Bà Nguyễn Thị Như Loan - Tổng Giám đốc Quốc Cường Gia Lai (mã QCG) vừa có thông tin phản hồi chính thức về mối liên quan tại dự án 39-39B Bến Vân Đồn, quận 4, TP.HCM gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE) cùng các đối tác, cổ đông.
Dự án 39-39B Bến Vân Đồn, quận 4, TP.HCM gần đây đang được nhắc đến nhiều do liên quan đến vụ khởi tố bắt giam một số cựu lãnh đạo Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam.
Trong thông báo, lãnh đạo Quốc Cường Gia Lai khẳng định công ty là bên mua ngay tình, không liên quan đến Tập đoàn Cao su. Cụ thể, năm 2013, công ty đã đàm phán và ký kết hợp đồng hứa chuyển nhượng và đặt cọc cho Công ty CP Đầu tư và Thương mại Việt Tín do ông Dừa đại diện ký (gọi tắt là Công ty Việt Tín) về việc nhận chuyển nhượng 100% góp vốn Công ty TNHH Phú Việt Tín, chủ đầu tư dự án 39-39B Bến Vân Đồn, phường 12, quận 4, TP.HCM. Công ty Việt Tín (do ông Đặng Phước Dừa làm đại diện) và bà Lê Y Linh là bên được ủy quyền thực hiện của bên chủ sở hữu phần góp vốn chuyển nhượng này.
Tổng giá vốn nhận chuyển nhượng 100% vốn góp này do Quốc Cường Gia Lai chi trả theo thỏa thuận kèm hóa đơn, chứng từ là 464.2 tỷ đồng, không phải là 6 tỷ như các cơ quan báo chí đăng tải.
Quốc Cường Gia Lai cũng khẳng định chưa bao giờ làm việc, đàm phán trực tiếp với Tập đoàn cao su Việt Nam, Công ty Cao su Đồng Nai và Công ty Cao su Bà Rịa liên quan đến việc nhận chuyển nhượng vốn góp này.
Tháng 8/2014, Quốc Cường Gia Lai nhận chuyển nhượng 79,2% vốn góp Công ty Phú Việt Tín từ Công TNHH TMTH Việt Tín do bà Lê Y Linh làm người đại diện; 19,8% vốn góp từ Công ty CP Đầu tư thương mại Việt Tín do ông Đặng Phước Dừa làm đại diện.
Ngày 8/9/2014, Quốc Cường Gia Lai nhận chuyển nhượng 1% vốn góp từ Công ty TNHH MTV Tổng Công ty Cao su Đồng Nai tỷ lệ 0,72% vốn góp (tương đương 43,2 triệu đồng vốn điều lệ) và Công ty TNHH MTV Cao su Bà Rịa với tỷ lệ 0,28% vốn góp (tương đương 16,8 triệu đồng vốn điều lệ) Công ty Phú Việt Tín từ 2 cổ đông là Công ty TNHH MTV Tổng Công ty Cao su Đồng Nai tỷ lệ 0,72% vốn góp (tương đương 43,2 triệu đồng vốn điều lệ) và Công ty TNHH MTV Cao su Bà Rịa với tỷ lệ 0,28% vốn góp (tương đương 16,8 triệu đồng vốn điều lệ).
"Điều này theo sự sắp xếp và đề nghị của ông Dừa và bà Linh, đại diện bên bán dựa trên cơ sở Tập đoàn Cao su đã có văn bản thống nhất ý kiến về việc chuyển nhượng vốn cho Công ty TNHH Việt Tín 80% (bà Lê Y Linh đại diện), chuyển nhượng cho Công ty CP Việt Tín 20% (ông Đặng Phước Dừa đại diện), giai đoạn 1 chuyển nhượng 99%, giai đoạn 2 chuyển nhượng 1%", Quốc Cường Gia Lai thông tin
Đã nghiên cứu đầy đủ hồ sơ pháp lý trước khi giao dịch
Trước khi thực hiện giao dịch này, Quốc Cường Gia Lai nhấn mạnh đã nghiên cứu hồ sơ pháp lý Công ty Phú Việt Tín cũng như hồ sơ pháp lý dự án đầy đủ và đúng quy định thì mới ký hợp đồng để nhận chuyển nhượng.
Cụ thể, ngày 25/3/2010, UBND TP.HCM có quyết định số 1366 thu hồi và giao đất tại số 39-39B Bến Vân Đồn cho Công ty TNHH Phú Việt Tín.
Theo giấy phép Đăng ký kinh doanh ngày 7/4/2010 thành viên của Công ty TNHH Phú Việt Tín là Công ty Retro Havest Finance 80%, Công ty TNHH MTV Cao su Bà Rịa 5,6%, Công ty TNHH MTV Tổng Công ty Cao su Đồng Nai 14,4%.
Theo đó, Công ty Retro Harvest có ủy quyền cho ông Đặng Phước Dừa, Chủ tịch HĐQT Công ty Việt Tín, bà Lê Y Linh có quyền định đoạt phần vốn góp với tỷ lệ 80%, đồng thời bên bán (đại diện là ông Dừa, bà Linh) cam kết chịu trách nhiệm chuyển nhượng cho bên mua toàn bộ 100% vốn của Công ty Phú Việt Tín.
Ngày 6/12/2023, Quốc Cường Gia Lai có ký hợp đồng hứa chuyển nhượng 100% vốn góp của Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Việt Tín do ông Dừa đại diện ký (gọi tắt là công ty Việt Tín) tại Công ty Phú Việt Tín.
Như vậy, việc nhận chuyển nhượng vốn góp Công ty TNHH Việt Tín, chủ đầu tư dự án 39-39B Bến Vân Đồn được thực hiện giữa Quốc Cường Gia Lai và Công ty Việt Tín, cùng ông Đặng Phước Dừa và bà Lê Y Linh bên được uỷ quyền thực hiện.
Lý do quan trọng và chính đáng nhất là Tập đoàn cao su đã có văn bản thống nhất việc chuyển nhượng cho TNHH TMTH Việt Tín 80% và CP ĐTTM Việt Tín 20% (giai đoạn 1: 99%, giai đoạn 2: 1%).
Quốc Cường Gia Lai cho biết thêm, tổng giá vốn nhận chuyển nhượng 100% vốn góp này do Quốc Cường Gia Lai chi trả theo thỏa thuận kèm hóa đơn, chứng từ là 464,2 tỷ đồng.
Tổng giá trị theo hợp đồng hứa cam kết chuyển nhượng 100% vốn góp tại Công ty Phú Việt Tín (ông Dừa đại diện Công ty CP Việt Tín ký theo ủy quyền) với tổng giá trị là 460,9 tỷ đồng. Công ty Quốc Cường Gia Lai thanh toán, quyết toán và chuyển trực tiếp đến tài khoản 2 công ty tư nhân nêu trên (Công ty TNHH Việt Tín và Công ty CP Việt Tín), Quốc Cường Gia Lai đã nhận hóa đơn tài chính đúng theo hợp đồng đã ký, đã kê khai và hạch toán giao dịch theo đúng quy định.
Không thể đầu tư dự án 39-39B Bến Vân Đồn và Phước Kiển cùng lúc
Về việc triển khai dự án và chuyển nhượng lại vốn góp theo quy định của pháp luật, Quốc Cường Gia Lai cho biết dự án 39-39B Bến Vân Đồn có vị trí đẹp, đắc địa, trong quá trình triển khai thực hiện dự án, khi đó Quốc Cường Gia Lai còn dự định làm bến du thuyền kết nối từ dự án này thông với dự án Phước Kiển Nhà Bè (TP.HCM) để đón khách hàng đi thăm quan dự án Phước Kiển bằng thuyền và ca nô.
Tuy nhiên, HĐQT công ty đưa ra kế hoạch nếu tài chính tập trung vào Phước Kiển thì dự án 39-39B Bến Vân Đồn phải chậm lại, không thể đầu tư 2 dự án cùng lúc, từ đó HĐQT quyết định bán. Lý do bán mà rất tiếc là vì lúc này kênh Bến Nghé đã được đầu tư vào thi công cải tạo, dòng nước ở kênh này trong xanh và không còn hôi thối như trước đây, giá trị tăng lên gấp bội lần, HĐQT công ty nhận thấy tiềm năng này nhưng phải hy sinh vì dự án Phước Kiển, bán để bớt gánh nặng về tài chính, tránh rủi ro cho công ty và cổ đông.
"Khi tiếp cận, đàm phán và thương lượng, Quốc Cường Gia Lai nhận thấy đây là dự án đủ pháp lý theo quy định hiện hành nên mới quyết định nhận chuyển nhượng vốn góp Công ty Phú Việt Tín. Đại diện bên bán là bà Linh và ông Dừa có đăng ký giấy phép kinh doanh thể hiện rõ tại sở kế hoạch đầu tư TP.HCM", văn bản nêu.
Quốc Cường Gia Lai cũng nhấn mạnh việc "có đấu giá hay không" là vấn đề pháp lý của dự án do cơ quan chính quyền và UBTP quyết định theo thời kỳ cách đây 10 năm.
Theo công ty, điều quan trọng đáng chú ý để phòng pháp chế, luật sư của Quốc Cường Gia Lai xem xét pháp lý trước khi quyết định nhận chuyển nhượng 100% vốn góp với cơ sở có 2 lần định giá công khai.
Một là, Quyết định giá số 3490/QĐ-UBND ngày 12/7/2011, về duyệt giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại mặt bằng số 39-39B đường Bến Vân Đồn, theo giá thị trường để công ty TNHH Phú Việt Tín, thực hiện nghĩa vụ, khi được chuyển mục đích sử dụng đất đầu tư xây dựng khu phức hợp văn phòng và căn hộ, tại điều 1: Duyệt giá trị QSDĐ tại 39-39B theo giá thị trường là 194.861.380.028 đồng với diện tích 5.780,2 m2 ghi chú: (phần diện tích của 2 con đường dự phóng (1) là đường 12m DT là 756,6 m2; (2) đường 10m DT là 397,7 m2, tổng cộng là 1.154,3 m2 vẫn phải tính tiền sử dụng đất mặc dù quy hoạch là đường dự phóng).
Hai là, Văn bản số 6344/CT-QLĐ ngày 22/8/2012 về việc gia hạn nộp tiền SDĐ: Ngày 22/08/2012 Cục Thuế có văn bản số 6344/CT-QLĐ đề nghị công ty TNHH Phú Việt Tín bổ sung hồ sơ, tài liệu liên quan để được xét duyệt gia hạn thời gian nộp tiền sử dụng đất của QĐ giá số 3490 nêu trên đính kèm danh sách được gia hạn theo thông tư số 83/2012/TT-BTC của bộ tài chính, ban hành kèm QĐ số 6181/QĐ- UBND ngày 8/12/2012 của UBTP trong đó có 3 công ty được gia hạn, không riêng gì công ty TNHH Phú Việt Tín gồm công ty phát triển nhà và hạ tầng Long Phước Điền, Công ty TNHH MTV Vĩnh Phong Thái và Công ty TNHH Phú Việt Tín.
Ba là, Văn bản số 9811/STC-BVG ngày 2/10/2013 về việc tiến hành thực hiện thẩm định giá lại trên địa bàn thành phố: Ngày 19/6/2013 Sở Tài chính có công văn số 5377/STC-BVG thực hiện xác định lại giá trị tiền sử dụng đất của 3 công ty nêu trên, trong đó có Công ty TNHH Phú Việt Tín.
Ngày 14/2/2014 tờ trình số 1238TTr - HĐTĐG trình thẩm định giá lại từ 194.861.380.028 đồng, sau khi định giá lại còn 186.179.438.552 đồng với đơn giá là 32.209.861đ/m2 x 5780,2 m2 = 186.179.438.552 đồng với diện tích là 5780,2 m2 (không phải như thông tin truyền thông đại chúng là 6201,6 m2).
Quyết định số 1107/QĐ- UBND ngày 11/3/2014 phê duyệt giá công ty TNHH Phú Việt Tín phải nộp tiền sử dụng đất là 186.179.438.552 đồng.
Vậy trong quá trình Quốc Cường Gia Lai thẩm định toàn bộ hồ sơ trước khi mua 100% vốn góp công ty chủ đầu tư dự án 39-39B Bến Vân Đồn thì các quyết định và nhiều văn bản tháo gỡ nêu trên của UBTP, các sở liên ngành, hội đồng giá... đã thể hiện cho thấy thị trường bất động sản lúc này của hơn 10 năm trước hoàn toàn không như hiện nay.
Lý do là khi Quyết định 3490/QĐ-UBND ngày 12/7/2011 ban hành với giá nộp tiền sử dụng đất là 194.861.380.028 đồng nhưng thị trường không khả thi, rất nhiều doanh nghiệp không nộp được tiền sử dụng đất, nếu nộp thì kinh doanh sẽ lỗ nên từ năm 2011 đến 2013 để tháo gỡ thì Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 13/TTg tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho định giá lại, theo hình thức như sau:
Nếu giá định lại theo thị trường tại thời điểm định giá, mà cao hơn giá đã ban hành trước đây, thì doanh nghiệp được chọn giá đã ban hành (thấp hơn).
Và nếu giá định lại tại thời điểm định giá mà thấp hơn giá trước đây đã ban hành thì doanh nghiệp được chọn giá định lại dù giá định lại (thấp hơn) với bối cảnh và việc định giá nộp tiền sử dụng đất chính sách thời điểm cách đây 10 năm tháo gỡ và khuyến khích doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất, với cơ sở trong quá trình theo nhiều quyết định và văn bản đã nêu ở trên.
"Như vậy, việc định giá đất khi nộp tiền sử dụng đất của thời kỳ 10 năm trước có những quy định khác với hiện nay", lãnh đạo Quốc Cường Gia Lai giải thích trong văn bản./.
