Không nên thu hẹp các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất

Theo Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP được Bộ TN-MT báo cáo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà mới đây, phương pháp thặng dư đã được giữ lại, tuy nhiên, có một thay đổi lớn, đó là các trường hợp áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư đã bị thu hẹp.

Phương pháp thặng dư trong định giá đất là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp.

Theo luật hiện hành, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Tuy nhiên, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP do Bộ TN&MT xây dựng đã thay đổi quy định này theo hướng bó hẹp điều kiện để áp dụng phương pháp này. Theo đó, chỉ áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết.

Theo phân tích của TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, việc thu hẹp đối tượng áp dụng có ưu điểm là chỉ rõ hơn trường hợp nào sẽ áp dụng phương pháp thặng dư này, nhưng nhược điểm chính là sẽ có những trường hợp không thể áp dụng được những phương pháp khác và cũng không được áp dụng phương pháp này thì sẽ có lỗ hổng pháp lý, có thể gây ách tắc.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia.

TS Cấn Văn Lực cho rằng, phạm vi áp dụng phương pháp này nên cân nhắc mở rộng hơn cho phù hợp và cũng tăng thêm tính linh hoạt. Theo đó, nên bao gồm cả những thửa đất, khu đất khi có thay đổi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng trong tương lai.

Ngoài ra, ông cũng đề xuất dự thảo Luật cần đảm bảo việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực cho rằng, để phương pháp thặng dư được sử dụng một cách tối ưu nhất, việc khắc phục các các yếu tố giả định ban đầu như dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… cần được thực hiện dựa trên các tiêu chí. Thứ nhất, mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu thị trường (hơn là theo từng nhóm đất cụ thể như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); Thứ hai, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của đất/BĐS. Thứ ba, chấp nhận sai lệch giữa các phương pháp định giá đất (trường hợp cần thực hiện từ 2 phương pháp trở lên đối với 1 số lô/thửa đất/bất động sản).

Theo ông Lực, nếu thông tin, dữ liệu đầu vào chuẩn thì các phương pháp định giá đất sẽ cho các kết quả khá tương tự nhau (chênh lệch sẽ không quá 15% - là mức chấp nhận được theo tiêu chuẩn thẩm định giá) và việc lựa chọn kết quả định giá là do đánh giá/lựa chọn của thẩm định giá viên.

Về cách tính chi phí tại phương pháp thặng dư, TS Cấn Văn Lực cho rằng, cần bổ sung thêm chi phí quản lý kinh doanh của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng hoặc kinh doanh. Theo đó, nên xem xét bổ sung các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công...); các chi phí liên quan trong quá trình đầu tư phát triển thửa đất, khu đất như chi phí dự phòng, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí lãi vay, phí, thuế.. (hiện Dự thảo Nghị định mới khái quát một số chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh). Đồng thời, giống như ước tính doanh thu, cần nhóm các yếu tố lại và gán “trọng số” cho các nhóm chỉ tiêu đó.

Xuân Hưng