Giải bài toán khi nhu cầu nhà ở tại Hà Nội tăng cao

Cung không đủ cầu, giá chung cư tiếp tục tăng mạnh

Nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng, trong khi tại các đô thị lớn, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng. Điều này tạo áp lực lớn lên nguồn cung, khiến giá chung cư Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy giá căn hộ Hà Nội đang tăng liên tiếp hàng chục quý. Chỉ số giá sản phẩm tại thời điểm quý 1/2024, ước tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023, là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Cụ thể, giá bán căn hộ hạng C ở mức 30-45 triệu/m2, tăng 20-30% so với cùng kỳ; hạng B từ 45-60 triệu/m2, tăng 15-20% so với cùng kỳ; hạng A 60-100 triệu/m2, tăng 5-10% so với cùng kỳ; hạng A+ có giá bán 100 - 200 triệu/m2, tăng 15-20% so với cùng kỳ. Mức tăng trưởng mạnh diễn ra ở hầu khắp quận của Hà Nội. Thị trường chủ yếu ghi nhận triển khai kinh doanh đối với căn hộ hạng B và A, rất ít sản phẩm hạng C hoặc A+.

Lý giải tình trạng này, VARS cho rằng, nguyên nhân chính khiến giá tăng cao là do cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện, giá trị bất động sản cũng tăng tỉ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên thực tế là chỉ đầu tư 1 nhưng lại tăng đến 3-4 lần.

Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên.

Đồng thời, nhu cầu đầu tư với dòng tiền lớn đang "chảy" vào bất động sản, để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm "đáy". Mặt khác, giá nhà tăng cao do thị trường quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng, trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và xu hướng tiếp tục tăng.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên giá phải tăng để bảo đảm sự cân đối. Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại.

Trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán". Trong bối cảnh nguồn cung ách tắc, cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thậm chí giá chung cư còn tăng nữa nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ. Cụ thể, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội đã tăng đáng kể từ quý 2/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó, lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Đến tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại, và tháng 2/2024 lại gần quay về đỉnh của tháng 8/2023.

Sự tăng giá của chung cư Hà Nội phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu do nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu. VARS tính toán đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa khoảng 62%. Như vậy, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ tăng từ mức 4.138.500 người vào năm 2022 lên 5.580.000 người vào năm 2025, tương đương với 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Nhưng dữ liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy, số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Năm 2023, nguồn cung căn hộ mới đạt gần 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với năm 2022. Quý 1/2024, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận được 3.000 căn hộ mở bán mới.

Bởi vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội có thể thiếu hụt 50.000 căn hộ. Số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới liên tục sụt giảm, không nhiều người có ý định bán nhà và thị trường vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Vẫn tồn tại những bất cập trong phát triển nhà ở đô thị

Đánh giá về thực trạng hệ thống nhà ở Hà Nội trong những năm qua, đại diện đơn vị liên danh tư vấn lập Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050, GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội khoá 15, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, hiện nay diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng lên đáng kể, sát với mục tiêu Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 do Thủ tướng Chính phủ ban hành kèm theo Quyết định số 21278/QĐ-TTg ngày 30/11/2011. Diện tích bình quân nhà ở hiện đạt 30,94 m2/người, đã vượt mục tiêu của Chương trình phát triển nhà ở Thành phố giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030 là 26,3m2…

Tuy nhiên, vẫn còn những bất cập về vấn đề phát triển nhà ở đô thị Hà Nội trong giai đoạn vừa qua. Cụ thể, khối lượng diện tích nhà ở (diện tích đất, diện tích sàn) được xây dựng khá lớn nhưng vẫn thấp hơn chỉ tiêu bình quân của các đô thị loại I trong cả nước.

Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ bất động sản dẫn tới lượng lớn người lao động khó tiếp cận được với nhà ở. Giá trị nhà ở ngày càng tăng cao so với thu nhập của người dân; chương trình phát triển nhà ở xã hội chưa đạt hiệu quả. Nhiều dự án khu đô thị chậm triển khai, hoặc đầu tư xây dựng không hoàn chỉnh, không đồng bộ, dẫn tới điều kiện sống, tiếp cận hạ tầng xã hội ngày một kém đi. Thậm chí tại khu vực ngoại thành như ở các huyện Mê Linh, Hoài Đức, Đan Phượng... nhiều khu đô thị xây xong bị bỏ hoang, gây lãng phí vốn và đất đai.

Tại khu vực nội đô mở rộng như ở các quận Thanh Xuân, Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm… tình trạng san lấp các hồ, ao, sông, mương để phát triển mô hình nhà ở thấp tầng xen lẫn mô hình nhà ở cao tầng vừa làm mất đi không gian công cộng, không gian cảnh quan mặt nước, không gian xanh, vừa tạo ra mật độ xây dựng cao và bê tông hóa kín không gian mặt đất dẫn đến úng ngập, sụt lún.

Phát triển đô thị, nhà ở chưa gắn với việc làm và dịch vụ mà chủ yếu phát triển các đô thị đơn chức năng về nhà ở dẫn tới lượng lớn dân cư phải di chuyển qua lại thường xuyên gây ách tắc giao thông.

Thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn tồn tại hạn chế về nguồn cung, đặc biệt là nhà ở bình dân. Phân khúc nhà ở chung cư luôn bị hạn chế nguồn cung, dẫn đến giá bán sơ cấp trên toàn thị trường liên tục bị đẩy lên cao, ngày càng bỏ xa thu nhập của đại đa số người dân

Đáng chú ý, nhiều công trình nhà ở chung cư xây dựng không bảo đảm hạ tầng, an toàn, phòng chống cháy nổ, dẫn đến xung đột giữa chủ đầu tư dự án và người mua nhà xảy ra ngày càng phổ biến, làm ảnh hưởng tới môi trường xã hội.

Nhiều loại hình nhà ở như chung cư mini, các khu trọ cho sinh viên và công nhân, người lao động thu nhập thấp, khu nhà ở do dân tự cơi nới cho thuê… ngày một gia tăng, gây khó khăn trong việc quản lý đô thị. Trong khi đó việc kiểm soát tổ chức đầu tư xây dựng theo quy hoạch, theo tiêu chuẩn kỹ thuật còn lỏng lẻo, thường xuyên xảy ra tai nạn.

Bên cạnh đó, còn lượng lớn các công trình nhà ở xuống cấp như chung cư cũ, nhà tại khu vực phố cổ, phố cũ, nhà ở tạm, nhà ở cải tạo, cho thuê... đã làm ảnh hưởng tới chất lượng sống của người dân đô thị. Tiến độ thực hiện và các chính sách cải tạo các chung cư cũ còn chậm, thiếu.

Chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở chi phí thấp

Triển khai Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045, các chỉ đạo của Trung ương, Chính phủ, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP. Hà Nội giai đoạn 2021-2030; Phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP. Hà Nội giai đoạn 2021-2025; Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội TP. Hà Nội giai đoạn 2021-2025.

Ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" tại Quyết định số 338/QĐ-TTg, trong đó Hà Nội được giao chỉ tiêu theo Đề án: 56.200 căn, trong đó 18.700 căn giai đoạn 2021-2025 và 37.500 căn giai đoạn 2026-2030.

TP. Hà Nội cũng đã lồng ghép việc tổ chức triển khai Đề án với việc chỉ đạo tổ chức triển khai Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; Thành lập tổ công tác đặc biệt của thành phố nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, hỗ trợ hiệu quả các doanh nghiệp, nhà đầu tư trên địa bàn thành phố.

Trong năm 2024, TP. Hà Nội dự kiến phát triển mới để hoàn thành khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội tại 07 dự án, trong đó: 03 dự án đang triển khai dự kiến hoàn thành khoảng 78 nghìn m2 sàn nhà ở xã hội, khoảng 1.180 căn hộ; 04 dự án phát triển mới với khoảng 0,7 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, khoảng 9.000 căn hộ.

Ngoài ra, TP. Hà Nội đang tiếp tục chỉ đạo các Sở, ngành, UBND các quận, huyện, thị xã khẩn trương rà soát các quỹ đất 20%, 25% tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để phát triển mới các dự án nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn của nhân dân Thủ đô.

Bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, Hà Nội tập trung khắc phục các hạn chế tồn tại trong điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô. Quy hoạch Thủ đô thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050 (Quy hoạch Thủ đô) được thông qua có ý nghĩa quan trọng, là cơ hội và động lực lớn để thực hiện số lượng cũng như chất lượng nhà ở cho mọi người dân.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết, Quy hoạch Thủ đô đã nghiên cứu đưa ra các định hướng, giải pháp phát triển lĩnh vực nhà ở, bất động sản với nhiều điểm mới. Theo đó, TP. Hà Nội sẽ phát triển nhà theo các dự án khu đô thị mới đồng bộ. Hình thành chuỗi các khu đô thị mới giữa Vành đai 3 và 4, hệ thống các đô thị mới được phát triển đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và quy chế quản lý, kiểm soát phát triển.

Phát triển đô thị mới gắn với các khu vực có nhu cầu sử dụng lao động như khu công nghiệp, các trung tâm dịch vụ, trường đại học... để cung cấp chỗ ở tại chỗ cho các đối tượng lao động và hạn chế việc phải di chuyển thường xuyên cắt ngang TP gây quá tải hệ thống hạ tầng giao thông. Phát triển các khu đô thị mới phải tiến tới hình thành các cộng đồng dân cư bền vững, an toàn, thân thiện và bảo đảm các chỉ tiêu tiện nghi.

Cùng đó, TP. Hà Nội sẽ tập trung cải tạo, nâng cấp quỹ nhà ở cũ như các khu tập thể cũ, nhà ở tại các khu phố cổ, phố Pháp, tại các khu làng xóm cũ trong khu vực nội đô. Đặc biệt, chú trọng đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. Phát triển quỹ nhà ở chi phí thấp và nhà ở cho thuê, xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên; xây dựng quỹ nhà ở chính sách (dành cho các gia đình chính sách, người có công với cách mạng).

Khẳng định việc phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội, gắn với định hướng phát triển đô thị, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn khẳng định, Hà Nội sẽ đẩy mạnh phát triển đô thị vệ tinh và các khu vực dự kiến phát triển thành quận; tập trung đa dạng các loại hình nhà ở, chú trọng nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các tầng lớp dân cư với mức thu nhập khác nhau.

Về phương án quy hoạch, trên địa bàn các quận trong khu vực nội đô lịch sử sẽ hạn chế tối đa phát triển nhà chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng mới nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, trừ dự án tái thiết đô thị như cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, tái định cư, để hạn chế tối đa việc gia tăng dân số và quá tải hạ tầng; các khu vực còn lại hạn chế tối đa phát triển nhà ở liền kề, biệt thự thấp tầng và tăng tối đa nhà chung cư trong các dự đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất.

Để thực hiện được các định hướng trên, Quy hoạch Thủ đô đã đề xuất các giải pháp về cơ chế, chính sách; quy hoạch; đất đai; nguồn lực thực hiện. Về nguồn lực, bố trí hợp lý nguồn vốn từ ngân sách TP, trong đó có việc sử dụng hiệu quả nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20%, 25% đất ở tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Khai thác nguồn lực đất đai để tạo vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội cho thuê. Huy động nguồn vốn xã hội hóa để phát triển nhà ở thông qua nhiều hình thức (huy động vốn của DN, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát triển địa phương, cổ phiếu, trái phiếu và các nguồn vốn hợp pháp khác) nhằm tạo lập hệ thống tài chính nhà ở vận hành ổn định, dài hạn và giảm phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước.

Bên cạnh đó, huy động hiệu quả nguồn vốn nước ngoài thông qua các cơ chế huy động tài chính quốc tế như: quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, liên doanh, liên kết thực hiện dự án đầu tư nhà ở; tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia phát triển nhà ở xã hội.