Ngân hàng tăng lãi suất: Biện pháp dẹp nạn đầu cơ nhà đất?

Dự nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) đến thời điểm này là 2,36 triệu tỷ đồng, tăng thêm 14,07% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, lượng lớn là những khoản vay dành cho hoạt động kinh doanh BĐS, vô hình trung trong suốt quãng thời gian qua, hệ thống tín dụng, ngân hàng đã trở thành công cụ “trợ lực” cho hoạt động đầu cơ nhà đất.

Quay cuồng vì đáo hạn

Động thái tăng lãi suất cho vay đã được một số ngân hàng triển khai từ quý II/2022. Thời điểm đó, rất nhiều “con nợ” là những người đi vay tiền ngân hàng để đầu tư, kinh doanh BĐS vẫn còn khá ung dung vì cho rằng sự việc này chỉ xảy ra một cách cục bộ và làm như vậy để cân đối lãi suất gửi vào, nhằm huy động thêm nguồn tiền gửi mà hệ thống ngân hàng đã chịu “thất thế” trong suốt thời gian xảy ra đại dịch Covid-19, do người dân tập trung vào các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng...

Tuy nhiên, đến ngày 23/9, khi Ngân hàng Nhà nước chính thức có văn bản thông báo về việc điều chỉnh tăng lãi suất điều hành và trần lãi suất tiền gửi, đã biến cơn “ác mộng” trở thành sự thật đối với nhiều nhà đầu tư thứ cấp, vốn xem công việc mua bán nhà đất là một mô hình kinh doanh kiếm lời nhưng lại phụ thuộc tài chính vào nguồn vay ngân hàng từ thời điểm 2 - 3 năm về trước.

“Đến ngày 31/12/2022 tới đây là tôi phải đáo hạn khoản vay trung hạn của ngân hàng từ năm 2020. Thực sự đang rất lo lắng vì toàn bộ khoản vay đó tôi đều đầu tư đất đai nhưng thời điểm này thị trường thanh khoản rất yếu. Mấy tháng nay tôi đang cố gắng tìm khách hàng để chuyển nhượng nhưng sản phẩm giá trị lên tới hàng chục tỷ đồng để có người mua là không dễ dàng” - chị N.T.M, trú tại phố Vĩnh Hưng, phường Vĩnh Hưng (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ.

Tình trạng vay ngân hàng để đầu tư nhà đất không phải là việc mới nhưng khoảng 2 năm trở lại đây khi lãi suất cho vay từ hệ thống ngân hàng thấp kỷ lục trong vòng 15 năm qua, thì nhu cầu vay vốn đầu tư nhà đất càng trở nên sôi động hơn bởi sự chênh lệch về biên độ lợi nhuận giữa lãi tiền vay và lãi kinh doanh BĐS rất lớn. Bởi thế mà rất nhiều người không kịp rút chân ra khỏi thị trường, để giờ đây đang phải quay cuồng trong vòng xoáy đáo hạn.

Được biết, dự nợ tín dụng từ hệ thống ngân hàng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS đã tăng lên thêm 8,4% so với cuối năm 2021 và chiếm tới trên 34% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. Con số cụ thể mà Ngân hàng Nhà nước thống kê được đối với khoản vay đầu tư là hơn 786.000 tỷ đồng, trong tổng số 2,36 triệu tỷ đồng tổng dư nợ tín dụng của lĩnh vực BĐS. Hơn 1/3 số tiền mà hệ thống ngân hàng cho vay dùng để đầu tư, kinh doanh.

Nhận thấy những rủi ro của thị trường liên quan đến vấn đề này, mặc dù vẫn khẳng định không siết tín dụng đối với lĩnh vực BĐS nhưng tại Công văn số 1976/NHNN-TTGSNH vào tháng 4 vừa qua gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, kiểm soát những khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS.

Ngay lập tức, những hồ sơ vay vốn để mua nhà đất đã được kiểm duyệt chặt chẽ hơn và việc vay vốn cũng trở nên khó khăn hơn, mà theo phân tích của Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng, đây là biện pháp để ngân hàng giảm thiểu rủi ro. “Thực trạng hiện nay có đến 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là BĐS, nếu cho vay ồ ạt khi giá BĐS bị đẩy quá cao, bản thân các ngân hàng sẽ là bên chịu nhiều rủi ro khi thị trường gặp biến động” - ông Hùng nói.

Đưa thị trường về giá trị thật

Theo tìm hiểu của phóng viên, sau khi Ngân hàng Nhà nước thông báo về việc tăng lãi suất điều hành và trần lãi suất tiền gửi, hầu hết các ngân hàng thương mại đều đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay, đặc biệt là khoản vay liên quan đến mua BĐS bình quân từ 0,5 - 1,5%/năm. Trong đó, Ngân hàng Techcombank tăng lãi suất 3,9%, nâng lãi suất cho vay mua nhà ở mức 10,59%/năm; Ngân hàng BIDV tăng 1,5%, từ 6,2%/năm lên 7,7%/năm. Tương tự, Ngân hàng HSBC cũng tăng lãi suất cho vay mua nhà thêm 0,8%, lên mức 7%/năm; Ngân hàng Vietcombank hiện lãi vay mua nhà tăng lên 11 - 12%/năm.

Nếu như thời điểm cách đây khoảng 2 năm, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà ở mức bình quân 4 - 6%/năm, nay đã tăng lên 8 - 9%/năm. Đáng chú ý, ngay cả những ngân hàng nước ngoài vốn để lức lãi suất thấp với mục đích cạnh tranh cũng đồng loạt tăng trần, như Shinhan Bank từng là ngân hàng có lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất thị trường với 4,9%/năm nhưng nay tăng lên 8,2%/năm trong năm đầu tiên. Lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng như UOB, Woori Bank, Hong Leong Bank hiện từ 6,49 - 7,92%/năm, cao trước trước đây khá nhiều.

Việc hệ thống ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất cho vay sẽ tác động gần như tức thì đối với những hoạt động đầu cơ đất đai, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến sự phục hồi của thị trường BĐS sau thời gian dài chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Bởi nếu người dân không được vay vốn để mua nhà thì DN cũng khó có thể bán hàng. Ngoài ra, việc tăng lãi suất này cũng làm tăng chi phí của các DN BĐS, dẫn đến tính thanh khoản thấp, thị trường sẽ rơi vào tình trạng ngưng trệ kéo dài. Đáng quan ngại, một lượng lớn DN BĐS có thể bị phá sản hoặc buộc phải giao tài sản cho ngân hàng phát mại.

“Theo tôi, tỷ lệ trả gốc và lãi cho ngân hàng khi vay mua nhà chia cho thu nhập bình quân người mua nhà khoảng 60% là hợp lý. Nhưng với lãi suất tăng như hiện nay, tỷ lệ này đã vượt ngưỡng an toàn, khiến nhiều người không đủ điều kiện vay ngân hàng để mua nhà. Dự báo sẽ có khoảng 20% DN phải đóng cửa do đầu tư lớn bằng vốn vay, không đủ uy tín để huy động vốn, dự án họ ôm không có tính thanh khoản cao. Những DN này sẽ bị phá sản hoặc giao đất cho ngân hàng phát mại” - chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Tuy nhiên, một số chuyên gia khác lại cho rằng, việc hệ thống ngân hàng tăng lãi suất cho vay chỉ hạn chế chứ không thể triệt tiêu được tình trạng đầu cơ nhà đất, vì thời điểm hiện tại giá nhà đất vẫn tăng mạnh từng quý. Dự báo thời gian tới khi Quốc hội thông qua việc loại bỏ quy định về khung giá đất, thì tiền sử dụng đất sẽ tăng theo thực thế, thị trường không còn bị áp một mức giá trần, nên lãi suất được áp dụng với khoản vay sẽ được tiết giảm bởi giá đất cao. Vì vậy, để đưa thị trường về đúng với giá trị thật cần phải có công cụ về thuế.

Tại Việt Nam, nguồn thu thuế BĐS hiện nay chỉ với thuế suất cơ bản 0,03% giá đất của Nhà nước, chỉ khoảng 0,01% giá đất thị trường. Tổng thu từ thuế sử dụng đất chiếm khoảng 3% tổng thu ngân sách từ đất, chỉ chiếm 0,6% tổng thu ngân sách địa phương. Vì vậy, quy định mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất đai hay bỏ hoang đất sẽ là một trong những công cụ thể điều tiết cho quá trình phát triển, nâng cấp đô thị.

“Thuế sẽ đóng vai ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ BĐS dưới dạng có BĐS nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả. Kiểm soát được đầu cơ, giá nhà đất sẽ giảm, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Đồng thời cũng đảm bảo đất đai làm vai trò tư liệu sản xuất, ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư BĐS, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng rất cao, muốn bán nhưng lại không thể bán được. Nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng gánh để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi đó thị trường sẽ giảm giá. Chuyên gia Dương Thùy Dung - Công ty CBRE Việt Nam.

Doãn Thành