Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội để trình Quốc hội thông qua.

Theo dự thảo, Bộ này đề xuất nâng mức lợi nhuận cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 10% lên mức tối đa là 13% trên tổng chi phí xây dựng dự án. Các chủ đầu tư sẽ căn cứ mức lợi nhuận này để xây biểu giá bán, giá thuê mua và thuê nhà ở xã hội.

Đây cũng là mức áp dụng với tất cả dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân xây dựng trên quỹ đất công, quỹ đất 20% nhà ở thương mại và các dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành nhưng chưa được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá bán, cho thuê và cho thuê mua.

Đề xuất được xây dựng khi trước, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đề xuất Chính phủ xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lên 15%. Sở Xây dựng Hà Nội và nhiều doanh nghiệp cũng từng kiến nghị tăng mức lợi nhuận này lên 15-20%.

67eb742e4bcb7.jpg
Ảnh minh họa

Trước đề xuất này, trao đổi ý kiến tại Tọa đàm “Giải pháp đảm bảo có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội” do Dân Việt tổ chức sáng nay, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, rất nhiều doanh nghiệp đã kiến nghị định mức lợi nhuận cho nhà ở xã hội chỉ 10% theo Luật Nhà ở trước đây là đang thấp và kém hấp dẫn.

Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh rằng, sự kém hấp dẫn này nằm trong bối cảnh chung do vướng mắc pháp lý, khiến doanh nghiệp tốn rất nhiều các chi phí như: Chi phí cơ hội, thời gian kéo dài rất lâu, vốn tín dụng lãi suất thấp không được tiếp cận. Trong bối cảnh ấy, doanh nghiệp chỉ có lợi nhuận 10% khi làm dự án khiến cho sự hấp hẫn đầu tư nhà ở xã hội rất kém, tốc độ tăng trưởng nhà ở xã hội cực kỳ kém.

Ông Đỉnh cho biết, ông có đọc báo cáo của Bộ Xây dựng trước đây, trước khi có Nghị quyết 33 năm 2023, Quyết định 338 của Thủ tướng về nhà ở xã hội, ước tính mỗi năm có khoảng 15.000 căn, đây là số liệu khách quan.

Hiện chúng ta đặt mục tiêu xây 1 triệu căn nhà ở xã hội hoàn thành đến năm 2023, mặc dù chu kỳ là 10 năm nhưng khi được ban hành chỉ còn 7 năm thực hiện. Như vậy, chúng ta thấy được tốc độ cần phải tăng gấp 10 lần, tốc độ năm sau tăng hơn năm trước gấp 10 lần thì cần phải có đột phá về chính sách.

Ưu đãi này, hiện nay trong Luật Nhà ở đang quy định là 10% nhưng bản chất lại khác, trước đây doanh nghiệp làm ở nhà ở xã hội nhưng được dành 20% quỹ đất xây nhà thương mại bán theo giá thị trường. Đây là nơi để doanh nghiệp kiếm lời.

Tuy nhiên, trước đây luật là hạch toán chung, tức là hoạch toán tổng thể toàn thể dự án chứ không tách bạch ra từng phần quỹ đất. Doanh nghiệp chỉ được hưởng 10% lợi nhuận trên toàn thể dự án.

Theo quy định, lợi nhuận định mức 10% của doanh nghiệp chỉ tính ở nhà ở xã hội, còn lại phần 20% làm thương mại dịch vụ nếu doanh nghiệp dùng đất đó để xây dựng công trình kinh doanh thương mại thì được được miễn tiền thuê đất, nếu để làm nhà ở thương mại sẽ phải nộp tiền thuế đất. Điều quan trọng là doanh nghiệp được hưởng toàn bộ phần thương mại đó.

“Theo tôi nên giữ định mức 10% cho nhà ở xã hội, đây là hạng mục chủ đầu tư xác định làm hộ nhà nước, vì phần thương mại mới là phần doanh nghiệp hướng tới lợi nhuận”, ông Đỉnh nêu ý kiến.

67eb740b8af0a.jpg
Ts.Cấn Văn Lực.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thời gian qua, việc truyền thông liên quan đến ưu đãi, lợi ích cho doanh nghiệp, chủ đầu tư xây nhà ở xã hội, chúng ta làm chưa tốt lắm.

Ông Lực cho biết, 20% vừa rồi chúng ta bàn luận là tài nguyên, lợi ích rất lớn cho chủ đầu tư. Tức là trong một dự án NƠXH, doanh nghiệp được phép dùng 20% quỹ đất của dự án đó để có thể làm nhà ở thương mại, dịch vụ kinh doanh thương mại và không bị khống chế định mức lợi nhuận. Đây là quy định rất cởi mở.

Theo như quy định cũ, trong dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải dành ra 20% quỹ đất làm NƠXH, nhưng hiện nay không nhất thiết phải làm như vậy mà doanh nghiệp có thể nộp tiền hoặc bổ sung ở nơi khác chứ không nhất thiết phải thực hiện trong khuôn viên đó. Nói vậy để thấy có rất nhiều thứ ưu đãi cho doanh nghiệp, rất tiếc nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư chưa thẩm thấu được lợi ích từ các chính sách ưu tiên.

Theo ông Lực, hiện doanh nghiệp không phải quá quan tâm việc định mức 10% hay 13%. Việc đó làm sao có thể so được với việc tiết kiệm được thời gian liên quan đến quy trình thủ tục phê duyệt dự án, phê duyệt đối tượng mua nhà.

“Ví dụ, chúng ta giảm thời gian từ 4 năm, xuống chỉ còn 1 năm, bớt đi 3 năm. 3 năm đó là khoảng thời gian doanh nghiệp làm thêm được nhiều việc khác, chắc chắn lợi ích hơn nhiều so với 3%. Không những vậy còn giải phóng niềm tin, khơi thông nguồn lực, giải quyết lãng phí”, ông Lực dẫn giải./.