Các căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng hay còn gọi là condotel với lợi thế là mô hình đầu tư hấp dẫn đã nhanh chóng nằm trong danh mục đầu tư ưu tiên của giới kinh doanh sành sỏi, kéo theo đó, nguồn cung sản phẩm này cũng ồ ạt xuất hiện trên thị trường.

Một thập kỷ chìm trong vướng mắc pháp lý

Theo thống kê của hiệp hội bất động sản Việt Nam, tính đến cuối năm 2022, chỉ riêng căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng ( condotel), cả nước có khoảng 83.000 căn, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm. Cả nước có 239 dự án bất động sản du lịch, với khoảng 114.000 căn condotel, giá trị ước tính 297.000 tỷ đồng; gần 24.400 biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, giá trị ước tính 244.000 tỷ đồng; gần 30.900 shophouse, giá trị ước tính 154.000 tỷ đồng. Tổng giá trị của 3 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này ước tính lên tới hơn 681.800 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 tỷ USD.

Nhưng tất cả đều không có sổ đỏ.

Vì sao lại vậy?

Condotel xuất hiện đầu tiên vào 2009 và nở rộ ở Việt Nam từ năm 2014, thời điểm thị trường bất động sản đang ở giai đoạn phát triển thăng hoa. Tòa tháp Nha Trang Plaza được biết đến như là sản phẩm Condotel đầu tiên của Việt Nam. Tòa tháp này được hoàn thành vào năm 2009 trên khu đất rộng khoảng 35.000m2 với quy mô 40 tầng và 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao. Sau Nha Trang Plaza, tại các trung tâm du lịch nổi tiếng của Việt Nam như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc,… đã có một số lượng lớn các dự án Condotel được triển khai xây dựng như CocoBay Đà Nẵng, Diamond Bay - Condotel Resort, Condotel Panorama Nha Trang, Vinpearl Condotel Nha Trang, Vinpearl Empire Condotel, Ariyana Nha Trang,dự án Olalani Resort & Condotel, Vinpearl Condotel Đà Nẵng, Vinpearl Riverfront Condotel Đà Nẵng, Condotel Intercontinental Phú Quốc...

Nhìn chung, các Condotel nêu trên có quy mô đầu tư xây dựng rất lớn, đạt tiêu chuẩn quốc tế 5 sao, với nhiều dịch vụ đi kèm, thí dụ như dự án Olalani Resort & Condotel xây dựng trên bãi biển Bắc Mỹ An tại TP Đà Nẵng với quy mô gồm 3 biệt thự lớn, 88 căn hộ và 197 phòng khách sạn đi kèm dịch vụ cao cấp bao gồm spa, sân golf mini, một casino và trung tâm thể thao dưới nước; dự án Ocean Vista Condotel tiêu chuẩn 5 sao ở trung tâm tỉnh Bình Thuận thuộc sở hữu của Công ty Cổ phần Xây dựng Rạng Đông, đây là sự kết hợp các tính năng phòng khách sạn, biệt thự và "phòng condotel" với các dịch vụ cao cấp bao gồm cả việc sử dụng một sân golf tại Phan Thiết. Với hàng loạt dự án được xây mới trên khắp cả nước, condotel như một làn sóng đầu tư mới với thị trường bất động sản trong suốt những năm 2016 - 2018.

Với một loại hình có tiềm năng như vậy, thế nhưng hơn chục năm qua, vấn đề pháp lý được đánh giá là “tử huyệt” khiến condotel nhiều lần chao đảo. Nguyên nhân một phần do quy định của luật Đất đai gây ra, nhưng chủ yếu do luật Xây dựng, luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định cụ thể. Đồng thời,luật Du lịch cũng chưa đồng bộ, liên thông, công tác thực thi pháp luật của các địa phương vẫn đang chậm. Không những thế, pháp luật về xây dựng chưa có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà cao tầng không sử dụng vào mục đích ở, mà sử dụng vào mục đích khác như: làm văn phòng, dịch vụ, thương mại...Luật Du lịch cũng thiếu quy định bao quát các loại cơ sở lưu trú du lịch gồm công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch như nhà phố du lịch, farmstay... nên phát sinh nhiều bất cập.

Hơn mười năm tháo gỡ - condotel đã có hành lang pháp lý

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, vừa đây Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vừa ký ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10), có hiệu lực từ ngày 20/5. Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung rất nhiều vấn đề còn vướng mắc về pháp lý trong nhiều năm qua. Nghị định 10/2023/NĐ-CP, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch. Đây là một trong những Nghị định được dư luận quan tâm, nhất là sau khi xảy ra hàng loạt tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến loại hình condotel khiến phân khúc này rơi vào tình trạng đóng băng.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ gửi ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố đề nghị khẩn trương triển khai thực hiện quy định mới của pháp luật về đất đai. Trong đó có đề cập đến việc cấp sổ đỏ cho các công trình xây dựng như: Khách sạn, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ…Quy định mới này được đánh giá là sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Các chuyên gia nhận xét, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, quy định mới tại Nghị định 10 có thể khơi dậy sức sống của thị trường condotel. Đồng thời sẽ đem lại những tác động, chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và thị trường bất động sản nói chung.

Thị trường condotel cắt lỗ trước cửa “ thiên đường”

Những tưởng sau khi cấp sổ đỏ thị trường condotel sẽ hồi sinh và phát triển. Thế nhưng, gần đây, trên nhiều trang rao bán nhà đất, mạng xã hội hay những group môi giới địa ốc, liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp các căn hộ condotel với giá hạ nhiệt. Các cụm từ kẹt tiền bán lỗ, cắt lỗ sâu, cắt lỗ cần bán gấp,… đã tạo thành làn sóng lan rộng.

Một căn condotel tại Bà Rịa - Vũng Tàu đang được rao bán có diện tích 87m2, giá 2,9 tỷ đồng, xấp xỉ 33.33 triệu đồng/m2. Người bán giới thiệu căn condotel này nằm trong dự án có view biển đẹp, bán nhanh giá cắt lỗ trong tháng 5. Hiện nay trong giỏ hàng của các trang rao bán BĐS có rất nhiều các căn condotel từ 1- 2 phòng ngủ đang được rao bán với mức giá từ 1 - 1,6 tỷ đồng.

Liên quan tới vấn đề này các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận xét: Suốt một thời gian dài, nhà đầu tư đã mất niềm tin vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng do vướng vấn đề pháp lý, chưa được cấp sổ đỏ. Điều đó khiến loại hình này rơi vào trạng thái “ngủ đông” khá dài. Giờ chính sách đã được tháo gỡ nhưng để thực sự có tác động trong thực tế và thay đổi được tâm lý của nhà đầu tư thì vẫn cần thêm thời gian. Sở dĩ phân khúc condotel liên tục cắt lỗ một phần do lâu nay, vấn đề pháp lý cho condotel vẫn chưa được quy định rõ ràng. Một số địa phương cấp sổ đỏ cho condotel nhưng lại thu hồi ngay sau đó. Trong quy định lần này, chỉ các căn hộ có đầy đủ giấy tờ mới được xét cấp sổ đỏ. Nhìn chung vẫn còn khá nhiều bất cập, dẫn đến tình trạng cân nhắc chung của các nhà đầu tư.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ được đánh giá là điểm sáng, tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên để được cấp giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Theo đó, các căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện thì mới được cấp sổ đỏ.