Nhiều khó khăn cần khắc phục

Tại tọa đàm mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, vướng mắc lớn nhất, cơ bản nhất đối với thị trường bất động sản là về cơ chế chính sách xuất hiện từ năm 2018, 2019.

"Hiện nay có hàng nghìn dự án bất động sản (trị giá tương đương khoảng 30 tỷ USD) vướng cơ chế chính sách. Trong giai đoạn 2022 có hơn 1.200 doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa, rất nhiều công trường, dự án ngừng hoạt động; doanh nghiệp mới xuất hiện không đáng kể", ông Đính chia sẻ.

Cùng với đó, là các vướng mắc trong điều hành về chính sách tín dụng để chống đỡ vấn đề lạm phát và tỷ giá hối đoái. Các vướng mắc chính sách làm bất động sản ngày càng khó khăn.

Phân tích thêm, TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cũng cho biết, về cơ chế chính sách liên quan thị trường bất động sản gồm hai nhóm chính sách ngắn hạn và nhóm trung dài hạn đều đang được Chính phủ tháo gỡ.

Về ngắn hạn, Chính phủ quyết liệt tập trung tháo gỡ rào cản về pháp lý, giúp hàng trăm dự án được giải tỏa, kéo dòng tiền chảy theo, quan trọng là lấy lại niềm tin cho thị trường.

Tiếp theo hiện nay, nóng nhất là về trái phiếu doanh nghiệp. Năm 2023 và 2024 sẽ có khoảng 234.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn. Nếu các doanh nghiệp bất động sản không mua lại thì khoản nợ trái phiếu là rất lớn.

Cùng với đó, “nguồn vốn rõ ràng bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua. Tiếp theo, nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh. Cuối cùng là liên quan đến quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý", ông Lực nhận định.

Thị trường “ấm” hơn vào quý 2

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới, TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra một góc nhìn lạc quan hơn khi dự báo khoảng cuối quý 2 thì thị trường sẽ có sự ổn định và hoạt động tốt hơn.

Ông cho biết, các vấn đề về sửa đổi quy định, pháp lý liên quan đang được đẩy lên bàn làm việc của Chính phủ và tuần vừa rồi cũng đã có nhiều dự thảo đưa ra để lấy ý kiến. Ngay trong quý 1/2023, nhiều văn bản sẽ được ban hành và có tác động dần, mang đến nhiều thay đổi ở quý 2.

Đặc biệt, một số dự án, nhóm dự án thiết yếu như nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ có những tác động trước. Còn các phân khúc khác sẽ phải chờ lâu hơn.

Cũng theo ông Đính thì trong thời điểm hiện nay, các doanh nghiệp đang phải tự cơ cấu, căn chỉnh lại sản phẩm của mình để dễ tiêu thụ hơn trên thị trường. Thậm chí, cả hệ thống từ Chính phủ đến các cơ quan ban ngành cũng đều có sự thay đổi… nên thị trường bất động sản sẽ ấm hơn vào cuối quý 2/2023.

PGS. TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nhận định chính sự quyết liệt đó sẽ dần hé ra những điểm sáng, những điểm tích cực cho thị trường và tạo ra động lực thật sự.

Theo ông, sự quyết liệt này không chỉ là sự quyết liệt cho ngành bất động sản, nó là sự quyết liệt trước rủi ro của cả nền kinh tế. Chính phủ có động cơ rất mạnh và cơ bản, do đó, sự quyết liệt là thật và sẽ còn thực hiện tiếp.

Song, những khó khăn về chính sách theo ông là cực kỳ khó tháo gỡ. Vì thế, ông nhận định bất động sản sẽ khởi sắc nhưng chậm, có thể đến quý 3/2023 thị trường mới bắt đầu tươi sáng lên.

“Các điểm sáng đó có thể tắt bất cứ lúc nào nếu như chúng ta không phản ứng một cách kịp thời, rõ ràng, đặc biệt là từ phía các bộ ngành", ông nói thêm.

TS. Cấn Văn Lực dự báo, cuối quý 3 thị trường sẽ có chuyển biến, với 3 lý do. Thứ nhất, là tới thời điểm đó những vụ việc pháp lý, vi phạm cơ bản xử lý ổn thỏa; Thứ hai, những vấn đề dài hơi sửa đổi liên quan đến luật đất đai, luật nhà ở, luật đầu tư bất động sản nó sẽ rõ ràng. Thứ ba, những gói hỗ trợ, nhất là hai gói hỗ trợ tín dụng mới thực sự được triển khai.

Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cũng đánh giá dòng vốn từ M&A rất quan trọng với thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A.

Ngoài ra, TS. Cấn Văn Lực cho rằng Chính phủ đã có những hành động cụ thể, tháo gỡ về mặt cơ chế, chính sách, tạo động lực cho thị trường bất động sản.

Chuyên gia cũng phân tích thêm về hai gói hỗ trợ được nhắc đến nhiều thời gian qua. Trong đó, gói đề xuất 110.000 tỷ đồng của Bộ Xây dựng về cơ bản giống như gói 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, để triển khai phải có đề án cơ bản để phát triển nhà ở xã hội về lâu dài, khi hết 110.000 tỷ đồng thì sẽ như thế vào và rút kinh nghiệm từ 6 bất cập của gói 30.000 tỷ đồng trước đó. Việc xây dựng gói này sẽ cố gắng xong trong quý 2 để sớm xin ý kiến Quốc hội.

Về gói 220.000 tỷ đồng, đây là gói tín dụng thương mại thông thường cho những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân với lãi suất thấp hơn hơn. Chuyên gian nhận định đây là một cú hích khá tích cực cho thị trường.

"Nếu như 4 ngân hàng lớn triển khai tốt thì các ngân hàng thương mại khác cũng có thể sẵn sàng tham gia. Vì thế Thống đốc Ngân hàng Nhà nước từng nói gói hỗ trợ này còn có thể lớn hơn 220.000 tỷ đồng", vị chuyên gia nói.

Cũng theo ông Lực, thời điểm đó có thể kỳ vọng những vụ việc vi phạm thời gian qua cơ bản được xử lý. Những vẫn đề dài hơi liên quan đến sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai cũng trở nên rõ ràng hơn.