Thị trường bất động sản từ đầu năm 2022 đến nay chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ ở hầu hết các phân khúc căn hộ, đất nền, biệt thự… Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức như: lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, sự khan hiếm nguồn cung mới, việc siết tín dụng bất động sản… đang tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Mới đây, tại chương trình Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022 với chủ đề: “Giá giảm?” do DKRA Vietnam tổ chức, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch COVID-19 là do một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường; ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. Riêng tại TP.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Cũng theo ông Hiển, giá bán sơ cấp tăng sẽ mang đến lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng và khách hàng được hưởng lợi từ các chương trình hỗ trợ tài chính mà chủ đầu tư áp dụng như ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán… Đồng thời, các dự án cũng được nâng cao chất lượng bàn giao với tiện ích nội khu và tiêu chuẩn dịch vụ tương xứng hơn, điều này vừa gia tăng giá trị tài sản của khách hàng, vừa góp phần nâng tầm thương hiệu bất động sản của chủ đầu tư.

Khác với giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ.

Theo ông Phạm Lâm, CEO DKRA Vietnam, hiện giá bán sơ cấp trên thị trường tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới. Có 3 yếu tố tác động tới giá sản phẩm bất động sản sơ cấp trên thị trường tăng. Thứ nhất là chi phí đầu vào cao, từ giá đất đến chi phí tài chính và vật liệu xây dựng. Thứ hai là giá tăng tại những thị trường bền vững, có yếu tố phát triển dài hạn, nhu cầu tại thị trường đó cao. Cuối cùng là do vướng pháp lý nên không có nhiều dự án mới.

CEO DKRA Vietnam cũng khuyên các nhà đầu tư không nên đầu tư vào vùng có nhiều người đầu tư hoặc vùng mới nổi mà chỉ tập trung vào khu vực thị trường đang phát triển và phát triển vì nơi đó có tiềm năng lớn.

Cũng theo vị CEO này, thời điểm hiện nay là thời gian tốt nhất để đầu tư vào thị trường thứ cấp bởi lúc này thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Sàng lọc từ chủ đầu tư với nhà đầu tư, ai không đủ năng lực sẽ bị đào thải. Nhóm đầu tư trung dài hạn sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới. Vì đây là thời điểm để có thời gian lựa chọn sản phẩm tốt, phù hợp mong đợi. Lựa chọn sản phẩm có pháp lý tốt, pháp lý an toàn. Bất động sản phải có giá trị khai thác được thì mới có cơ hội phát triển.

Trong trường hợp muốn đầu tư vào các dự án đang phát triển, đang hình thành thì nhà đầu tư phải quan tâm đến thương hiệu và uy tín của chủ đầu tư dự án đó. Khi thị trường có chuyển động thì mới bộc lộ ra năng lực của nhà đầu tư. Vì vậy, phải dựa vào lịch sử để kiểm chứng vấn đề này.

Theo các chuyên gia, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản mới mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. Tình trạng “sốt ảo” đẩy giá bán bất động sản tăng ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng… cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này tăng, giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Đối với những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín hoặc có sự hợp tác của những thương hiệu quốc tế thì giá bán thứ cấp gần như không có nhiều biến động, bởi khách hàng đa phần có xu hướng nắm giữ để khai thác - vận hành hơn là mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp. Với khách hàng có nhu cầu ở thực, những dự án của chủ đầu tư uy tín, đáp ứng các tiêu chí về tiện ích nội khu, pháp lý, giá bán… vẫn có thanh khoản tốt.

Các chuyên gia dự báo, trong thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung.

Khách hàng và nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý... Do đó, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, được phát triển bởi các thương hiệu quốc tế, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.