Bất động sản có khó khăn dòng tiền thật sự?

Một số DN BĐS đang thiếu hụt tạm thời và có thể khó khăn dòng tiền trả nợ trái phiếu trong ngắn hạn là có thực.

Những con số phủ định yêu cầu giải cứu

Xem xét số liệu báo cáo tài chính hợp nhất của 27 DN BĐS đang niêm yết, tại ngày 30/9/2022 cho thấy khoản mục tiền và tương đương tiền so với đầu năm thì 18 DN đang có tỷ lệ từ 78% trở lên (chiếm 67%). Tức là họ chưa hề hấn gì vì hụt dòng tiền. Một số DN BĐS lớn có mã chứng khoán như NVL, VRE, NLG, CRE, VIC, KDH, D2P và VHM khoản mục tiền và tương đương tiền so với đầu năm rất cao, thứ tự tương ứng là 123%, 125%, 125%, 136%, 144%, 198%, 241% và 318%.

Trong 27 DN khảo sát chỉ có 5 DN ( chiếm 18,5%) có nguy cơ khó khăn dòng tiền nhưng chủ yếu rơi vào các DN BĐS quy mô tài sản nhỏ như Công ty Locogi 16 (48%), Tập đoàn Đất xanh (40%), Công ty đầu tư tổng hợp nhà Hà Nội (36%), Công ty phát triển nhà Bà rịa - Vũng tàu (20,6%). Chỉ duy nhất Công ty phát triển BĐS Phát Đạt là một DN lớn có khoản tiền và tương đương tiền so với đầu năm chỉ còn 10,3%. Đây là DN BĐS có thể khó khăn về dòng tiền trong ngắn hạn.

Ghi nhận tại thuyết minh báo cáo tài chính của công ty Phát Đạt, nợ gốc trái phiếu đáo hạn năm 2023 là 2.551 tỷ đồng. So với Phát Đạt thì Novaland tuy tiền và tương đương tiền tại ngày 30/9 là khá tốt nhưng áp lực khá nặng nề về dòng tiền trả gốc trái phiếu đáo hạn hơn 50.000 tỷ đồng trong thời gian tới, bắt đầu năm 2022 là 600 tỷ đồng. Tuy vậy, chỉ với tình hình này thì chưa thể khẳng định các DN đã đứt gãy hết dòng tiền. Tại đây cần đặt câu hỏi là DN BĐS đang khó khăn dòng tiền thực sự hay khó khăn do tâm lý quá nặng nề của họ?

Do thời gian qua việc huy động vốn “nóng” qua phát hành trái phiếu riêng lẻ của DN BĐS nói chung, cơ quan quản lý thị trường dường như phần lớn không kiểm soát được mục đích sử dụng vốn trái phiếu của nhà phát hành. Đương nhiên, nếu phát hiện họ sử dụng không đúng mục đích thì lô trái phiếu phát hành thuộc dạng lừa đảo như trái phiếu Tân Hoàng Minh, trái phiếu Vạn Thịnh Phát phải xử lý. Hiện tại cơ quan quản lý thị trường vẫn chưa có thông tin báo cáo về mục đích sử dụng vốn trái phiếu thực tế của các DN BĐS.

Dù vậy, có thể khẳng định việc sử dụng vốn trái phiếu của DN BĐS trên thực tế thuộc diện sai mục đích là không ít. Theo công bố của Thanh tra chính phủ sẽ tổ chức thanh tra hoạt động phát hành trái phiếu DN trong năm 2023. Chính câu chuyện sẽ bị thanh tra này đang làm cho một số DN lo lắng và tìm kiếm nguồn tiền để mua lại trái phiếu trước hạn chạy thanh tra. Cho nên việc thiếu hụt dòng tiền của DN BĐS thực chất đang do tâm lý gây ra hơn là thiếu thực sự.

Tại sao gay go về dòng tiền mà hầu hết DN BĐS chưa có một động thái rõ ràng nào về giảm giá bán sản phẩm nhằm đẩy hàng thu tiền? Thị trường BĐS đâu đó có chuyện bán giảm giá khá sâu nếu có, là sản phẩm của nhà đầu tư cá nhân kẹt tiền trả nợ ngân hàng. Còn DN BĐS vẫn đang chờ nghe ngóng sự giải cứu của Chính phủ. Theo thống kê của Batdongsan.com, giá căn hộ tại TP Hà Nội và TP, Hồ Chí Minh vẫn chưa có dấu hiệu giảm mà vẫn tiếp tục tăng.

Tại sao trong khi DN BĐS kêu gọi cứu dòng tiền mà lại có hiện tượng DN thừa tiền mặt đang có kế hoạch chi ra hàng nghìn tỷ đồng để mua cổ phiếu quỹ như Công ty đầu tư Nam Long? Không những Nam Long mà một số DN BĐS khác đang có kế hoạch chi tiền mặt để mua cổ phiếu quỹ? Mua cổ phiếu quỹ nói là đỡ giá nhưng thực chất là đầu tư tài chính. Cho nên câu chuyện khó khăn dòng tiền của DN BĐS, vì vậy là vấn đề cần nhận diện cho thật đầy đủ, hợp lý.

Nên học kinh nghiệm Trung Quốc không?

Thời gian qua xuất hiện nhiều đề xuất mong cứu thị trường BĐS. Cũng khẳng định tại đây là thị trường BĐS chỉ mới có tín hiệu ảm đạm chứ nó có “chết” đâu mà cứu. Nếu mà nói cứu, vậy cứu ai trong thị trường này? Cứu để người dân có cơ hội tiếp cận được quyền mua nhà ở phù hợp túi tiền hay cứu giới đầu cơ BĐS làm rối loạn giá thị trường và đại gia BĐS giàu hơn?

Mặc dù thị trường BĐS Việt Nam phát triển nóng lên và cách bơm tín dụng (cho vay và trái phiếu) vào BĐS có dáng dấp của thị trường BĐS Trung Quốc nhưng xét về nhiều phương diện có khác biệt lớn. BĐS Trung Quốc là một cực tăng trưởng kinh tế, chiếm đến 30% GDP, trong khi Việt Nam không có con số thống kê cụ thể nhưng ước chỉ khoảng dưới 5% GDP. Dư nợ tín dụng vào BĐS của Việt Nam đến mức hơn 21% tổng dư nợ nền kinh tế nhưng Trung Quốc là hơn 26%.

Thị trường BĐS Trung Quốc đã có dấu hiệu đổ bể từ giữa năm 2020 khi Evergrade - một nhà phát triển BĐS quy mô thứ 2 của nước này tuyên bố vỡ nợ. Để ngăn chặn đổ bể domino, hệ thống ngân hàng Trung Quốc đã có chủ trương thắt chặt tín dụng đổ vào BĐS từ đây. Ngân hàng Việt Nam mới có chủ trương xiết room tín dụng BĐS từ quý 2 đến nay. Các DN BĐS Trung Quốc đã suy kiệt ước tính đến 30% doanh thu năm 2022 nhưng các DN BĐS Việt Nam vẫn tăng trưởng mức cao.

Hiện Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc vẫn tiếp tục chính sách tiền tệ nới lỏng hỗ trợ kinh tế đối phó khó khăn do thực hiện chính sách “Zero covid”, thì Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang gồng mình chính sách thắt chặt tiền tệ. Cho nên Việt Nam chưa cần học Trung Quốc vì thị trường BĐS Việt Nam chưa đến mức đổ vở như thị trường BĐS Trung Quốc. Cùng với đó Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng không thể học giải cứu BĐS như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc vì chính sách tiền hiện tại đang trái ngược nhau.

Tóm lại, vào thời điểm hiện tại như nhiều thông tin đã đưa thì thị trường BĐS cần giải quyết 2 vấn đề khó khăn: Gỡ rối pháp lý cho các dự án nhà ở để đẩy nhanh triển khai dự án và khó về dòng tiền đáo hạn trái phiếu riêng lẻ. Về pháp lý Chính phủ đã giao các bộ ngành liên quan rà soát để xử lý. Về dòng tiền đáo hạn trái phiếu hãy để các DN BĐS tự xoay xở. Đương nhiên, những lô trái phiếu phát hành sai phạm quy định nên được xử lý công bằng theo pháp luật. Không thể lấy tiền thuế của dân để cứu DN hoạt động kinh doanh sai phạm được.

Ts. Phan Văn Thường (Đại học Quốc tế Hồng Bàng)