“Thị trường bất động sản đang ở điểm phục hồi với nhiều triển vọng đi kèm thách thức”

Sáng 19/2, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đã phối hợp tổ chức Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V.

Phát biểu ý kiến tại đây, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực. Điều này được thể hiện qua một số yếu tố: Thứ nhất, GDP hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023 và ngành xây dựng cũng chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể với mức tăng 7,78% vào năm 2024.

Thứ hai, nguồn cung nhà ở thương mại mới cũng tăng lên trong giai đoạn 2021-2024. Thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng condotel đã có những tín hiệu tích cực. Với đất nền, lượng giao dịch vừa qua rất tích cực và phục hồi tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2021.

Số lượng khu công nghiệp trên cả nước đã tăng từ 397 KCN vào năm 2021 lên 431 KCN. Trong đó, số lượng KCN đang hoạt động chiếm 71%, tương đương 301 KCN. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN cũng có xu hướng tăng.

Thách thức là lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,5%; cổ phiếu giảm 1,9% chủ yếu do chi phí tăng mạnh 3,2%. Chi phí ở đây có thể bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, nợ vay…

Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng còn tồn tại những vướng mắc. Nổi bật là hiện tại giá nhà ở tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Bên cạnh đó, tính tiền sử dụng đất vướng mắc tại nhiều địa phương và dự án. Theo đó, một số địa phương chưa công bố bảng giá đất mới; khi công bố thì công tác truyền thông chưa thực sự tốt dẫn đến có những phản ứng trái chiều; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm.

Còn vướng trong công tác giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa. M&A còn khó khăn do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập (giá khởi điểm, năng lực các bên tham gia đấu giá, chế tài...). Cách làm nhà ở xã hội còn có bất cập, nguồn vốn cho nhà ở xã hội vẫn cần được quan tâm.

Cùng nhận định, PGS. TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, song doanh nghiệp vẫn đối diện nhiều thách thức. Cụ thể, năm 2024, có 233.400 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động, tăng 7,1% so với năm trước. Tuy nhiên, số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường cũng tăng 14,7%, lên 197.900 doanh nghiệp. Riêng tháng 1/2025 vừa qua, số doanh nghiệp thành lập mới và quay lại hoạt động đạt 33.400, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số doanh nghiệp rút lui đạt 58.300, tăng 8,1%.

Doanh nghiệp giải thể tăng nhiều trong khi số lượng thành lập mới “trồi sụt”. Đây là xu hướng đáng lo ngại. Hiện tượng này đã diễn ra suốt từ giai đoạn Covid-19 đến nay.

Trong khi đó, nhìn ra thế giới, kinh tế Trung Quốc lại đối diện nhiều bất định với tốc độ tăng trưởng kinh tế suy giảm mạnh, khó đoán định. Do đó, chúng ta nên tìm hiểu cả tình hình tác động dài hạn, ngắn hạn và cả giải pháp từ Trung Quốc.

Đối với Việt Nam, ông Thiên cho rằng, chúng ta đang đứng trước một vận hội mới với mục tiêu tăng trưởng GDP từ 7-7,7%, Thủ tướng đề xuất mức từ 8% trở lên và hướng tới tăng trưởng hai con số. Tính đặc thù của cơ hội lần này là rất rõ.

Tuy nhiên, nền kinh tế cũng đối mặt với nhiều thách thức khi thế giới biến động khó lường, chiến tranh và chiến tranh thương mại kéo dài, cung vẫn khan hiếm, bài toán nợ trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn, trong khi mặt bằng giá cả duy trì ở mức cao.

“Trong năm 2025, thị trường bất động sản đang ở điểm phục hồi với nhiều triển vọng đi kèm thách thức. Câu hỏi đặt ra: Điều gì xảy ra cho thị trường bất động sản nếu nền kinh tế duy trì mức tăng trưởng 2 chữ số liên tục trong 20 năm tiếp theo trong động thái nhanh chóng thay đổi điều kiện và cấu trúc thị trường? Là rủi ro hay cơ hội? Chúng ta có quản trị được không? Cấu hình, cấu trúc thể chế thay đổi như thế nào? Cơ hội có được tận dụng không hay sẽ chuyển hóa thành nguy cơ? Bối cảnh thương mại quốc tế đặt ra cơ hội và thách thức như thế nào khi có nguy cơ Tổng thống Donald Trump áp thuế nhập khẩu với hàng hóa Việt Nam và sự suy giảm của nền kinh tế Trung Quốc có thể mở ra cơ hội bùng nổ cho Việt Nam?...

Trong bối cảnh đầy biến động, việc hiện thực hóa các mục tiêu tham vọng đòi hỏi quyết tâm chính trị mạnh mẽ, chính sách linh hoạt và sự đồng hành của doanh nghiệp nhằm tạo nền tảng vững chắc cho một kỷ nguyên phát triển vượt bậc. Tôi cho rằng, khi đối mặt với không gian cơ hội mới, những rủi ro có thể xảy ra đối với doanh nghiệp bất động sản rất cần được xem xét thận trọng”, ông Thiên nhấn mạnh./.