Lo ngại hệ lụy xấu từ phiên đấu giá trả tới 100 triệu/m2 đất “giữa đồng không mông quạnh” ở Thanh Oai

Như chúng tôi đã đưa tin, ngày 10/8, tại hội trường UBND huyện Thanh Oai (Hà Nội) đã diễn ra phiên đấu giá quyền sử dụng đối với 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao.

Theo đó, tổng số 68 lô đất này có 1.600 người tham gia, số hồ sơ dự kiến là 7.000 bộ; trong đó có hơn 4.000 hồ sơ đăng ký hợp lệ. Diện tích của mỗi thửa đất dao động từ 60-85 m2, mức giá khởi điểm rơi vào khoảng 8,6-12,5 triệu đồng/m2.

Kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất gần 101 triệu đồng/m2, lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2. Như vậy, so với giá khởi điểm, giá lô thường cao gấp 5-6,4 lần, lô góc cao gấp 8 lần.

Phiên đấu giá này đã khiến cho giới đầu tư bất động sản Hà Nội sửng sốt vì các mảnh đất được trả giá quá cao, nhất là khi khu đất được quy hoạch đem bán cho khách hàng nằm giữa cánh đồng “đồng không mông quạnh”. Một bên là khu dân cư thưa thớt với ao, hồ vây quanh và một bên là cánh đồng bỏ hoang và không có hạ tầng gì đặc biệt.

Lý giải sức hút của phiên đấu giá đất tại hội thảo liên quan đến Luật Đất đai được tổ chức ngày hôm qua 15/8, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung bất động sản hiện nay đang ở mức yếu, trong khi lực cầu lại rất mạnh.

Theo ông Đính, hiện nay nhu cầu mua nhà ở và đầu tư của người dân rất lớn, đặc biệt là đối với các dự án có pháp lý rõ ràng như phiên đấu giá đất tại Thanh Oai vừa qua. Đây là lý do khiến hàng nghìn người quan tâm đến vài chục lô đất, trong đó có khoảng nghìn người đã mua hồ sơ để tham gia đấu giá.

"Cung ít, cầu nhiều nên khi có nguồn cung ra thị trường, người ta đổ xô vào ngay. Nhà đầu tư đã quá khát hàng," ông Đính nhận xét.

Trong khi đó, trao đổi với báo chí, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) đánh giá: “Tôi thấy con số hơn 100 triệu đồng/m2 đất ở Thanh Oai là mức giá rất bất thường, không đúng với giá trị thật. 

Theo ông Toản, cùng nằm trên địa bàn huyện này, song giá đất dự án ở Khu đô thị Thanh Hà có hạ tầng đầy đủ, gần trung tâm Hà Nội hơn, cũng chỉ dao động 50-70 triệu/m2.

Sang Khu đô thị An Khánh cũng ở huyện ngoại thành Hà Nội, giá nhà liền kề khoảng 80-90 triệu/m2, người mua vừa có cả đất, cả nhà. Do đó, không lý gì mà một khu đất ở vùng nông thôn, cách khá xa nội đô, xung quanh gần như đồng không mông quạnh lại có mức giá cao tới như vậy.

Theo ông Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, trong bối cảnh thị trường chung vẫn đang rất khó khăn, đây là hiện tượng cục bộ xảy ra ở một địa phương. Không loại trừ khả năng có những hội, nhóm cùng tham gia phiên đấu giá đất để thực hiện hành vi thổi giá, tạo mặt bằng mới nhằm bán chênh các thửa đất khác. Tuy nhiên, phiên đấu giá đất vừa qua tại Thanh Oai có thể tạo ra mặt bằng giá mới phi thực tế, để lại những hệ lụy tiêu cực về lâu dài. 

“Trong trường hợp người đấu giá không bỏ cọc, tức mức giá hơn 100 triệu đồng/m2 tại Thanh Oai sẽ được ghi nhận một cách chính thức, lúc này nếu các cơ quan chính quyền căn cứ và lấy đó là một trong những tiêu chí để xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ rất bất cập”, ông Toản nhận định.

Cùng nhận định, Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho rằng, việc xác định giá khởi điểm để đấu giá hiện gặp nhiều bất cập về quy định pháp luật và thực tiễn.

Hiện nay các phương pháp định giá đất được áp dụng thiếu nhất quán, dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá. Hơn nữa, thẩm quyền xác định giá khởi điểm cũng không rõ ràng, gây khó khăn trong việc thống nhất phê duyệt.

Theo Luật sư Bình, mặc dù Luật Đất đai đã có những tiến bộ trong việc xác định giá đất sát giá thị trường, song vẫn còn nhiều thách thức cần giải quyết. Hiện Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định, mức đặt cọc tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản, nhưng việc xác định cụ thể mức đặt trước vẫn còn phụ thuộc vào đơn vị quản lý tài sản, dẫn đến thiếu sự đồng nhất và rõ ràng.

“Cần phải quy định chặt chẽ hơn về mức đặt cọc. Ví dụ, quy định mức đặt cọc tối thiểu là 10% và tối đa là 20% hoặc điều chỉnh theo quy mô dự án. Điều này nhằm hạn chế những lỗ hổng và tiêu cực trong quá trình xác định mức đặt cọc. Đồng thời, tránh tình trạng móc nối giữa đơn vị quản lý và nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính, từ đó giảm thiểu các chiêu trò "thổi giá" trong đấu giá đất”, Luật sư Bình kiến nghị./.