2 xu hướng định hình thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM từ nay đến cuối năm

Nhận định trên được bộ phận phân tích của Công ty Chứng khoán MB (MBS Research) đưa ra tại báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản.

Theo báo cáo trên, hiện nay các yếu tố vĩ mô đang hỗ trợ cho sự phục hồi của ngành bất động sản, do đó triển vọng ngành sẽ tích cực hơn nhờ các yếu tố như: lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường, sự hoàn thiện về hệ thống pháp lý sẽ giúp thị trường phát triển bền vững, các khoản thu về thuế đất ghi nhận tăng trưởng mạnh là chỉ báo cho sự phục hồi về nguồn cung và có thêm động lực phục hồi từ dòng tiền đầu tư kiều hối.

Tuy vậy, các thách thức với ngành bất động sản vẫn hiện hữu khi phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn vô cùng trầm lắng, đồng thời, áp lực về trái phiếu vẫn còn đáng lo ngại. Ngoài ra, khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các doanh nghiệp cũng còn khó khăn.

Mặc dù vậy, MBS Research cho rằng, thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM vẫn sẽ có những chuyển biến tích cực hơn trong nửa cuối năm 2024.

Các dự án ngoại ô sẽ trở thành điểm nhấn của thị trường Hà Nội

Theo đó, tại Hà Nội, xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm sẽ ngày càng rõ nét. Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm giảm mạnh, khu vực phía Đông và Tây dự kiến đóng góp chính vào nguồn cung căn hộ trong năm 2024 nhờ các phân khu trong 2 khu đô thị lớn Smart City và Ocean Park.

Theo công ty chứng khoán này, việc một số dự án như Canopy hay The Lumi đã mở bán trong quý I/2024 đã đạt tỷ lệ hấp thụ trên 60% và giá bán tăng gần 15% so với các dự án xung quanh cho thấy nhu cầu đang ở mức cao trong bối cảnh lãi suất thấp như hiện nay.

Giá bán hiện nay trung bình đang ở mức 55 triệu đồng/m2 (tăng 9% so với cùng kỳ) khi các sản phẩm hướng tới phân khúc ở thực cho thấy dấu hiệu phục hồi cũng như tỷ lệ đóng góp của dòng sản phẩm cao cấp tăng dần trong giai đoạn 4 năm gần đây.

Tương tự với khân khúc căn hộ, nguồn cung nhà thấp tầng sẽ tập trung tại các khu vực ngoại ô thay vì trung tâm như trước đây. Đóng góp chính đến từ các khu đại đô thị khu vực vùng ven như Ocean Park và Vinhomes Vũ Yên (chiếm khoảng 85% nguồn cung tại Hà Nội). Nguồn cung còn lại đến từ các dự án nhỏ như Charm Villa, Park City đã triển khai từ năm 2022 và mở bán trong quý I/2024.

Theo đánh giá của MBS Research, các khu đô thị vùng ven sẽ được hưởng lợi nhờ cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ. Trong giai đoạn 2021-2025, tổng vốn đầu tư công của Hà Nội dự kiến tăng trưởng 36% lên mức 340.153 tỷ đồng so với giai đoạn 2016-2020.

Vốn đầu tư công năm nay có đóng góp lớn từ các dự án giao thông trọng điểm như đường Vành đai 4, đường Vành đai 3.5... nhằm hướng tới việc kết nối khu vực trung tâm tới các khu phía Đông, Tây Hà Nội và các tỉnh lân cận. Việc phát triển hạ tầng sẽ góp phần gia tăng lợi thế cho các khu đại đô thị vùng ven so với khu vực trung tâm trong bối cảnh rút ngắn thời gian di chuyển giữa các khu vực.

Do đó, xu hướng chuyển dịch ra khỏi khu vực trung tâm trở nên rõ nét trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung trong nội đô. Nhờ đó, các khu đô thị vùng ven sẽ có lợi thế giai đoạn phục hồi trong chu kì tiếp theo của thị trường bất động sản với lợi thế trong không gian sống và chất lượng dịch vụ đang dần hoàn thiện.

“Với hai yếu tố cốt lõi đến từ đóng góp nguồn cung và hạ tầng hoàn thiện, các dự án tại khu vực ngoại ô sẽ có thể trở thành điểm nhấn phục hồi của ngành trong năm 2024 trong bối cảnh giá bán khu vực trung tâm đang duy trì ở mức cao.

Sau khi phân khúc căn hộ đã hồi phục đáng kể so với mức đáy 2023, trong cuối năm 2024 khi mặt bằng lãi suất thấp sẽ kích thích nhu cầu của các sản phẩm thấp tầng có giá trị cao như nhà phố và biệt thự”, MBS Research nhận định.

Phân khúc cao cấp vẫn chi phối thị trường TP.HCM

Đối với TP.HCM, công ty chứng khoán này cho rằng, phân khúc cao cấp vẫn sẽ chiếm chủ đạo trong nguồn cung. Hiện nay, căn hộ cao cấp chiếm tới trên 90% tổng nguồn cung tại TP.HCM.

Theo báo cáo, trong phần còn lại của năm 2024, nguồn cung tại TP.HCM chủ yếu sẽ đến từ các giai đoạn kế tiếp của các dự án hiện hữu, dự án mới chỉ chiếm khoảng 1/3 với một số dự án nổi bật như Foresta, the Meadow và L’Arcade.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung tương lai sẽ là nhà phố với giá bán khoảng trên 20 tỷ đồng. Với một phân khúc mang nhiều tính đầu cơ hơn là gắn với nhu cầu ở thực, MBS Research cho rằng việc lãi suất đã có dấu hiệu tăng lên và mặt bằng giá cả sơ cấp sẽ khó giảm sâu hơn do nguồn cung hạn chế sẽ kích thích nhà đầu giải ngân.

Dù căn hộ trung cấp phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn sẽ là phân khúc thu hút khách hàng nhất nhưng nguồn cung của các dự án này tại TP.HCM sẽ không còn nhiều bởi chi phí phát triển dự án trong nội thành sẽ ngày càng cao, phần lớn nguồn cung trung cấp sẽ nằm ở các thành phố vệ tinh tại các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai.

Theo chuyên gia của MBS với định hướng giảm áp lực cho khu vực nội thành, TP.HCM sẽ mong muốn tiếp tục đô thị hóa đến các khu vực có mật độ dân số thấp như TP. Thủ Đức và huyện Nhà Bè.

Ngoài ra, trong năm 2024, TP.HCM sẽ ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng nguồn vốn lên đến 231.000 tỷ đồng, tương đương 9.4 tỷ USD. Chuyên gia của MBS đánh giá việc đầu tư mạnh mẽ và đồng bộ cho hạ tầng giao thông sẽ giúp giảm tải áp lực cho khu vực nội thành. Các dự án trọng điểm như Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ mang lại triển vọng cho các dự án BĐS cho các tỉnh phía Nam như Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước.

“Thực tế, đã có nhiều doanh nghiệp cố gắng đón đầu làn sóng hạ tầng này với việc thâu tóm quỹ đất, phát triển dự án dọc các trục đường cao tốc quan trọng và gần với các cơ sở hạ tầng trong tương lai. Điển hình như Đất Xanh với dự án thấp tầng Gem Sky World, dự án Gem Riverside hay Khang Điền với dự án Foresta...”, MBS Reseach nhận định./.