Tại báo cáo trên Agriseco cho biết, thống kê trên 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư trên 3 sàn (không tính VIC do đã tính kết quả từ VHM), tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế (LNST) sau 6 tháng đầu năm 2022 đạt lần lượt 51,22 nghìn tỷ (-40% YoY) và 11,65 nghìn tỷ (-50% YoY).
Mức giảm này chủ yếu do kết quả kém tích cực từ các doanh nghiệp đầu ngành như Vinhomes (VHM - LNST 6T2022 giảm 67% YoY) và Novaland (NVL giảm 10% YoY). Nếu loại trừ VHM và NVL, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận LNST 6 tháng giảm 16%.
Tuy nhiên, đang có sự phân hoá giữa các doanh nghiệp. Một số đang vào chu kỳ bàn giao dự án có mức tăng trưởng tích cực sau 6 tháng như VPI (+680% YoY), DIG (+52% YoY), NTL (+45% YoY), PDR (+37% YoY). Trong khi đó nhiều doanh nghiệp ghi nhận lỗ như FLC (lỗ hơn 1.000 tỷ đồng), AMD (lỗ 22,3 tỷ đồng), PTL (lỗ 4,6 tỷ đồng), PVL (lỗ 3,6 tỷ đồng).
Luỹ kế 6 tháng đầu năm 2022, tổng EBIT (lợi nhuận trước thuế chưa bao gồm lợi nhuận tài chính và lợi nhuận khác) đạt 6,25 nghìn tỷ đồng, sụt giảm nhẹ so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp mặc dù có mức tăng trưởng lợi nhuận đột biến nhưng đóng góp chính không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà từ nguồn thoái vốn tài chính hoặc đánh giá lại tài sản như HQC, HAR, SJG. Các khoản này nhìn chung mang tính one-off (một lần) và có thể là nhân tố cản trở tăng trưởng lợi nhuận trong các kỳ tới.
Tỷ lệ vay nợ ngày càng tăng mạnh
Theo báo cáo, mức độ đòn bẩy tài chính đã tăng lên đáng kể so với thời điểm đầu năm. Tỷ lệ dư nợ vay/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp đã tăng từ 47% thời điểm 31/12/2021 lên mức 57% thời điểm 30/06/2022 và tương đương với giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch Covid.
Hiện số dư vay nợ của 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư được thống kê (không bao gồm VIC) khoảng hơn 186 nghìn tỷ đồng, tăng 25% so với cuối năm 2021.
Trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ảm đạm và room tín dụng BĐS bị thu hẹp, các doanh nghiệp có quy mô và quỹ đất nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn huy động vốn cũng như gặp rủi ro về dòng tiền.
Hiện tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang huy động vốn vay bằng 4 hình thức chính: Tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, khách hàng trả tiền trước và nguồn vốn khác (trái phiếu chuyển đổi quốc tế, hợp tác đầu tư,…) với tỷ trọng lần lượt 14%, 17%, 18%, 51% (theo ước tính của FiinGroup). Trong đó, một số doanh nghiệp có tỷ trọng dư nợ trái phiếu trong cơ cấu nợ vay cao trên 50% có thể kể tới như: HAR, VRC, PDR.
Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất cũng đang có dấu hiệu nhích tăng sau hai năm ở mức thấp kỷ lục. Với cấu trúc đặc thù là ngành thâm dụng vốn và có tỷ lệ đòn bẩy cao, ngành BĐS có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực khi tiến độ triển khai dự án và bán hàng chững lại.
Trong bối cảnh tín dụng BĐS bị kiểm soát chặt chẽ và việc huy động trái phiếu doanh nghiệp đang trầm lắng do chờ đợi NĐ153 sửa đổi, các doanh nghiệp BĐS có sức khoẻ tài chính yếu kém sẽ khó huy động vốn để tái cấu trúc các khoản nợ tới hạn.
Mặc dù vậy, tác động của những thay đổi này tới các doanh nghiệp sẽ có sự phân hoá: nhóm doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết sẽ chịu ảnh hưởng lớn hơn nhóm doanh nghiệp niêm yết. Hệ số nợ vay ròng/EBITDA của nhóm chưa niêm yết rơi vào khoảng 6-8 lần (theo số liệu từ FiinGroup), cao hơn nhiều so với mức 2-4 lần của các doanh nghiệp niêm yết.
Hơn nữa, áp lực đáo hạn trái phiếu của nhóm này cũng cao hơn nhiều lần trong khi khả năng tiếp cận và đa dạng hoá nguồn vốn còn hạn chế. Do đó, những doanh nghiệp yếu kém có thể sẽ phải bán tài sản, dự án để cân đối nguồn thanh khoản; tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp trường vốn thâu tóm các quỹ đất tiềm năng.
Kết quả bán hàng khả quan hỗ trợ dòng tiền ngắn hạn.
Theo báo cáo, dòng tiền từ khách hàng trả trước của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện khá dồi dào trong nhiều năm gần đây, đạt khoảng 95 nghìn tỷ đồng vào thời điểm 30/06/2022, tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm và tăng 58% so với cùng kỳ 2021 nhờ vào tình hình bán hàng khả quan trong thời gian qua. Trong đó, VHM chiếm 50% sau khi ghi nhận doanh số bán hàng kỷ lục từ dự án Ocean Park 2 vào quý II.
Không tính VHM, các doanh nghiệp còn lại ghi nhận dòng tiền trả trước tăng trưởng 25% so với đầu năm. Một số doanh nghiệp có số dư trả trước tăng tích cực như VHM, NVL, NLG, PDR, CEO. Mặt khác, một số có áp lực nợ vay sắp đáo hạn nhưng doanh số bán hàng kém khả quan có thể sẽ gặp rủi ro về thanh khoản ngắn hạn trong thời gian tới.
Tính chung toàn ngành, 65 doanh nghiệp (không kể VIC) đặt kế hoạch doanh thu năm 2022 đạt hơn 217 nghìn tỷ đồng (+22% TH2021) và LNST đạt gần 55 nghìn tỷ đồng (đi ngang so với năm 2021). Nhiều doanh nghiệp đề ra kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận tích cực như NVL, PDR, DXG, HDC.
Với riêng VHM có kế hoạch đi lùi so với 2021 do các dự án mở bán chưa có số lượng bàn giao nhiều trong năm 2022. Mặc dù vậy điều này không gây ảnh hưởng lớn tới triển vọng của VHM do yếu tố quan trọng hơn là dòng tiền từ Ocean Park 2 đem về vẫn lớn kỷ lục.
Theo báo cáo, sau 6 tháng đầu năm các doanh nghiệp hoàn thành 24% kế hoạch doanh thu và 21% kế hoạch lợi nhuận đề ra. Mức này thấp hơn so với cùng kỳ năm trước (khoảng 40%). Với số dư người mua trả tiền trước tang gần 60% so với cùng kỳ 2021, kỳ vọng lợi nhuận các doanh nghiệp sẽ được cải thiện tốt trong hai quý cuối năm.
“Hiện nay, việc sửa đổi NĐ153 và NĐ155 về phát hành trái phiếu riêng lẻvà ra công chúng đang được đẩy nhanh , dự kiến sẽ công bố bản chính thức trong thời gian tới. Agriseco Research kỳ vọng room tín dụng sẽ sớm được mở trở lại dần dần và có chọn lọc trước thềm quý IV. Những tín hiệu này sẽ giúp các doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; giúp tâm lý nhà đầu tư bớt e dè và thị trường BĐS sôi động trở lại”, báo cáo cho biết.
Minh Quân
