Phân khúc căn hộ chung cư: Dự báo thanh khoản vẫn khó khăn

Thị trường chưa ổn định

Trong quý III/2022, phân khúc căn hộ chung cư trên thị trường đã có sự cải thiện đôi chút về nguồn cung. Sản phẩm mới được mở bán tăng 61% so với quý trước và 49% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt trên 35%. Con số trên cho thấy, sức mua trên thị trường không những chưa được cải thiện mà còn có dấu hiệu giảm sút. Dù vậy, sang quý IV những tín hiệu tích cực hơn đã xuất hiện.

Cụ thể, theo dữ liệu mới nhất từ kênh thông tin batdongsan.com.vn, lượng người tìm mua và rao bán tăng mạnh, đặc biệt ở TP Hồ Chí Minh lần lượt là 23% và 29% so với cùng kỳ năm trước, trong đó tập trung chủ yếu vào sản phẩm căn hộ cao cấp. Tương tự, tại Hà Nội, sản phẩm bình dân thu hút lượng quan tâm tăng cao nhất (20%), chung cư trung - cao cấp (12%). Lượng tin đăng chung cư bình dân tăng 6%, hoàn toàn lép vế so với mức tăng từ 14 - 17% của sản phẩm trung - cao cấp.

“Xu hướng tăng trưởng lượt quan tâm tới nhà đất từ đầu năm đến nay cho thấy sự phục hồi của thị trường bất động sản (BĐS) sau giai đoạn chịu tác động tiêu cực từ Covid-19. Tuy nhiên, con số này vẫn khá khiêm tốn nếu so sánh với cùng kỳ 2019. Đáng chú ý, dù nhu cầu mua BĐS tăng nhưng chủ yếu ở giai đoạn nửa đầu năm khi xuất hiện một số đợt sốt đất cục bộ và đã có xu hướng giảm vào giai đoạn cuối năm” - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho hay.

Theo đánh giá, mức thanh khoản đang chịu ảnh hưởng từ chính sách kiểm soát tín dụng, biến động lãi suất ngân hàng, trượt giá nguyên vật liệu, vướng mắc pháp lý dẫn tới thiếu hụt nguồn cung. Nhưng trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều áp lực, bất chấp thanh khoản kém, giá bán lại liên tục tăng, thậm chí một số sản phẩm ở mức “nóng”.

Cụ thể, tại Hà Nội giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, chung cư trung cấp tăng 18%, chung cư cao cấp tăng 10% so với thời điểm giữa năm. TP Hồ Chí Minh tăng thấp hơn, chung cư trung - cao cấp tăng lần lượt 4% và 5%. Đáng chú ý, ở thị trường Hà Nội sản phẩm căn hộ đã qua sử dụng mức tăng xấp xỉ 30%.

“Thời điểm giữa năm gia đình tôi được giới thiệu mua một căn hộ đã qua sử dụng giao bán 21 triệu đồng/m2 nhưng không kịp xuống tiền vì người khác nhanh chân hơn. Cách đây khoảng 1 tháng gia đình tôi đã mua được một căn hộ khác ở cùng dự án nhưng với giá là 26 triệu đồng/m2, chưa kể các khoản phí sang tên đổi chủ” - chị Nguyễn Thanh Thủy, cư dân dự án chung cư Lê Hữu Trác (Thanh Trì, Hà Nội) chia sẻ.

Cân nhắc khoản vay đầu tư

Thời gian gần đây, việc tiếp cận nguồn vốn của người mua nhà có nhu cầu ở thực và cả nhà đầu tư lẫn chủ dự án gặp nhiều khó khăn, kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến thanh khoản bị suy giảm. Tuy nhiên, những thông tin liên quan đến thay đổi pháp lý như quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản, điều tra về sai phạm của chủ đầu tư... đang gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua. Vì vậy, những tháng cuối năm 2022 và ít nhất là 6 tháng đầu năm 2023 thị trường BĐS nói chung và phân khúc căn hộ chung cư nói riêng vẫn gặp nhiều khó khăn về thanh khoản, bất chấp việc các chủ đầu tư thực hiện chính sách ưu đãi để kích cầu.

“Những vấn đề khó khăn mà thị trường BĐS gặp phải thời gian qua sẽ chưa được tháo gỡ một cách nhanh chóng. Vì vậy, nguồn cung mới quý IV/2022 dự đoán sẽ giảm xuống thấp hơn so với quý III. Đồng thời nguồn cầu mới có thể suy yếu do người mua đang chờ đợi xem lãi suất ổn định ở mức nào. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn hơn nhằm thúc đẩy nguồn cầu trên toàn thị trường nhưng dự báo mức độ thanh khoản sẽ không nhiều khả quan” - Giám đốc Nghiên cứu và tư vấn JLL Việt Nam Lê Thị Huyền Trang nhận định.

Trước thực trạng nguồn cung hạn chế, giá bán nhà liên tục gia tăng như hiện nay ở các TP lớn, vượt khả năng chi trả của nhóm dân số trẻ hoặc thu nhập trung bình, nhiều chuyên gia dự báo sẽ có làn sóng dịch chuyển nơi ở và làm việc trong thời gian tới ra khu vực ngoại thành, thậm chí là bỏ TP để về quê sinh sống. Xu hướng này không phải là điều gì xa lạ, vì năm 2020, Thụy Điển đã chứng kiến làn sóng dịch chuyển kỷ lục của gần 8.500 người từ Stockholm ra khu vực lân cận như Knivsta, Habo, Gnesta... đa số là người trẻ tuổi. Hiện tượng này cũng xuất hiện ở Hà Lan, Tây Ban Nha...

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang diễn ra, dẫn đến việc thị trường nhà đất ở vùng ven Hà Nội, TP Hồ Chí Minh tăng mạnh thời gian gần đây. Nắm bắt được nhu cầu đó, nhiều nhà đầu tư đã đổ xô ra mua nhà đất ở vùng ven, làm cho thị trường trải qua nhiều cơn “sốt” đất, đẩy giá mặt bằng các sản phẩm lên cao, bao gồm cả chung cư.

Các chuyên gia cho rằng, thời điểm này nếu đầu tư vào sản phẩm hiện hữu (nhà ở, căn hộ) vẫn mang đến sự an toàn về dòng vốn và đảm bảo lợi nhuận. Dù vậy, giới chuyên gia cũng khuyến cáo người mua nhà nên hạn chế việc vay vốn, còn nhà đầu tư nếu không có dòng tiền ổn định nên cân nhắc việc đầu tư lướt sóng.

“Thời điểm này, các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung - dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng. Đồng thời, nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm pháp lý không rõ ràng ảnh hưởng đến việc đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng nên chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định, lựa chọn nhưng cũng nên hạn chế vay vốn từ ngân hàng” - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung khuyến cáo.

Đà tăng giá sơ cấp của phân khúc căn hộ chung cư ở thị trường Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung sẽ khó dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi vẫn phải đương đầu với những khó khăn như lạm phát, pháp lý... Trong thời gian tới, khi những yếu tố này vẫn còn tiếp diễn, đà tăng giá trên thị trường sơ cấp sẽ vẫn tiếp tục. -Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển

Việc tăng giá do chủ đầu tư muốn phát triển sản phẩm có sự cạnh tranh, cùng với việc chi phí đầu tư ban đầu, gồm bồi thường đất, vật liệu... cũng cao hơn hay câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm, thậm chí cao hơn so với dự án cùng phân khúc, vị trí. - Giám đốc Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng

Doãn Thành