Thị trường đang ấm dần

Sau thời gian bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và tình hình kinh tế biến động, từ nửa cuối năm 2023 đến nay, thị trường bất động sản đã và đang ghi nhận nhiều dấu hiệu hồi phục tốt hơn khi các sự kiện kick-off, khởi công, giới thiệu, mở bán các dự án mới được nhiều chủ đầu tư đua nhau triển khai.

Báo cáo mới nhất cập nhật về thị trường bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện nay một số chủ đầu tư đã bung hàng, số khác đang rục rịch nghiên cứu kế hoạch ra hàng trong thời gian sắp tới, các sàn giao dịch bắt đầu tuyển quân, sẵn sàng nguồn hàng phân phối, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm, nghiên cứu “xuống tiền”, ngân hàng rục rịch kích cầu vay mua nhà…

Dữ liệu nghiên cứu của VARS chỉ ra, 70% chủ đầu tư có sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã sẵn sàng bung hàng.​ Ngay từ cuối quý I/2024, các chủ đầu tư bắt đầu kích hoạt triển khai hàng loạt dự án, các hoạt động khởi công, sự kiện kick-off, “làm mới hàng cũ” diễn ra rầm rộ với quy mô ngày càng lớn. Một số dự án có tiến độ triển khai tốt đã chính thức nhận cọc.

Đây đều là các tín hiệu cho thấy niềm tin của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản đang ngày càng được củng cố. Đây cũng là viễn cảnh được nhiều chuyên gia dự báo, khi tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực sau hàng loạt các nỗ lực hỗ trợ của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, điểm sáng lớn nhất về diễn biến thị trường BĐS nhà ở trên thị trường sơ cấp tại hai miền trong quý vừa qua đến từ các dự án đang triển khai nhận đặt chỗ.

Tại Hà Nội, một dự án ở khu vực phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm đạt khoảng 4.500 đặt chỗ chỉ trong một quý, vượt hơn số lượng căn hộ dự kiến chào bán ban đầu. Dự án này, cùng với nhiều dự án chung cư khác mở bán thời gian gần đây tại Hà Nội đang thu hút sự quan tâm lớn của không chỉ nhóm khách hàng phía Bắc mà còn từ các khách hàng ở TP.HCM, khi mà mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội hiện được đánh giá hấp dẫn hơn TP.HCM.

Tương tự, một dự án đại đô thị khác tại khu vực Thủy Nguyên, Hải Phòng cũng đang ghi nhận tỷ lệ bán hơn 60% các căn thấp tầng dù mới mở bán từ đầu tháng 3.

Tại TP.HCM, một dự án chung cư phân khúc hạng sang ở khu vực đại lộ Mai Chí Thọ, quận 2 có lượng đặt chỗ tương đối khả quan với mức giá chào bán từ 125 triệu đồng/m2 trở lên.

Dự án Lumi Hanoi hiện mới đang làm móng, tuy nhiên, thời gian qua đã ghi nhận lượng booking kỷ lục. (Ảnh: Doanhnghiepvakinhdoanh)

Nhiều chủ đầu tư bắt đầu cắt giảm khuyến mại, đẩy giá bán

Tương tự, trong báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho biết, trong quý I vừa qua, “cuộc đua” ra hàng giữa các chủ đầu tư diễn ra khá sôi động khi hàng loạt sự kiện khởi động các dự án mới được thực hiện liên tục từ tháng 1/2024.

Đáng chú ý, để chuẩn bị cho “cuộc đua” ra hàng, từ trước Tết đã có nhiều dự án được khởi công, sau Tết các dự án này bắt đầu vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý và một số đã mở bán. Điều này cho thấy sự khác biệt so với giai đoạn trước, khi pháp lý trở thành điểm mạnh mà hầu hết các nhà đầu tư tận dụng để truyền thông về tính minh bạch và sự an toàn của dự án.

Theo báo cáo, trong quý đầu tiên của năm hầu hết các chủ đầu tư vẫn duy trì các chính sách khuyến mại tốt để tranh thủ đẩy hàng tồn kho, nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho khách hàng.

Điển hình tại các dự án: The Global City của Masterise Homes, The Classia 2 của Khang Điền, Celadon City của Gamuda Land và Zenity của CapitaLand… Tại các dự án này, chủ đầu tư “đua nhau” chiết khấu trực tiếp cho khách hàng để giảm giá bán; tặng nội thất, vàng; kéo giãn tiến độ thanh toán; cho nhận nhà sớm và tiếp tục thanh toán chậm sau nhận nhà; Hỗ trợ vay, hỗ trợ lãi suất, cam kết lãi suất cố định thời gian dài, ân hạn nợ gốc; Cam kết thuê lại với giá cao hơn giá thị trường…

Tuy nhiên, tại các dự án mở bán mới hoặc chuẩn bị mở bán, một số chủ đầu tư bắt đầu cắt giảm dần các ưu đãi và tăng giá bán.

Cụ thể, tại dự án Lumi Hanoi, chủ đầu tư đang áp dụng chính sách thanh toán 50% đến khi nhận nhà. Hỗ trợ lãi suất 0% đến khi bàn giao nhà (2026). Chiết khấu lên đến 100 triệu đồng cho khách booking và tặng 1 chỉ vàng cho khách booking sớm.

Đáng chú ý tại dự án này, nguồn tin một số báo đã đăng cho biết, vào cuối tuần qua, khi chủ đầu tư Capitaland mở bán dự án đã ghi nhận lượng khách đến tham gia sự kiện lên tới con số kỷ lục, với khoảng 5.000 người; trong đó có 2.000 nhân viên và môi giới.

Cũng tại buổi mở bán này, đã có khoảng 2.500 khách ký hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án với giá 75 triệu đồng/m2, tăng 9 triệu đồng/m2 so với mức giá khách đặt cọc booking là 66 triệu đồng/m2.

Mặc dù đến thời điểm hiện tại, đây mới chỉ là thông tin từ môi giới đưa ra với truyền thông, cho nên độ chính xác còn là dấu hỏi và chủ đầu tư chưa xác thực thông tin số khách hàng đã ký hợp đồng trên. Tuy nhiên, số người đổ đến sự kiện mở bán dự án này cho thấy “sức nóng” của phân khúc chung cư đối với thị trường bất động sản hiện nay.

Tương tự, tại dự án, Regal Legend, chủ đầu tư đang tung chương trình bốc thăm trúng nhà giá 8 tỷ (Mua nhà tặng nhà). Trúng ô tô giá 1 tỷ, Vàng SJC…

Tại dự án CLD Maison Ngã Bảy, chủ đầu tư đang khuyến mại cho khách qua các chương trình: Số tiền booking thấp  20.000.000 VNĐ/booking. Quà tặng cho khách tham dự sự kiện. Tặng vàng SJC cho khách booking. Chiết khấu cho khách: thanh toán nhanh, mua sỉ…

“Chủ đầu tư vẫn tung ra nhiều ưu đãi nhưng đã giảm khuyến mại so với các chính sách đã được áp dụng trong năm 2023. Việc này do chi phí đầu vào tăng cao, do đó để bán được hàng, bắt buộc các chủ đầu tư phải đưa ra giá chào bán mới tiệm cận giá vốn, cắt giảm lợi nhuận và giảm dần chính sách ưu đãi khủng”, báo cáo nêu.

Liên quan đến việc giá chung cư ở Hà Nội tăng bất thường trong thời gian qua, trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, sự khan hiếm nguồn cung đang đẩy giá căn hộ trên thị trường. Tất nhiên việc đẩy giá phải phù hợp với giá trị thực trên thị trường ở một ngưỡng mà thị trường có thể thanh toán được. Nếu giá nhà vượt ngưỡng đó thì thị trường sẽ không chấp nhận. Câu trả lời của vấn đề này là lượng giao dịch thực sự trên thị trường của căn hộ được đẩy giá, thổi giá là không nhiều, dự án đưa ra mức giá phù hợp vẫn có giao dịch và ngược lại, điều đó cho thấy thị trường rất thông minh.

“Trong bối cảnh thị trường mới vượt qua được khó khăn để chuẩn bị cho việc khởi động lại mà lại xuất hiện tăng giá một cách vô lý như vậy thì đây là dấu hiệu bất thường của thị trường.

Chúng tôi phỏng đoán rằng điều này có sự tác động không tích cực của giới đầu cơ vốn vẫn có thói quen từ giai đoạn trước là tác động vào thị trường theo hướng tiêu cực để tạo ra sự khan hiếm giả tạo, tăng giá ảo.

Đây là bài học chúng ta cần phải rút kinh nghiệm một cách nghiêm túc để không tái lập lại tình trạng này. Các chủ đầu tư cần xác định giá trị của mình một cách đúng mực khi tham gia vào thị trường, tránh tác động ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Đặc biệt là khách hàng, chúng tôi tin rằng, họ là những người thông minh để đánh giá sản phẩm có phù hợp với thị trường hay không để đưa ra quyết định”, ông Đính nói./.