Nguồn cung mới giảm mạnh đẩy giá tiếp tục tăng ở tất cả các phân khúc
Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025.
Theo báo cáo trên, quý đầu năm 2025, nguồn cung bất động sản nhà ở mới có sự sụt giảm đáng kể so với quý trước (giảm ~60%), tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp cũng sụt giảm mạnh (giảm ~40%). Nguyên nhân do ảnh hưởng của lễ, Tết Nguyên đán và sự hưng phấn của bất động sản khu vực phía Bắc suy giảm so với cùng kỳ năm trước.
Trong quý, thị trường phía Bắc dẫn đầu nguồn cung mới (chiếm khoảng 2/3 toàn thị trường, 67%) và tổng nguồn cung sơ cấp (40%). Thị trường bất động sản phía Nam cải thiện khá hơn cùng kỳ năm trước với tỷ lệ hấp thụ tương đương khu vực phía Bắc (Miền Nam: Hấp thụ 4.401 sản phẩm, 41.9%; Miền Bắc: hấp thụ 4.368 sản phẩm, 41.6%).
Cụ thể, nguồn cung mới và tổng nguồn cung sơ cấp khu vực miền Bắc ghi nhận đạt lần lượt là 4.989 và 19.414 sản phẩm, giảm mạnh so với quý trước, tương ứng giảm 59% và giảm 22%. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt khoảng 20-25%, giảm 25-30 điểm % so với quý trước. Giá bán tăng đều ở tất cả các loại hình, cao nhất lên đến mức 10%-15% ở một số dự án khu đô thị quy mô lớn.
Tại miền Trung, quý đầu năm nay, nguồn cung cũng giảm mạnh và đa số đến từ các giỏ hàng mới của dự án cũ. Chủ yếu vẫn tập trung tại thị trường Đà Nẵng, Quảng Bình, Bình Định...
Toàn thị trường có khoảng 557 nguồn cung mới và 8.730 nguồn cung nhà ở sơ cấp, giảm khoảng 80% và 6% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 10-15%, giảm 15 điểm % so với quý trước. Giao dịch chủ yếu ghi nhận tại các thị trường thứ cấp và từ các dự án đã triển khai trước đó.
Giá bán cũng ghi nhận tăng nhẹ ở hầu hết các phân khúc, trong đó đất nền dần thu hút sự quan tâm nhiều hơn so với cùng kỳ năm trước.
Tại miền Nam và miền Tây, nguồn cung mới trong quý giảm 59% khi ghi nhận chỉ có 1.856 sản phẩm do không có dự án mới được mở bán, đa số sản phẩm được chào bán là giỏ hàng tiếp theo của các dự án cũ. Tổng nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 20.333 sản phẩm, giảm 20% so với quý trước.
Tuy nhiên, quý đầu năm nay ghi nhận động thái “chào sân” từ hàng loạt dự án của nhiều chủ đầu tư lớn, hứa hẹn nguồn cung dồi dào hơn trong tương lai.
Ở chiều ngược lại, cầu cũng sụt giảm do hạn chế nguồn cung từ dự án mới. Lượng sản phẩm bán nhiều nhất vẫn ghi nhận từ loại hình căn hộ tại khu vực Bình Dương (~600 sản phẩm). Tỷ lệ hấp thụ chung đạt ~15% - 25%, giảm ~10-15 điểm % so với quý trước.
Giá bán vẫn duy trì sự ổn định và tăng nhẹ khoảng 5% tại một số phân khúc. Giá bán thứ cấp ghi nhận mức tăng cục bộ tại một số khu vực có thông tin sáp nhập vào TP.HCM.
Niềm tin thị trường trong ngắn hạn sẽ bị ảnh hưởng bởi thuế quan
Đề cập đến triển vọng thị trường quý II/2025, DXS - FERI cho biết, việc chính quyền Mỹ sẽ áp thuế đối ứng cao lên các nền kinh tế, trong đó Việt Nam dự kiến bị áp thuế ở mức 46%, thời hạn chờ 90 ngày tính từ 9/4/2025, vì thế thị trường có thể rơi vào trạng thái bị động, chờ đợi kết quả đàm phán cuối cùng.
Việc chờ đợi này, theo đơn vị này có thể xảy ra các rủi ro: Gián đoạn chuỗi cung ứng, ảnh hưởng dòng vốn đầu tư, làm chậm lại nhu cầu mở rộng sản xuất. Các chính sách điều hành của Chính phủ sẽ được xem xét lại toàn diện, có thể làm thay đổi một số mục tiêu chiến lược và kế hoạch đã hoạch định từ đầu năm. Chi phí tăng, nhà đầu tư bất động sản có thể điều chỉnh danh mục đầu tư hoặc tiếp tục quan sát thay vì mua nhanh bán nhanh.
Thêm vào đó, việc sáp nhập tỉnh thành, tinh giản bộ máy kỳ vọng giúp rút gọn thủ tục, quy trình hành chính công; tuy nhiên dự báo sẽ có tình trạng chậm, ùn ứ hồ sơ trong thời gian đầu. Hành lang thể chế, các quy định cơ bản sẽ có nhưng thay đổi, điều chỉnh cho phù hợp và Nhà nước sẽ tăng cường kiểm soát thị trường, tránh gây ra sốt đất.
Ngoài ra, tình hình địa chính trị còn nhiều phức tạp, rủi ro, có thể gây ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô nói chung và thiên tai, đặc biệt là nguy cơ về động đất trong ngắn hạn cũng gây ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng…
Trước diễn biến trên, đơn vị này dự báo, quý II/2025, nguồn cung sơ cấp nhà ở mới được bổ sung ra thị trường sẽ có thêm khoảng 14.000 sản phẩm, tăng khoảng 90% so với quý IV/2024, kéo theo tổng nguồn cung sơ cấp tích lũy đến quý II/2025 đạt khoảng 51.978 sản phẩm.
Khu vực phía Bắc dự kiến chiếm đến 54% tổng nguồn cung mới, với các dự án nổi bật như Xanh Island, Vinhomes Wonder City, Masteri Trinity Square, Kepler Land Mỗ Lao…
Tại miền Nam, nguồn cung mới dự kiến đến từ các dự án nổi bật như The Privé, Global City (cao tầng), The Gió Riverside… cùng chuỗi các dự án của Vinhomes tại Long An, Cần Giờ…
Phân khúc căn hộ vẫn chiếm chủ đạo nguồn cung mới, phân khúc nhà thấp tầng được bổ sung thêm nguồn cung với các dự án mới tại Long An. Nguồn cung thứ cấp dự báo sẽ có những diễn biến sôi động hơn sau thông tin sáp nhập các tỉnh thành.
Về giao dịch, dự báo sẽ có sự tăng trưởng đáng kể, tỷ lệ thuận với nguồn cung mới tăng mạnh trong quý II, đặc biệt khi có thêm nguồn cung từ nhiều dự án đến từ các chủ đầu tư uy tín, top đầu thị trường.
Tuy nhiên, ảnh hưởng bất lợi từ chính sách thuế quan của Mỹ đối với Việt Nam sẽ tác động không thuận lợi cho đà phục hồi của kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Chính sách thuế quan này hiện đang làm đảo lộn nhiều kế hoạch, dự tính ở cấp quốc gia, ngành nghề và cần tiếp tục quan sát kỹ thêm.
Giá bán sơ cấp dự kiến tăng bình quân khoảng 3-5% trên toàn thị trường, chủ yếu do nguồn cung mới đến từ các phân khúc cao cấp, hạng sang.
Giá bán thứ cấp dự báo sẽ tăng bình quân từ 10-15%, mức tăng mạnh hơn sẽ đến từ các địa phương dự kiến sáp nhập vào các thành phố lớn.
“Niềm tin thị trường trong ngắn hạn sẽ bị ảnh hưởng đáng kể từ tác động kép của công cuộc cải cách hành chính, sáp nhập tỉnh thành và ảnh hưởng từ động đất; cộng thêm việc chính quyền tổng thống Trump dự kiến áp thuế đối ứng cao lên Việt Nam sẽ ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư, đặc biệt là dòng vốn từ nước ngoài. Dẫn đến tâm lý chung có thể sẽ tiếp tục duy trì trong trạng thái thận trọng và “co cụm” trước các diễn biến khó lường của thị trường. Nhu cầu ở thực tiếp tục được cải thiện, nhưng nhu cầu đầu tư “lướt sóng” bất động sản sẽ chững lại để quan sát thêm diễn tiến ảnh hưởng của chính sách thuế quan”, DXS - FERI nhấn mạnh./.
