PGS.TS Trần Kim Chung: 3 kịch bản đối với thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm

3 kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm

Thị trường bất động sản nói chung và hàng loạt ngành nghề của nền kinh tế gặp khó khăn trong gần 2 năm qua. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản thua lỗ, phá sản, hoặc lợi nhuận giảm tới 90% so với các năm trước.

Tuy vậy, với hàng loạt chính sách khơi thông điểm nghẽn, tháo gỡ khó khăn, giới chuyên gia cho rằng việc các bên hữu quan nỗ lực để kết thúc “trạng thái chờ” của thị trường bất động sản sẽ tạo một cơ hội mới cho giai đoạn phát triển mới.

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng có 3 kịch bản đối với thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024.

Kịch bản thứ nhất, thị trường đi ngang, ngoại suy, tiệm tiến. Đây là phương án chủ đạo do thị trường bất động sản chuyển từ chế độ chờ sang chế độ thực thi.

Theo ông, mặc dù việc Quốc hội, Chính phủ rất nỗ lực trong việc đưa 3 luật liên quan có hiệu lực sớm nhưng việc điều chỉnh sản xuất kinh doanh cần có thời gian. Vì vậy, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ có có nhiều biến động lớn mà chủ yếu vận hành như dự kiến nhưng có chiều hướng tích cực hơn.

Kịch bản thứ hai, thị trường tăng trưởng nhưng không bùng nổ. Kịch bản này xảy ra nếu hội tụ một số những yếu tố bổ sung.

Thứ nhất, tình hình kinh tế và bối cảnh thế giới diễn biến tích cực. Thứ hai, kinh tế vĩ mô tiếp tục có kết quả tốt. Lạm phát được kìm giữa. Việc tăng lương 30% cho lương cơ bản của người lao động và 15% đối với những người hưởng lương hưu được quản lý tốt, tích cực. Thứ ba, đầu tư nước ngoài thu hút được 1 hoặc 1 vài các nhà đầu tư chiến lược. Đây là phương án có khả năng xảy ra ở mức không cao nhưng cũng không quá thấp.

Kịch bản thứ ba, thị trường bùng nổ. Kịch bản này sẽ xảy ra nếu hội tụ được một số những điều kiện đặc biệt tích cực.

Cụ thể, các nhà đầu tư chiến lược đồng loạt đến đầu tư và tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam như giai đoạn 2004-2007, kinh tế vĩ mô, du lịch bùng nổ, các công cụ tài chính phái sinh (quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ, hệ thống tái thế chấp được hình thành…), vấn đề condotel-officetel được ban hành văn bản xử lý, cơ chế thu hồi đất phụ cận công trình hạ tầng... được vận hành đồng bộ và đầy đủ…

Tuy nhiên, ông Chung cho rằng phương án này, do có quá nhiều yếu tố kì vọng nên khả năng xảy ra.

Ngoài ra, ông Chung cho rằng vẫn có một số rủi ro tiềm tàng như biến động kinh tế và bối cảnh quốc tế, rủi ro kinh tế vĩ mô.

“Trong bối cảnh sáu tháng tới, các biến động kinh tế vĩ mô được dự báo là ít có biến động khác biệt. Tuy nhiên, một số vấn đề của biến động tỷ giá, các biến động về nguồn vốn đầu tư nước ngoài, giải ngân đầu tư công vẫn có những tác động nhất định nếu xảy ra những tình huống ngoài dự báo”, ông Chung nêu.

Tháo gỡ nút thắt pháp lý, khơi thông nguồn cung

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội đánh giá, nút thắt pháp lý khiến nguồn cung dự án thiếu hụt trên thị trường những năm gần đây. Tuy nhiên, với sự điều chỉnh của nhiều luật liên quan, các chủ đầu tư đều kỳ vọng các vướng mắc liên quan đến vấn đề cấp phép, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất được đẩy nhanh để doanh nghiệp có đủ điều kiện triển khai dự án và bán hàng.

“Khi có một khung pháp lý tốt hơn, dự báo dòng tiền sẽ tập trung ở những dự án bất động sản nhà ở, phần nào đó có cả dự án bất động sản khu công nghiệp”, bà An nói.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá thị trường đang có nhiều tín hiệu đảo chiều, nhờ vào 3 động lực tăng trưởng gồm nguồn vốn, nền tảng tài chính và tâm lý thị trường.

Về nguồn vốn, lãi suất cho vay một số ngân hàng có sự điều chỉnh theo hướng đi xuống, tăng trưởng tín dụng trở lại sau hai tháng đầu năm tăng trưởng âm. Việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người mua ở trở nên dễ dàng hơn, tạo điều kiện để dòng tiền tiếp tục chảy vào bất động sản. Chưa kể, dòng tiền từ nước ngoài cũng sẽ “trợ lực” cho thị trường bất động sản.

Yếu tố thứ hai, về nền tảng chính sách, hành lang pháp lý từ các bộ luật mới dự kiến sẽ có tác động tích cực đến thị trường.

“Lần đầu tiên có 4 luật gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng được thông qua trong thời gian ngắn, giải quyết những điểm nghẽn”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Về tâm lý thị trường, ông Quốc Anh cho biết, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản của người tiêu dùng tăng trưởng trở lại trong quý 1/2024. Người tiêu dùng có tâm lý tích cực hơn, nhờ chính sách tiền tệ cải thiện, dù giá bất động sản vẫn là quan ngại lớn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản dần quay trở lại, một số hoạt động kinh doanh được khởi động.

Ông Trần Kim Chung cũng kiến nghị, các cơ quan hữu quan cần tập trung nghiên cứu, trình ban hành đồng bộ các văn bản hướng dẫn các luật mới thông qua để làm hậu thuẫn cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản.

Đối với các chủ thể đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đây là một giai đoạn phát triển mới. Tuy nhiên, kinh nghiệm cho thấy, cơ hội luôn song hành với rủi ro. Vấn đề là thời điểm, địa bàn và liều lượng đầu tư yếu tố quan trọng đối với thành công của mối chủ thể. Thị trường sẽ vận hành theo quy luật và sự tham gia của các bên cho đến hết giai đoạn và chuyển sang giai đoạn khác. Vì vậy, mỗi chủ thể phải cân nhắc, lựa chọn thời gian, địa điểm và vị thế của mình.

“Thị trường vừa qua giai đoạn khó khăn, việc chuyển giai đoạn thành công và tránh được những khó khăn, rủi ro cần sự tham gia của tất cả các bên. Nhất là, vấn đề thông tin, truyền thông, sự minh bạch, khách quan là rất quan trọng đối với thị trường trong giai đoạn này”, ông Chung nêu./.