Bán "lúa non"

Chuyên gia cho rằng, việc bỏ tiền vào các dự án "bán lúa non" trên nguyên tắc hợp đồng giữ chỗ là rất rủi ro khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán. Gần đây nhất, theo ghi nhận trên thị trường, dự án Lumi Hà Nội đang nhận được số lượng booking đặt chỗ khủng. Đáng nói, lượng booking không ngừng tăng này là kết quả của hiệu ứng fomo - hiệu ứng chạy theo đám đông. Hiệu ứng này tiếp tục đẩy lượng booking tăng cao và đưa ra mức giá vượt tầm đại bộ phận người dân thi muốn mua. Về trường hợp này, cơ quan chức năng chính thức trả lời Dự án Lumi Hà Nội hiện chưa đủ điều kiện để mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Một nhân viên môi giới tại dự án này thông tin mức giá bán tính theo m2 đang ở ngưỡng cao lên tới hơn 70-80 triệu đồng. Tình trạng booking đặt chỗ không phải là hiếm gặp, tại các khu vực Tây Mỗ, Nam Từ Liêm (Hà Nội) nhiều khách hàng đã booking đặt chỗ căn hộ rất nhiều. Nói về rủi ro khi đặt chỗ căn hộ, nhân viên môi giới này chia sẻ rằng không cần quá lo lắng và có tính pháp lý khá yên tâm. Song vị này cũng cho hay, khách hàng cũng sẽ gặp những rủi ro nhất định nếu đó là các dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Đây là lý do khiến vị môi giới này chưa vội chào khách mua căn hộ ở những dự án chưa đủ điều kiện.

>>> Đọc thêm: Môi giới đua nhau chèo kéo, mời đặt cọc giữ chỗ tại dự án vẫn là bãi đất trống của Capitaland ở Hà Nội

Vì sao có hiện tượng này, theo các chuyên gia là do hệ lụy Luật Kinh doanh bất động sản nhiều năm qua. Do thị trường bất động sản nhiều năm qua chưa minh bạch đã tạo kẻ hở cho những doanh nghiệp làm ăn không chân chính lợi dụng chính sách để trục lợi. Người mua bỏ tiền đặt cọc vào dự án ở dạng “bán lúa non” là rất rủi ro. Vì thế ngay lúc này phải giám sát chặt chẽ để ngăn chặn kịp thời các chiêu trò mới được tung ra với mục đích đối phó khi luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025.

Về thị trường nhà chung cư Hà Nội, theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao của CBRE tại Hà Nội thì mặc dù nguồn cung còn hạn chế song tỷ lệ hấp thụ chung cư tại Hà Nội từ đầu năm đến nay khá khả quan. Nhiều dự án mở bán quý I/2024 đang ghi nhận tỷ lệ bán tích cực. Bà Nguyễn Hoài An nhận định rằng người mua đang dành sự quan tâm cho các sản phẩm chung cư. Đơn cử như tại Hà Nội đang gia tăng mạnh về thanh khoản ở phân khúc chung cư trong khi ở các phân khúc khác tạm thời chưa có nhiều chuyển biến. Sau giai đoạn bùng nổ năm 2021-2022 đã thôi thúc các nhà đầu tư chuyển hướng sang dự án chung cư.

Đồng tiền đi trước chưa hẳn đã "khôn"

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, hiện thị trường bất động sản đang “khát” sản phẩm đặc biệt ở phân khúc chung cư. Lợi dụng tâm lý đó nhiều chủ đầu tư nhận booking đặt chỗ, từ đó rất có thể sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy cho thị trường như sốt ảo, thổi giá hay bán giá chênh lệch… Vị này cũng thông tin hiện nay hầu hết các trường hợp nhận booking đặt chỗ của các chủ đầu tư đều hướng tới mục tiêu thăm dò thị trường và muốn giữ chân khách hàng tiềm năng.

Trên thực tế, booking thường được thực hiện bởi các đơn vị phân phối và diễn ra ở giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện mở bán với 4 bước cụ thể: Đặt cọc giữ chỗ; Lựa chọn căn hoặc bốc thăm; “Chốt đơn” và chuyển tiền giữ chỗ thành tiền “cọc chết”; nếu không chọn được căn phù hợp thì tiếp tục giữ chỗ và chờ các đợt tiếp sau. Tuy nhiên, điều đáng nói booking là con dao hai lưỡi và rất dễ bị dẫn dắt dẫn đến hiệu ứng tâm lý đám đông chi phối đến hành vi mua bán của người tiêu dùng.

TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, trong hàng nghìn lượt booking đó rất có thể sẽ có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các nhà phân phối chính của dự án dự án tự bỏ tiền ra để tạo "sóng". Giá sản phẩm bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực cũng có thể khiến cho mặt bằng giá của thị trường bất động sản bị nhiễu.Vì vậy, lượng booking nhiều cũng chưa phản ánh hết được nhu cầu thực của thị trường và người mua cần hết sức cân nhắc, xem xét vấn đề.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những tín hiệu hồi phục, TS. Nguyễn Văn Đính lưu ý nhà đầu tư cũng cần phải thận trọng vì có thể sẽ có yếu tố đầu cơ.

Giám đốc một sàn giao dịch ở Hà Nội thông tin, dù lượng booking ở con số thật hay ảo thì chắc chắn cũng được chủ đầu tư sẽ sử dụng để tạo sóng, đẩy giá bất động sản nhằm tạo cơn sốt ảo. Điều này đồng nghĩa với việc người mua không cẩn thận sẽ bị mua ở mức giá cao, bị chủ đầu tư thao túng giá.

Luật sư Trương Trí Ninh cho rằng, dù là booking đặt chỗ thì bản chất chính là đặt cọc giữ chỗ. Với các chủ đầu tư là hình thức huy động vốn khi chưa có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Việc làm này là trái với pháp luật.

Các chuyên gia cho rằng, booking là một giao dịch nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật nên tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc chủ đầu tư thu đặt cọc giữ chỗ nhưng khách hàng không biết được họ sẽ sử dụng ra sao, đó là chưa kể người mua đặt cọc cũng có thể không được triển khai và bàn giao theo như đúng cam kết. Trường hợp xấu hơn là khi ráp căn hộ không thuận lợi thì việc hoàn trả tiền cọc là sẽ phức tạp hơn.

Do vậy, chuyên gia khuyến cáo, với ma trận booking cùng các chính sách bán hàng hấp dẫn nhằm đẩy giá bán trên thị trường tốt nhất là khách hàng nên tìm hiểu kỹ dự án, chính sách, quy hoạch của dự án, thậm chí có thể tư vấn luật sư khi xuống tiền để tránh bị mất tiền oan. Việc quá tin vào môi giới cũng cần được cân nhắc, bởi đơn vị môi giới giờ đây không chỉ là bên trung gian để phân phối mà còn là “cánh tay nối dài” của các chủ đầu tư.

Người xưa nói “đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn” nhưng với một số trường hợp thì không hẳn là vậy. Người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng đặt cọc quyền mua căn hộ bởi nếu không cẩn thận sẽ “tiền mất tật mang”./.