâm mua sắm lớn nhất nhì Đà Nẵng dù ở vị trí đắc địa bậc nhất khu vực trung tâm Đà Nẵng với nhiều tiện ích xung quanh nhưng rất vắng vẻ.

“Sau đợt dịch Covid-19 năm 2021, hàng loạt cửa hàng trả mặt bằng và tạm dừng kinh doanh. Khi dịch bệnh qua đi, họ có cơ hội tìm các mặt bằng mới với mức giá dễ chịu hơn và shophouse không nằm trong danh sách ưu tiên do sự bất tiện trong di chuyển cùng e ngại không đủ lưu lượng khách vãng lai.

Lượng cầu “rụt rè” cùng với lượng cung không ngừng được cung cấp mới ra thị trường khiến đầu tư shophouse trong giai đoạn này trở nên rủi ro hơn trước” - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.

Thận trọng khi đầu tư

Dòng sản phẩm shophouse nở rộ ở thị trường Việt Nam từ năm 2015, là loại hình nhà ở kén khách do nằm ở những vị trí đắc địa của mỗi dự án trong các khu đô thị, giá bán cao hơn nhiều lần so với những sản phẩm khác nên giá cho thuê cũng cao tương tự.

Có giai đoạn shophouse “chiếm sóng” thị trường, thu hút lượng khách lớn đổ tiền vào đầu tư. Sức hút của shophouse nằm ở ưu thế kép “vừa có thể ở, vừa phục vụ kinh doanh”. Tốc độ tăng giá BĐS gắn liền với đất như nhà thổ cư, nhà phố, biệt thự cao hơn từ 1 - 4 lần so với chung cư. Nhưng giai đoạn hiện nay, đặc biệt từ khi xảy ra dịch Covid-19 khiến tình hình kinh doanh mặt bằng nói chung và shophouse bị ảnh hưởng nặng nề.

“Dịch Covid-19 đã tái định hình thói quen mua sắm của người tiêu dùng theo hướng giảm tiếp xúc trực tiếp, ưu tiên trải nghiệm tại các không gian rộng, đa dạng và thú vị. Với những điều kiện này, shophouse tại các khu chung cư có quy mô vừa và nhỏ chịu lép vế đáng kể” - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.

Ở khía cạnh khác, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, bên cạnh những khó khăn về tín dụng, thuế trong thời gian gần đây, thì vấn đề pháp lý liên quan đến BĐS du lịch như: Shophouse (cửa hàng kinh doanh, lưu trú), shoptel (nhà phố thương mại kết hợp giữa kinh doanh dịch vụ mua sắm, khách sạn) và các sản phẩm tương tự đang gặp nhiều vướng mắc về việc công nhận quyền sở hữu, nên hiện nay nhà đầu tư cũng hết sức thận trọng đối với phân khúc này.

“Cũng giống như condotel, officetel, shophouse là loại hình BĐS mới, có nhiều lợi thế cạnh tranh, cho phép khai thác tối đa diện tích sử dụng, linh hoạt, góp phần đa dạng hóa các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu thị trường.

Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn, nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS, đề nghị Chính phủ xem xét, chỉ đạo bộ, ngành liên quan nghiên cứu, bổ sung shophouse và những sản phẩm tương tự để giải quyết đồng thời với các sản phẩm BĐS, ban hành văn bản về chế độ sử dụng đất đối với loại hình BĐS này” - ông Châu kiến nghị.

Theo đánh giá của các chuyên gia, giai đoạn cuối năm 2022, dòng sản phẩm shophouse sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn, mức giá cho thuê dự báo sẽ giảm khoảng 15 - 20%, giá trị có thể chững lại trong thời gian tới. Mặc dù vậy, shophouse vẫn là một trong những tài sản đầu tư được ưa chuộng nhờ mức tăng giá tốt khi kinh tế khởi sắc và hạ tầng các dự án dần hoàn thiện, đặc biệt tại khu dân cư đông đúc. Cùng với sự hồi phục của thị trường BĐS nói chung, loại hình shophouse cũng sẽ có cơ hội hồi phục sớm, do mọi hoạt động giao thương đã trở lại bình thường. Nếu chủ nhà có dòng tiền ổn định, lâu dài thì đầu tư vào loại hình này vẫn là an toàn, sinh lời nhất. Nhưng nếu dùng đòn bẩy tài chính thì shophouse sẽ là “trái đắng” với nhà đầu tư trước viễn cảnh dịch bệnh vẫn còn tiếp diễn, nhiều ngành nghề chưa hồi phục.

"Giá trị của shophouse phụ thuộc vào một vài biến số, đó là khả năng lấp đầy toàn dự án phải thực sự nhanh chóng; hệ thống dịch vụ tiện ích đầy đủ, chất lượng tốt; cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn; có sự kết nối giao thông thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án. Do đó, không phải dự án nhà phố nào gắn mác shophouse cũng đều tăng giá tốt hoặc khai thác cho thuê ổn định." - Tổng Giám đốc Công ty Đại Phúc Land Nguyễn Hương

"Chúng ta nên thừa nhận loại hình BĐS mới này, vì nó đã được phát triển ở nhiều nước trên thế giới. Cần bổ sung nó vào trong Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan để quản lý đồng thời quy định rõ về chỉ tiêu quy hoạch đối với loại hình sản phẩm này." - TS Trần Xuân Lượng - Đại học Kinh tế Quốc dân