Nhà ở xã hội “vượt chuẩn”, giá chạm ngưỡng thương mại

Thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, từ nay đến cuối năm 2025, một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hà Nội tiếp tục nhận hồ sơ đăng ký mua nhà. Điển hình, dự án CT3 Kim Chung (Đông Anh) đang nhận hồ sơ từ 17/11/2025 – 3/1/2026, gồm 1.104 căn hộ (927 căn là nhà ở xã hội). Giá bán tạm tính 18,4 triệu đồng/m², tương đương 1,08–1,2 tỷ đồng/căn.

Tại Khu nhà ở xã hội Uy Nỗ, cũng ở Đông Anh, giá bán trung bình 20,6 triệu đồng/m², căn hộ từ 824 triệu đến gần 1,6 tỷ đồng.

Đáng chú ý, Rice City Long Châu (Long Biên) lập kỷ lục mới khi chào bán 29,4 triệu đồng/m², tức mỗi căn dao động từ 950 triệu đến hơn 2 tỷ đồng – mức giá được cho là “vượt chuẩn” với phân khúc nhà ở xã hội.

Không chỉ vậy, nhiều căn hộ thuộc các dự án cũ như Rice City Linh Đàm, Ecohome 3, Đại Kim Building hay @Home 987 Tam Trinh đang được rao bán lại với giá “choáng” 60–85 triệu đồng/m² – tương đương nhà thương mại trung cấp.

Lệch pha cung – cầu đẩy giá nhà vượt xa thu nhập người dân

Trong bản tin vừa phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong 3 năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ.

Ngay cả tại các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân, chỉ “thấp hơn ở mức tương đối” so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Báo cáo của VARS công bố trước đó cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý III/2025 đạt trung bình 95 triệu đồng/m², trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m². Ở TP.HCM, giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m², dù nguồn cung ngoại thành giúp mức tăng có phần “mềm” hơn.

Tính từ năm 2019 đến nay, giá căn hộ chung cư đã tăng 96,2% tại Hà Nội, 77,1% ở Đà Nẵng và 56,9% tại TP.HCM – vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế của người dân.

Theo VARS, giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỷ đồng, nếu một gia đình thu nhập cao, khoảng 50 triệu đồng/tháng, họ cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, và 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.

Tính theo nguyên tắc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hiện cũng không còn “rẻ”, với giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn 60 m2, khiến ngay cả hộ gia đình có tổng thu nhập “kịch khung” theo tiêu chí xét duyệt - 40 triệu đồng/tháng, cũng phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm. Thực tế con số này lớn hơn nhiều khi sử dụng phương án vay.

Hệ quả là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng bị cố định, khi tăng trưởng BĐS thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ những người đã nắm giữ tài sản từ trước. Trong khi đó, phần lớn người dân lại cảm nhận “nghèo đi” dù kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập. Người có lợi thế tài chính và tài sản ban đầu có xu hướng nắm giữ nhiều BĐS như công cụ tích lũy và đầu tư, tiếp tục “giàu lên” nhờ sự gia tăng giá trị đất đai, còn người chưa sở hữu nhà ở đối mặt nguy cơ phải thuê nhà dài hạn, dù nỗ lực cải thiện thu nhập.

Nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ nới rộng mà còn có nguy cơ bị “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững quốc gia.

Khơi thông nguồn cung giá phù hợp đủ lớn để điều tiết thị trường

Trước thực trạng trên, VARS cho rằng, để thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng nhưng không rủi ro với chính thị trường BĐS và nền kinh tế, cần có giải pháp “phanh lại” đà tăng trưởng nóng của giá nhà. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.

Thứ hai là, đa dạng hóa kênh vốn bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Thúc đẩy tái cấu trúc thị trường trái phiếu, hình thành Quỹ nhà ở quốc gia và phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) để tạo nguồn vốn trung – dài hạn ổn định.

Thứ ba, ưu tiên quy hoạch và hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Việc phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông – đặc biệt là metro, đường vành đai – nhằm giãn dân ra khu vực ngoại thành và giảm áp lực giá đất khu trung tâm. Đồng thời, cần khuyến khích thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, thay đổi tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định”.

Thứ tư, xây dựng hệ thống chỉ số cảnh báo sớm về thị trường bất động sản để cơ quan quản lý kịp thời phát hiện dấu hiệu đầu cơ, tăng giá bất thường hoặc mất cân đối cung – cầu.

Cùng với đó, sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở toàn quốc – công cụ then chốt giúp thị trường minh bạch, dự báo chính xác và ngăn ngừa đầu cơ, thao túng giá./.