Thị trường chung cư nửa cuối năm 2024 diễn biến ra sao?

Chung cư dẫn dắt thị trường

Nửa đầu năm 2024, thị trường chung cư tiếp tục có diễn biến khả quan.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá chào bán căn hộ chung cư có xu hướng tăng từ cuối năm 2023 đến nay, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nửa đầu năm nay cả nước có 18 dự án nhà thương mại hoàn thành và 984 dự án đang triển khai.

Còn theo CBRE, nguồn cung mở bán mới trong quý 2/2024 ở Hà Nội đạt khoảng 8.500 căn, tăng gần gấp bốn lần so với quý trước. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án.

Đáng chú ý, thúc đẩy bởi nguồn cung mới dồi dào, thị trường chung cư Hà Nội quý này ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt mức ghi nhận được của cả năm 2023. Một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn từ 1.000-2.000 căn nhưng đã bán hết 80-90% quỹ hàng.

Trong khi đó tại TP.HCM, sau quý 1 với chỉ 500 căn hộ chung cư mở bán mới, trong quý 2 thị trường đã ghi nhận thêm gần 1.200 căn hộ chào bán mới. Hầu hết các căn hộ được chào bán trong nửa đầu năm là từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo.

Theo CBRE, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP.HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP.HCM. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm.

Theo nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý 2, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới. Cũng trong quý 2, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công.

Lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng nguồn cung và nhu cầu được cải thiện. Theo đó, nguồn cung chủ yếu là các dự án căn hộ. Nhu cầu, bao gồm cả nhu cầu đầu tư ước tính tăng khoảng 30% so với quý trước và nhu cầu ở thực, đều được củng cố khi niềm tin thị trường phục hồi đáng kể, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, mặt bằng giá sơ cấp khó giảm sâu, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn.

Giới chuyên gia đánh giá tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn đang là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường. Cụ thể, hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường bất động sản sơ cấp trong quý 2 được đóng góp bởi phân khúc căn hộ.

Các dự án căn hộ mới mở bán, với phần lớn là các dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, tập trung tại Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, lên tới 90% sau một thời gian ngắn chính thức mở bán. Mặc dù mức giá sơ cấp trung bình vẫn liên tục tăng.

Chung cư khó giảm trong năm 2024

VARS cho rằng, giá căn hộ sơ cấp vẫn khó giảm. Đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Theo đó, để sở hữu nhà, các cá nhân thu nhập trung bình, thấp sẽ tiếp tục phải “trông chờ" vào nhà ở xã hội, mà phân khúc này sẽ không có nhiều ở bán kính dưới 30km tính từ khu vực trung tâm.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes nhận định, chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục có xu hướng đi lên về giá bán với mức tăng trung bình từ 5-10% từ nay đến cuối năm. Đà tăng này sẽ tiếp diễn trong năm sau do trong ngắn hạn, nguồn cung chung cư Hà Nội vẫn không có chuyển biến đáng kể.

“Trên thực tế, mặt bằng giá chung cư Hà Nội ngày càng leo thang, hiện mức giá trung bình dao động 50-100 triệu đồng/m2. Các dự án có vị trí trung tâm đắc địa, giá bán và giao dịch lên tới 100-150 triệu đồng/m2”, ông Chung nêu.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng dự báo rằng thị trường căn hộ chung cư nói riêng và thị trường bất động sản Việt Nam nói chung sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng cuối năm nhờ những trợ lực mạnh mẽ.

Điều này diễn ra do lãi suất cho vay bất động sản vẫn được duy trì ở mức thấp, tạo thuận lợi cho người mua nhà và nhà đầu tư. Ngoài ra, hành lang pháp luật với 3 bộ luật là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai được đẩy nhanh, chính thức có hiệu lực từ 1/8 sẽ tạo đà cho thị trường căn hộ chung cư và thị trường bất động sản được thúc đẩy phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và tích cực.

Cũng theo bà Miền, thanh khoản của thị trường trong 3 tháng vừa qua tập trung chính ở căn hộ chung cư khi hơn 70% lượng giao dich đến từ phân khúc chung cư. Các dự án căn hộ chung cư mở bán đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, đặc biệt là các dự án tại khu vực miền Bắc.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho biết thị trường căn hộ thứ cấp (mua đi bán lại) trong giai đoạn vừa qua cũng diễn biến tích cực hơn trong bối cảnh nguồn cung bàn giao hạn chế và sản phẩm sơ cấp nhỏ giọt.

“Trong năm 2024, nhiều dự án căn hộ trung cấp và bình dân sẽ có mức tăng giá thứ cấp mạnh. Trong khi đó, các dự án hạng sang sau khi đặt mức giá cao vào năm 2023 đang phải chịu một số áp lực trên thị trường thứ cấp. Theo vị trí, chúng ta có thể thấy các quận có kết nối tốt nhờ cơ sở hạ tầng được cải thiện và nguồn cung bàn giao thấp có mức tăng giá căn hộ thứ cấp mạnh”, bà Giang nói./.