Chủ tịch Cenland: “Giá bất động sản tăng cao không thể chỉ quy cho doanh nghiệp”

Giá nhà bị đẩy lên cao không đơn thuần do doanh nghiệp “thổi giá”

Từ sau đại dịch Covid đến nay, giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng cao, khiến cho không ít người có nhu cầu mua nhà ở thực gặp khó khăn trong việc sở hữu một căn nhà để ở.

Báo cáo của Hãng tư vấn Savills Việt Nam công bố cách đây không lâu cho thấy, quý đầu năm 2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình ở Hà Nội đã tăng lên mức 79 triệu VNĐ/m2, tăng 5% theo quý và 32% theo năm. Như vậy, trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp tăng trung bình 22% theo năm.

Theo báo cáo, trong quý các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 50% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 6% trong năm 2021. Các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ VNĐ chiếm 50%. Không có căn hộ có giá dưới 2 tỷ VNĐ.

Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm do dự án Vinhomes Global Gate mở bán. Tây Hồ dẫn đầu giá sơ cấp với 185 triệu VNĐ/m2 và đứng thứ hai về tốc độ tăng trưởng đạt 40%/năm.

Tương tự, tại thị trường TP.HCM, báo cáo thị trường được Cushman & Wakefield công bố cho thấy, 3 tháng đầu năm nay, giá căn hộ tiếp tục lập mặt bằng mới đạt 4.691 USD/m2 (tương đương với khoảng hơn 120 triệu đồng/m2), tăng gần 28% so với cuối năm 2024 và tăng khoảng 47% so với cùng kỳ năm ngoái…

Lý giải nguyên nhân giá nhà không ngừng tăng trong thời gian qua, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cenland cho rằng, việc giá bất động sản tăng cao không thể chỉ quy về phía doanh nghiệp. Trên thực tế, không một doanh nghiệp nào có thể tự mình điều tiết giá toàn thị trường. Họ có thể tác động cục bộ tại một vài dự án nhưng cuối cùng, mức giá vẫn phải được thị trường chấp nhận mới có thể tồn tại.

Một nguyên nhân quan trọng nằm ở tư duy và cách điều hành từ phía cơ quan quản lý nhà nước. Trong bối cảnh nguồn thu ngân sách phụ thuộc lớn vào thuế, đặc biệt là thuế liên quan đến đất đai, khi giá đất tăng thì nguồn thu từ đất cũng tăng theo. Điều này khiến một số địa phương có xu hướng "neo" giá đất ở mức cao, vô hình trung tạo ra mặt bằng giá mới cao hơn.

Lấy ví dụ ở Đông Anh (Hà Nội), có dự án muốn thoả thuận tiền sử dụng đất ở mức khoảng 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cũng tại khu vực này, một dự án khác lại được giao dịch ở mức giá lên đến 300 triệu đồng/m2. Trong tình huống như vậy, rất khó để phê duyệt một dự án mới với mức giá thấp hơn nhiều lần, vì nó sẽ tạo ra chênh lệch và đặt ra câu hỏi về cơ sở xác định giá đất.

Theo ông Vũ, tiền sử dụng đất là một trong những chi phí lớn nhất cấu thành giá bất động sản. Do đó, khi khoản chi phí này bị đẩy lên, giá bán ra thị trường buộc phải tăng theo. Đây là yếu tố mang tính hệ thống, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể kiểm soát.

“Nói cách khác, mặt bằng giá bị kéo lên không đơn thuần là do doanh nghiệp “thổi giá”, mà là kết quả của nhiều yếu tố, từ chính sách tài chính đất đai, cách định giá đến quá trình phê duyệt dự án. Nếu không có sự thay đổi từ gốc rễ, thì kỳ vọng về giá nhà hợp lý vẫn sẽ là một bài toán khó giải”, ông Vũ nhận định.

Giải pháp bền vững không nằm ở việc cố kìm giá nhà ở trung tâm

Đề cập sâu hơn về các yếu tố tác động tới giá bất động sản trong thời gian tới, ông Vũ cho rằng, hiện nay, có thể thấy hai định hướng chiến lược từ phía nhà nước đang tác động trực tiếp đến mặt bằng giá bất động sản.

Thứ nhất, đó là chủ trương tái cơ cấu động lực tăng trưởng quốc gia thông qua việc sáp nhập và nâng tầm các địa phương, nhằm giảm phụ thuộc vào hai đầu tàu kinh tế đã dần “già hoá” là Hà Nội và TP.HCM.

Thay vào đó, các tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ... đang được kỳ vọng trở thành những trung tâm tăng trưởng mới. Để tạo hiệu ứng lan tỏa giá trị từ các đô thị lớn ra các khu vực này, giá bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM đã tăng lên cao, qua đó thiết lập mặt bằng giá mới cho các vùng lân cận.

Thứ hai, nguồn thu từ đất - khi giá bất động sản tăng - trở thành “của để dành” quan trọng của ngân sách nhà nước. Những nguồn lực này sẽ được dùng để đầu tư mạnh vào hạ tầng chiến lược: đường sắt cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc mới… Việc chủ động thu từ đất, thay vì đi vay nước ngoài, là một bước đi hợp lý và chủ động trong bài toán phát triển.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải thích ứng. Những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính mạnh và sở hữu quỹ đất pháp lý rõ ràng, đang chiếm ưu thế. Họ không chỉ trụ được, mà còn có thể "ra hàng" ở mức giá cao phù hợp với mặt bằng chung.

Chẳng hạn, một dự án tại Hà Nội trước đây dự kiến bán dưới 200 triệu đồng/m2, nhưng sau đó đã điều chỉnh lên trên 200 triệu để “ăn khớp” với giá thị trường khu vực.

Tương tự, một đại dự án ở khu vực khác ban đầu định bán nhanh để thu hồi vốn, nhưng doanh nghiệp đã quyết định điều chỉnh chiến lược, chấp nhận bán chậm nhưng với mức giá cao hơn để phù hợp với xu thế chung.

Tuy nhiên, theo ông Vũ, không phải doanh nghiệp nào cũng làm được điều đó. Những đơn vị nhỏ, tài chính yếu hoặc dự án còn vướng mắc pháp lý ngày càng khó tham gia vào thị trường bất động sản. Điều đó dẫn đến sự phân hóa ngày càng rõ nét: thị trường sẽ do nhóm doanh nghiệp lớn chi phối gần như tuyệt đối.

“Đúng là với mặt bằng giá hiện nay, rất nhiều người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình khó có thể sở hữu nhà trong khu vực nội đô. Nhưng đó là một xu thế phát triển tất yếu, không chỉ riêng Việt Nam mà ở tất cả các đô thị lớn trên thế giới”, ông Vũ nhận định.

Nêu ví dụ từ Tokyo, New York hay London - người dân sống cách trung tâm 100 - 200 km là điều bình thường, ông Vũ cho rằng, nhờ hệ thống hạ tầng giao thông hiện đại, việc di chuyển giữa nơi ở và nơi làm việc diễn ra nhanh chóng, thuận tiện. Đó mới là hình mẫu thực sự của một đô thị phát triển bền vững: Phân bố dân cư hợp lý, giãn mật độ, nhưng vẫn giữ được kết nối hiệu quả.

Tại Việt Nam, tương lai cũng sẽ như vậy. Người dân hoàn toàn có thể sinh sống tại Hà Nam, Hưng Yên hay Hải Dương và mất chưa tới 30 phút để vào Hà Nội làm việc nếu có tàu điện ngầm hoặc đường sắt cao tốc. Nội đô Hà Nội hiện tại đã quá tải, cả về hạ tầng và khả năng cung ứng nhà ở. Việc dồn quá nhiều kỳ vọng vào sở hữu nhà trong trung tâm thành phố không chỉ phi thực tế mà còn gây áp lực lên quy hoạch chung.

“Tôi hiểu rằng, nhiều người cảm thấy khó chấp nhận việc giá nhà không ngừng tăng. Nhưng nếu hiểu kỹ bản chất vấn đề, sẽ thấy đây là diễn biến bình thường trong quá trình phát triển. Giá bất động sản không thể đứng yên khi đất đai là hữu hạn, nhu cầu lại ngày càng tăng và chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất, hạ tầng cũng ngày càng lớn.

Giải pháp bền vững không nằm ở việc cố kìm giá nhà ở trung tâm mà là mở rộng kết nối giao thông để người dân có thêm lựa chọn. Sắp tới, Việt Nam sẽ đẩy mạnh đầu tư vào các công trình hạ tầng trọng điểm như đường sắt cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, các tuyến metro, và gần nhất là tuyến đường sắt Văn Cao - Hòa Lạc… Khi hệ thống giao thông hiện đại hình thành, người dân hoàn toàn có thể sống ở các vùng ven với giá hợp lý hơn mà vẫn đảm bảo công việc, sinh hoạt thuận tiện”, Chủ tịch Cenland nhận định./.