Thị trường bất động sản không thiếu vốn

Trước khi bàn đến kiến nghị bơm thêm 1 - 2% room tín dụng (tương đương 100.000 - 200.000 tỷ đồng) vào thị trường BĐS là cần thiết hay không thì phải xác định chính xác các DN kinh doanh BĐS có thực sự thiếu vốn hay không? Cụm từ “siết tín dụng” mà truyền thông sử dụng thời gian gần đây là chưa chính xác. Bởi “siết tín dụng” được hiểu là giảm cho vay, tuy nhiên thực tế năm nay tỷ lệ tăng trưởng tín dụng tương đối là 14%, cao nhất trong 5 năm gần đây. Trước đó, các năm 2017, 2018, 2019, 2020 và 2021 tỷ lệ này chỉ ở mức 12%.

Chưa kể, với tỷ lệ tuyệt đối, khi số tiền được nhân lên sẽ còn cao hơn rất nhiều, thậm chí là gấp đôi. Do đó, cách dùng từ “siết tín dụng” đã gây ra hiểu lầm rằng vốn trên thị trường lúc này đang bị co lại. Từ nhận định sai đã dẫn đến đề xuất nới room tín dụng với thị trường BĐS dù đề xuất này không đúng bản chất.

Cần phải nhấn mạnh rằng, nguồn vốn trên thị trường BĐS không hạn hẹp. Bằng chứng là các năm 2017, 2018… thị trường không hề thiếu nguồn vốn, mặc dù tăng trưởng tín dụng thời điểm đó chỉ có 12%. Trong khi hiện nay, tăng trưởng tín dụng đạt mức 14%, có thêm 1.200.000 tỷ đồng trái phiếu, trong đó có ít nhất 800.000 tỷ đồng là từ BĐS. Rõ ràng, vốn vào BĐS không thiếu, nếu không muốn nói là dư nhiều, thậm chí dồi dào so với năm 2017, 2018.

Từ thực tế, nguồn tiền vào thị trường BĐS năm nay nhiều hơn các năm trước, buộc phải đặt ra câu hỏi: Tại sao các năm trước không thiếu, mà bây giờ lại thiếu? Nếu không trả lời chính xác được câu hỏi trên thì mọi đòi hỏi đổ tiền vào thị trường BĐS lúc này đều là “thuốc độc” hết!

“Băng” tan nguồn vốn sẽ phục hồi

Vấn đề chính của thiếu vốn trên thị trường BĐS hiện nay là bán không được hàng. Đây mới thật sự là “thủ phạm” làm cho dòng tiền trên thị trường bị thiếu. Nếu một DN thiếu tiền thì có thể khẳng định là do sản xuất ở công ty đó giảm. Nhưng nếu toàn bộ thị trường BĐS, các công ty đều đang thiếu tiền, có nghĩa là sản phẩm bán chậm, không bán được nên không có nguồn tiền thu vào.

Quan sát thị trường có thể thấy, hiện nhà đầu tư tin tưởng thị trường BĐS, có năng lực vay vốn BĐS đều đang “ôm” nhà đất quá nhiều. Muốn mua thêm thì phải bán đi, nhưng không bán được nên không có nguồn tiền xoay vòng, dẫn đến tình trạng thiếu càng thêm thiếu. Hay nói khác hơn, giá nhà đất đã lên quá cao, từ làng quê đến thị thành đều tăng giá chóng mặt. Dòng tiền đang nằm khắp nơi trong BĐS với một giá cao, lãi suất, lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ nằm “trên giấy”.

Về nguyên tắc, khi không bán được hàng, các DN BĐS phải hạ giá như mọi ngành nghề khác. Tuy nhiên, trong vòng 3 năm nay, tại Việt Nam giá nhà đất chỉ đi ngang, không xuống. Thậm chí, ngay trong giai đoạn này, dù thị trường đang vô cùng khó khăn, giá vẫn không hạ. Cách hay nhất lúc này là cần thời gian để thị trường BĐS “tan băng”, trở về hợp lý. Từ đó, nhà đầu tư, đầu cơ “lướt sóng” sẽ “buông”, thị trường bắt đầu có sự tiến triển tiêu thụ trở lại thì mọi nguồn vốn huy động sẽ dần phục hồi.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần sửa sai

Không có khó khăn nào của DN là không khắc phục được và cũng không một Nhà nước nào đủ sức mạnh cấp vốn cho một hệ thống tài chính - DN đang đi vào thâm dụng vốn đầu cơ, thiếu sản phẩm thiết thực, cạnh tranh. Bất cứ ông chủ DN đầu tư bất động sản nào cũng nói ngành BĐS quan trọng. Nhưng cần nhớ, chúng ta cần ăn, mặc rồi mới đến ở. Tức là nhu cầu về thực phẩm, sinh sống hàng ngày gồm có nông nghiệp, dịch vụ ăn uống là quan trọng đầu tiên. Tiếp theo là dịch vụ nhu cầu về con người như thời trang, đi lại, giáo dục, y tế... Nhu cầu ở là nhu cầu có thể xếp sau. Và để ở được, không bắt buộc đó phải là nhà mình, có thể là nhà thuê miễn sao trả được tiền thuê đó.

Trong nền kinh tế, nói về tầm quan trọng ngành BĐS phải đi sau các ngành khác như là nông nghiệp, cơ khí…Vì vậy, các DN BĐS hãy thôi và đừng hù dọa nền kinh tế. Vì, nếu nhận định sai, mọi định hướng nền kinh tế sẽ sai.
Chắc chắn, không có chuyện thị trường BĐS sụp đổ, thì kéo theo nền kinh tế sụp đổ. Từ trước đến nay, nền kinh tế thế giới qua tất cả những lần kinh tế quốc gia và khu vực chao đảo đều do hậu quả BĐS tăng giá, đầu tư tràn lan. Cần phải nhấn mạnh rằng, khi BĐS sụp đổ thì kinh tế phục hồi, chứ chẳng có nền kinh tế nào “chết” cả.

Nền kinh tế nước ta hiện nay chưa đến nỗi suy yếu như Thái Lan năm 1997 hay là Mỹ hồi năm 2008. Thực tế là thị trường tài chính, mà DN BĐS đang than thở quá nhiều, thậm chí là hù dọa Nhà nước, gieo niềm tin sai lệch cho nhà đầu tư BĐS cá nhân để họ thấy rằng, sứ mệnh của họ quá quan trọng… Cần phải nhận diện đúng, để đi đến đáp án là thị trường cần phải làm gì và các DN BĐS cần phải làm gì (?).

Vấn đề lúc này là chính DN phải nhận ra sai lầm của mình. Mỗi DN trong chiến lược phát triển phải tự biết cách quản lý dòng tiền, để sử dụng dòng vốn trong đầu tư tương xứng với nguồn vốn huy động. Cụ thể, tập trung vốn cho lĩnh vực kinh doanh cốt lõi, không xem thường vai trò Giám đốc tài chính đúng chuẩn. Đồng thời, bỏ ngay đầu tư theo kiểu Chủ tịch (ông chủ) có thể điều khiển được hết, mà không phải nhờ cậy đến team quản trị thực chiến, phân quyền....

Với sự khan tiền hiện nay, nhìn ở góc độ giải pháp tổng thể, Nhà nước đang có những quyết sách đúng để cấu trúc lại hệ thống tài chính cho phát triển kinh tế bền vững. Do đó, kiến nghị gần đây của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) về việc xin cho 10 DN BĐS lớn ở TP Hồ Chí Minh được thí điểm đẩy mạnh dự án trong khi pháp lý chưa hoàn thiện là không nên. Nhà nước đang lập lại kỷ cương của thị trường BĐS, hướng DN đến việc kinh doanh theo đúng pháp luật, thí điểm dự án vướng đất công vừa làm vừa hoàn thiện là không thể được .

Cần phải nhận diện được đơn giản thị trường chỉ có 2 vấn đề. Thứ nhất, làm đúng theo quy định pháp luật, tất nhiên trong đó có những quy định chưa hợp lý thì kiến nghị sửa, sửa xong rồi làm, chứ không phải làm loạn ra đó rồi yêu cầu Nhà nước cho thí điểm. Thứ hai là quản lý dòng tiền tốt.

Những DN nào không chấp nhận quản lý dòng tiền đúng như nó cần phải có, tiếp tục “xào nấu”, chờ chính sách, mong vay vốn, không ngừng đổ lỗi… thì trắng tay, đó là quy luật tất yếu của kinh tế thị trường. Chỉ những DN thành thật làm, làm quyết liệt mới có thể vượt qua. Với những DN làm không đúng chuẩn pháp luật thì không còn như ngày xưa là có thể dùng tiền chạy chọt, dứt khoát là như vậy.

Chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển