Quý II vừa qua, khi các địa phương trong cả nước gấp rút hoàn tất quá trình sáp nhập hành chính, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền tại nhiều tỉnh, thành chứng kiến làn sóng giao dịch tăng mạnh tại nhiều khu vực.
Báo cáo do DKRA Group vừa phát hành cho thấy, trong quý II/2025, phân khúc đất nền ở TP.HCM và các tỉnh vùng ven, bao gồm: Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh… ghi nhận lượng giao dịch thành công đạt mức 446 nền, tăng 2,4 lần so với quý II/2024. Hầu hết các giao dịch được ghi nhận tập trung chủ yếu ở Long An (cũ) và Bình Dương (cũ), chiếm hơn 92,2% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp.
Đáng chú ý, do giao dịch tăng trong khi tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp giảm đã đẩy mặt bằng giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 4% so với quý trước và ghi nhận biên độ chênh lệch lớn ở các khu vực các tỉnh thành (cũ) do tác động của các loại chi phí đầu vào.
Thêm vào đó, việc khan hiếm nguồn cung mới trên thị trường đã thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn các sản phẩm thứ cấp, đặc biệt là nhóm sản phẩm đầy đủ pháp lý.
Theo báo cáo, cả quý II vừa qua, khu vực TP.HCM và các tỉnh vùng ven chỉ đón nhận 6.415 nền nguồn cung sơ cấp đến từ 102 dự án, giảm nhẹ 8% so với cùng kỳ và tập trung chủ yếu ở nhóm dự án mở bán trước đó với tỷ trọng 95%. Trong đó, 3 thị trường chủ lực là Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ) chiếm khoảng 81% tỷ trọng cung sơ cấp, tương đương 5.225 sản phẩm hiện đang mở bán.
Không chỉ ở TP.HCM và vùng phụ cận, hiệu ứng giao dịch đất nền thành công tăng mạnh còn lan ra một số địa phương khác.
Báo cáo của Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng công bố cách đây không lâu cho biết, trong quý II/2025, toàn tỉnh Lâm Đồng ghi nhận gần 7.000 giao dịch gồm đất nền, nhà riêng lẻ và căn hộ chung cư thành công, tăng 47% theo quý và 22% theo năm.
Đáng chú ý, trong gần 7.000 giao dịch bất động sản được ghi nhận thì có đến 6.591 giao dịch tập trung ở đất nền với tổng số tiền giao dịch hơn 7.422 tỷ đồng. Trong đó, lượng giao dịch tập trung chủ yếu tại huyện Đức Trọng với 1.298 lô; huyện Lâm Hà với 1.290 lô; huyện Bảo Lâm với 1.173 lô…
Tương tự, theo số liệu Sở Tư pháp Hải Dương cũ thống kê từ các tổ chức hành nghề công chứng toàn tỉnh, lượng giao dịch bất động sản trong quý II năm nay tăng hơn 2 lần so với quý I.
Theo đó, trước khi sáp nhập vào Hải Phòng, quý II/2025, Hải Dương ghi nhận 3.235 giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh, tăng hơn 2 lần so với quý I/2025, tăng hơn 11 lần so với cùng kỳ năm 2024.
Giao dịch đất nền vẫn là loại hình giao dịch bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 3.150 lô, tăng hơn 2 lần so với quý I/2025.
Theo nhận định của Hãng tư vấn Avision Young, thông tin sáp nhập các tỉnh, thành phố – như việc hợp nhất đơn vị hành chính cấp tỉnh hoặc nâng cấp các huyện, thị xã thành quận, thành phố thuộc tỉnh thời gian qua đã tạo ra làn sóng chú ý đặc biệt từ thị trường bất động sản. Trong bối cảnh này, phân khúc bất động sản liền thổ, bao gồm: đất nền, nhà phố, biệt thự thấp tầng là nhóm phản ứng mạnh và nhạy cảm nhất. Lý do đến từ việc những loại hình này gắn liền trực tiếp với quyền sử dụng đất và yếu tố quy hoạch – hai yếu tố chịu ảnh hưởng rõ rệt từ thay đổi hành chính.
Tuy nhiên, tác động tích cực này thường mang tính chất ngắn hạn và đi kèm rủi ro cao nếu nhà đầu tư không kiểm soát tốt thông tin. Hệ quả là giá đất sau giai đoạn sốt bị chững lại, giao dịch giảm sâu, thanh khoản thấp, đặc biệt ở những khu vực mà quy hoạch hạ tầng không được triển khai đồng bộ.
Ngoài ra, không ít địa phương sau khi có đề xuất sáp nhập lại rơi vào tình trạng "treo quy hoạch", khiến các dự án phát triển nhà ở mới bị đình trệ hoặc không được phê duyệt trong thời gian chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu, chức năng sử dụng đất và ranh giới hành chính.
Hơn nữa, một điểm cần lưu ý là không phải khu vực nào cũng được hưởng lợi thực sự từ việc sáp nhập. Những nơi có nền tảng phát triển yếu, hạ tầng thiếu đồng bộ, thiếu quy hoạch rõ ràng, dù có được “nâng cấp” về mặt hành chính cũng khó thu hút đầu tư và không duy trì được sức tăng giá của bất động sản liền thổ.
“Trong giai đoạn sắp tới, để nhận diện được khu vực tiềm năng thực sự, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các yếu tố nền tảng như: Tiến độ triển khai hạ tầng kết nối (cao tốc, vành đai, trục xuyên tâm), mật độ dân cư hiện hữu, tính pháp lý của đất, quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021–2030, và đặc biệt là định hướng phát triển vùng sau khi sáp nhập”, chuyên gia Avision Young khuyến nghị./.
