Chuyên gia băn khoăn về việc xác định giá “đất vàng” Thủ Thiêm khi đem đấu giá lại

Sở Tài Nguyên Môi trường TP.HCM mới đây đã trình dự thảo báo cáo UBND TP về kế hoạch tổ chức đấu giá cho các lô đất tại Khu đô Thị mới Thủ Thiêm.

Theo đó, trong kế hoạch đấu giá năm 2024, TP.HCM dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư.

Cụ thể, 3 lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5-10/2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7-11/2024.

Tiếp theo vào tháng 9-11/2025, thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, TTTM bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược kết nối tốt với cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.

Năm 2021, cuộc đấu giá không thành công ở Thủ Thiêm khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc. Vụ việc này có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó: Giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.

Chính vì vậy, hiện nay TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ lưỡng cho cuộc đấu giá sắp tới. Cụ thể, Sở TNMT đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: Phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm.

Thêm vào đó, cách xác định giá khởi điểm: Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, đã được ban hành ngày 5/2/2024. Nghị định này bổ sung quy định chi tiết cụ thể về các phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng, trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp khác nhau. Như vậy, việc xác định giá khởi điểm đấu giá được quy định rõ ràng, chi tiết và minh bạch.

Các lô đất vàng từng được đưa ra đấu giá tại Thủ Thiêm trước đây. (Ảnh: Dân Việt)

Liên quan đến việc này, trao đổi với chúng tôi, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư.

Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở “hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình” theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất.

Ví dụ những lô đất có diện tích thương mại, chẳng hạn cho văn phòng hay khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển hai loại hình này. Do đó, khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.

“Để tránh được điều này cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển”, ông Troy nói thêm.

Cần nâng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu lên 10% để tránh trục lợi

Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho biết, theo quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản.

Luật Đấu giá tài sản hiện hành, tại điểm khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dụng từ 20/5/2023.

Tuy nhiên, Luật Đất đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất. Mặt khác, cũng cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc.

Theo bà Giang, tương lai của Thủ Thiêm, một khu đô thị mới, quy mô lớn của TP.HCM được kỳ vọng sẽ rất xán lạn và phát triển mạnh mẽ. Thủ Thiêm sẽ phát triển thành một khu đô thị hiện đại với hệ thống hạ tầng đồng bộ, không gian xanh mát, và đa dạng tiện ích.

Việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm sẽ tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh mới và việc làm, cùng với các khu vực dân cư chất lượng và giá trị bất động sản dự kiến tăng cao. Quy hoạch xanh và bền vững của Thủ Thiêm cũng hứa hẹn một môi trường sống lý tưởng.

Tóm lại, Thủ Thiêm là một mô hình cho phát triển đô thị hiện đại và bền vững tại Việt Nam, thu hút nhiều người đến sinh sống, làm việc và đầu tư trong tương lai.

“Với những cơ hội đầy hứa hẹn và tiềm năng lớn, kế hoạch đấu giá đất Thủ Thiêm năm 2024 và 2025 đang nhận được sự chờ đợi từ cộng đồng doanh nghiệp và cư dân”, bà Giang nói thêm./.