Thị trường chứng khoán Việt Nam chứng kiến sự tăng trưởng tốt từ đầu năm với sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu ngân hàng, luân chuyển sang các nhóm chứng khoán, thép, bất động sản khu công nghiệp, cảng biển... 

Trong giai đoạn đó, nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở gần như không cho thấy động tĩnh đáng kể. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm trên thị trường nhận định rằng, sóng cổ phiếu bất động sản sẽ sớm xuất hiện. Định giá cơ bản nhất hay được sử dụng trong nhóm bất động sản là P/B đang cho thấy nhiều cổ phiếu có mức thị giá nằm ở vùng ngang hoặc dưới giá trị sổ sách - đây là một tiêu chí để lọc mua cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn này.

Sóng cổ phiếu bất động sản được dự báo đến sớm còn nhờ kỳ vọng Luật Đất đai được áp dụng sớm hơn so với dự kiến, từ ngày 1/7/2024, thay vì năm sau. Điều này có tác động về mặt tâm lý rất tích cực. Có thể thấy, vướng mắc chính của thị trường bất động sản giai đoạn vừa qua là tính pháp lý của dự án, nên những thông tin về việc có hành lang pháp lý thông thoáng hơn, gỡ vướng cho các doanh nghiệp và dự án trong thời gian tới sẽ “ủng hộ” cho cổ phiếu của nhóm ngành này.

Ngoài ra, các thông tin tín dụng từ đầu năm đến nay có sự tăng trưởng ở lĩnh vực chứng khoán, bất động sản, cộng thêm tín hiệu tuyển nhân viên môi giới, nhân viên kinh doanh ở nhiều “ông lớn” như Vinhomes, Novaland, Đất Xanh… càng tạo cơ sở để nhà đầu tư tin rằng bất động sản đang nhích từng bước tích cực hơn.

Có thể thấy, sự tích cực thể hiện ở những cổ phiếu thu hút dòng tiền tốt như NVL, DIG, HPX, DXG, hay những doanh nghiệp được đánh giá là có nền tảng cơ bản tốt, tài chính vững mạnh như NLG, KDH...

Câu chuyện riêng của các doanh nghiệp bất động sản

Đơn cử như với NVL (của Công ty Cổ phần Tập đoàn Địa ốc NoVa, Novaland), những thông tin từ báo cáo tài chính kiểm toán của công ty ít nhiều đã khiến động đồng nhà đầu tư cảm nhận rằng, nỗ lực tái cơ cấu của NVL đang cho kết quả.

Theo ghi nhận, riêng tại dự án Aqua City tại Đồng Nai, tập đoàn này đang phối hợp cùng với các cơ quan chức năng để từng bước hoàn thiện pháp lý. Mục tiêu của Novaland là có thể giải quyết cơ bản các điểm quan trọng về pháp lý tại dự án này trong nửa đầu năm 2024.

Công ty Chứng khoán DNSE đánh giá, Novaland đang lấy lại được niềm tin của các nhà đầu tư với nhiều thông tin khả quan khi các dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, The Grand Manhattan... đón nhận những động thái tháo gỡ tích cực. Đội ngũ phân tích của DNSE cũng cho biết thêm, Novaland vừa trải qua một năm khó khăn khi tập đoàn này nỗ lực tái cơ cấu và đạt được những kết quả khả quan.

Đối với một tập đoàn lớn, đầu ngày trong lĩnh vực như Novaland, mức định giá P/B dưới 1 là vô cùng hấp dẫn. Trên thực tế, dù không được cấp margin chính thức từ công ty chứng khoán, nhưng cổ phiếu này vẫn giao dịch khá sôi động, trong đó có dòng tiền đòn bẩy đến từ “bên thứ 3”.

Một cổ phiếu khác có tính thị trường cao và được dòng tiền tìm đến trong giai đoạn này là DIG (của Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng). Trong môi trường lãi suất thấp, các kênh đầu tư hưởng lợi không chỉ là chứng khoán, mà còn là bất động sản, nên nhiều thông tin cho thấy bất động sản có dấu hiệu rục rịch trở lại. 

Riêng với DIG, chất xúc tác được dòng tiền đầu tư ưa thích đó là kế hoạch phát hành thêm 400 triệu cổ phiếu, trong đó có 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 15.000/cổ phiếu và phát hành riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu với giá 20.000/cổ phiếu. Thị trường kỳ vọng, với mức giá phát hành này, giá của cổ phiếu này sẽ được “neo” ở mức tốt.

Trong khi đó, cổ phiếu DXG (Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh) cũng được nhiều nhà đầu tư “động viên” nhau là cổ phiếu cho thấy tín hiệu bứt phá nhiều nhất. Câu chuyện kỳ vọng ở doanh nghiệp này gắn liền với việc tiến triển pháp lý ở dự án Gem Riverside, quận 2, TP.HCM (đã đổi tên thành Datxanh Homes Riverside).

Đây được xem là dự án “cứu cánh” cho DXG, theo tính toán “vo” của nhân sự quản lý tư vấn đầu tư công ty chứng khoán cho biết, khoảng 3.000 căn tại vị trí này đang có giá bán sơ bộ khoảng 80-100 triệu đồng/m2, qua đó có thể mang về dòng tiền 21.000 tỷ đồng cho Tập đoàn và có thể đem lại khoảng 10.000 tỷ đồng lợi nhuận trong kịch bản bình thường. Được biết, Đất Xanh mua lại dự án này từ Keppel Land và mở bán đợt đầu tư vào năm 2018, giá bán trung bình từ 33-38 triệu đồng/m2.

Chứng khoán Vietcap mới đây đã có báo cáo về DXG, trong đó dự báo 2 dự án Gem Sky World và Gem Riverside sẽ được mở bán trở lại và giúp doanh thu của Đất Xanh (không bao gồm DXS) tăng lên 4.000 tỷ đồng so với con số 200 tỷ đồng của năm 2023. Qua đó, doanh thu thuần của DXG kỳ vọng đạt 5.594 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 343 tỷ đồng, tăng lần lượt 51% và 94% so với cùng kỳ.

PDR (của Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt) cũng đang thu hút sự chú ý trở lại. Trên thị trường hiện đang truyền tai thông tin về việc PDR sẽ chia cổ tức bằng cổ phiếu, tỷ lệ 10-15% từ nguồn thặng dư và lợi nhuận để lại của vài năm trước. 

Luận điểm đầu tư của cổ phiếu này là việc tập trung xây dựng, mở bán dự án phức hợp cao tầng Thuận An 1 với 2.700 căn chung cư. Dự án này cũng có vị trí khá đẹp, theo các môi giới lâu năm và chuyên viên phân tích cho rằng, vấn đề nằm ở việc Phát Đạt muốn bán với giá bao nhiêu. Từ đó PDR có thể có nguồn tiền để triển khai các dự án khác.

Nếu xét thuần trên yếu tố cơ bản, cổ phiếu NLG (của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long) cũng đang được các môi giới chứng khoán khuyến nghị khách hàng. Được biết, NLG đặt kế hoạch tăng trưởng doanh thu năm 2024 đạt 6.700 tỷ đồng, lợi nhuận thuần đạt 506 tỷ đồng, tăng lần lượt 109% và 5% so với năm ngoái.

Sự chênh lệch giữa tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận thuần nằm ở dự án Mizuki (NLG sở hữu 50% cổ phần và là công ty liên doanh của NLG) do NLG đã bàn giao nhiều sản phẩm tại dự án Mizuki trong năm 2023 và ghi nhận lợi nhuận chia sẻ là 418 tỷ đồng, nhưng không hợp nhất khoản doanh thu hơn 4.000 tỷ đồng vào báo cáo tài chính.

Năm 2024, dự kiến doanh thu của NLG tăng trưởng mạnh nhờ bàn giao sản phẩm tại các dự án như: Southgate (165 ha, Long An), Izumi (169 ha, Đồng Nai), Akari City (9 ha, TP.HCM) và dự án tại Cần Thơ (43 ha, Cần Thơ).

Ngoài ra, Nam Long cũng dự kiến sẽ ghi nhận 178 tỷ đồng lợi nhuận từ thương vụ thoái vốn tại dự án Paragon (đợt 2, thoái 25% cổ phần); khoản lợi nhuận 178 tỷ đồng đến từ đợt 1 (thoái 25% cổ phần) đã được ghi nhận ở quý IV/2022. bên cạnh đó, doanh nghiệp này còn đặt mục tiêu doanh thu bán nhà đạt 9.600 tỷ đồng, tăng vọt 142% so với năm trước.

Tương tự, KDH (Công ty Cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền) - một doanh nghiệp có lợi thế quỹ đất pháp lý sạch, tài chính ổn định, thì câu chuyện tìm kiếm được nhà đầu tư cho đợt tăng vốn là một điểm cộng rất tích cực trong bối cảnh chung của ngành bất động sản. Không chỉ vậy, KDH còn có khả năng tiếp tục có các thương vụ chuyển nhượng dự án khác, từ đó mang lại dòng tiền tốt cho doanh nghiệp tập trung vào các dự án trọng điểm.

Có thể thấy, thị trường bất động sản vừa qua đã được hỗ trợ từ việc sửa đổi và ban hành 3 bộ luật quan trọng là Luật Nhà ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Các nhà đầu tư kỳ vọng điều này sẽ góp phần quan trọng trong việc tháo gỡ khó khăn chủ yếu về pháp lý và nguồn vốn cho các dự án, cân đối cung cầu trên thị trường. 

Ngoài ra, việc giải ngân đầu tư công và vốn tín dụng cho vay bất động sản cũng sẽ được đẩy mạnh trong thời gian tới. Các chuyên gia đánh giá, năm 2024 sẽ tạo tiền đề cho các nhà phát triển bất động sản trở lại đường đua./.