Thông tin trên được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết tại báo cáo gửi tới Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng khi đề xuất các giải pháp để thị trường bất động sản phát triển an toàn và lành mạnh
Thị trường bất động sản đang tăng trưởng trở lại
Tại báo cáo trên, ông Châu cho biết, trên cơ sở diễn biến tình hình thị trường bất động sản TP.HCM thường chiếm khoảng 25-30% cả nước, có thể nhận định thị trường bất động sản năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước.
Cụ thể, trong cả năm 2023, thị trường bất động sản TP.HCM đã tăng trưởng âm cho đến quý I/2024 vẫn còn -0,5% nhưng kể từ quý II đã chuyển sang tăng trưởng dương 2,94%. Đến quý III tiếp tục tăng trưởng dương 6,7% và cả năm 2024 ước tăng trưởng dương 9%.
Đáng chú ý, thị trường nhà ở TP.HCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án mới không còn loại vừa túi tiền dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.
Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020-2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở chào bán hàng năm. Tuy nhiên, đến năm 2024, lần đầu tiên các dự án đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, không còn giá vừa túi tiền và trung cấp, dẫn đến thị trường phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị lộn ngược đầu.
Trước bối cảnh đó, giá nhà không những tăng liên tục mà cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Điển hình giá giá sơ cấp căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.
Trong khi đó kết quả phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố từ năm 2021-2024 rất khiêm tốn, chưa đạt chỉ tiêu đã đề ra. Theo báo cáo của Sở Xây dựng, toàn thành phố chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội; trong đó 6 đã hoàn thành, 4 đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn, chỉ đạt 8,6% chỉ tiêu phát triển 69.700-73.000 căn hộ được Chính phủ giao.
Cũng theo thống kê của Sở Xây dựng, trong giai đoạn 2015-2023, thành phố có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mô sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ nên tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản thành phố tổng hợp; trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.
“Hàng trăm dự án trên bị vướng mắc pháp lý, chủ yếu hoặc một số do chủ đầu tư kém năng lực mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn”, ông Châu nhận định.
Đề xuất cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đóng “thuế đất” thay chủ đầu tư dự án
Trước tình trạng trên, HoREA đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường khẩn trương trình Chính phủ xem xét thông qua Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết thi hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/4/2025; trong đó xem xét bổ sung quy định “Trường hợp đất đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được chỉ định doanh nghiệp có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định làm chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân”, để phù hợp với điều kiện đặc thù.
Đồng thời, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ này thay cho chủ đầu tư chuyển nhượng, bởi lẽ doanh nghiệp nhận chuyển nhượng thường có năng lực tài chính, quản trị tốt hơn sẽ tái khởi động, kể cả tái cấu trúc, điều chỉnh dự án với chất lượng cao hơn, hiệu quả kinh doanh lớn hơn.
Hơn nữa, thực tế, nếu không sửa quy định trên, doanh nghiệp vẫn có thể “lách” bằng cách chuyển nhượng cổ phần hoặc mua lại doanh nghiệp mà thực chất là chuyển nhượng dự án bất động sản.
“Đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét xây dựng cơ chế cho người trẻ từ 18-45 tuổi mua căn nhà đầu tiên được vay tín dụng với lãi suất thương mại hợp lý (khoảng 6-7%/năm được bảo đảm khoản vay bằng chính căn nhà đó) trong thời hạn 10-15 năm sẽ tạo “cú huých”, khuyến khích các doanh nghiệp tái cấu trúc các dự án bất động sản hiện hữu, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và cùng với Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 sẽ cấu trúc lại thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”, ông Chủ tịch HoREA nhận định./.
